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2016年，萬科實現(xiàn)銷售額3648億元，同比增長40%。在“最不平凡”的一年，萬科創(chuàng)下歷史最好成績。

在萬科業(yè)績的區(qū)域構(gòu)成中，上海區(qū)域16城貢獻(xiàn)1200億元業(yè)績，創(chuàng)下萬科單一大區(qū)最高業(yè)績。與業(yè)績增長同步推行的是，上海區(qū)域?qū)⑥D(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略全面落地。八大服務(wù)項目構(gòu)成萬科高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海倡導(dǎo)的“熱帶雨林”體系。

在億翰智庫上市房企研究中心張化東看來，當(dāng)房企規(guī)?；_(dá)到一定階段，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”的大背景下，房企更應(yīng)該關(guān)注傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域的發(fā)展?jié)摿ΑＨf科上海區(qū)域在轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)上成效明顯，未來的挑戰(zhàn)在于形成穩(wěn)定的運營體系，對保持規(guī)模優(yōu)勢和推進(jìn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)做出平衡。

上海區(qū)域業(yè)績居首

作為萬科四大區(qū)域之一，其上海區(qū)域包括上海、杭州、蘇州、昆山、無錫、常州、南京、鎮(zhèn)江、寧波、南昌、合肥、溫州等16個城市在內(nèi)，2016年全年銷售金額超過1200億元，占萬科全年業(yè)績近1／3，居于四大區(qū)首位。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年萬科上海、杭州、寧波三地全年銷售金額分別為311.1億元、210.4億元、113.5億元。盡管萬科上海區(qū)域2016年全年銷售金額突破300億元大關(guān)，卻比上海綠地落后80余億元，居上海區(qū)域第二位。

而萬科寧波2016年的業(yè)績表現(xiàn)也可謂搶眼，其2016年業(yè)績同比上漲82%，遠(yuǎn)超排名第二的榮安地產(chǎn)。萬科寧波在寧波區(qū)域的市場占有率，相對于萬科其他城市公司來說也是較高的。

有接近萬科上海區(qū)域的人士透露，萬科上海區(qū)域去年末進(jìn)行內(nèi)部人事調(diào)整，寧波主要銷售骨干大部調(diào)入上海公司。

萬科上海區(qū)域千億成績受益于去年長三角熱點城市房價高企，但在今年政策普遍收緊的環(huán)境下，面臨的不確定因素顯著增強(qiáng)。萬科高級副總裁譚華杰在廣發(fā)證券的演講中表示，去年是房產(chǎn)銷售的大年，今年極有可能是小年。

萬科證券事務(wù)代表梁潔在中信建投關(guān)于萬科1月份的業(yè)績說明會上表示，長三角熱點城市的競爭格局會發(fā)生變化，銷售量在今年面臨壓力?！斑@樣的壓力對萬科獲取資源反而是機(jī)會，雖然土地市場絕對價格沒有明顯下降，但是溢價率收窄了，所以萬科會保持審慎的原則積極把握投資機(jī)會?！?/p>

梁潔表示，萬科一直堅持聚焦城市經(jīng)濟(jì)帶的投資策略，基于城市的就業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口等長短期指標(biāo)和城市潛力去做判斷，在長三角重點區(qū)域中尋找達(dá)到收益要求的標(biāo)的，不會單獨關(guān)注城市等級。

大力推進(jìn)多元業(yè)務(wù)

在傳統(tǒng)住宅項目發(fā)展之外，萬科上海區(qū)域去年在包括產(chǎn)業(yè)辦公等非住宅領(lǐng)域的布局也在加速。

譚華杰2月13日在廣發(fā)證券的演講中表示，房企穿越周期有兩種方法，一種是離開原來存在的行業(yè)；另一種則是立足行業(yè)提供一種目前還并不是很明顯、但未來會特別重要的產(chǎn)品，并且在這個細(xì)分市場中，率先建立遠(yuǎn)超它在原來行業(yè)中的市場地位和市場占有率。“我特別希望萬科能夠成為穿越行業(yè)周期的公司”。

張海在新年獻(xiàn)詞中透露，為客戶提供多次服務(wù)的愿望正在變成現(xiàn)實，依賴的體系就是萬科上海區(qū)域正在全力踐行的“熱帶雨林”體系，自然形成新物種，生態(tài)鏈模式生命力更強(qiáng)，用不斷的增長應(yīng)對變化。其背后的支撐就是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略。

住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)、教育、家裝、醫(yī)養(yǎng)、長租公寓——從去年開始，萬科上海區(qū)域城市配套業(yè)務(wù)體系已經(jīng)具備初步雛形。從時間維度來挖掘，這些服務(wù)貫穿用戶完整的生命周期，是對全生命周期配套服務(wù)需求的滿足。

基于地產(chǎn)主業(yè)延展的多元業(yè)務(wù)，正在被萬科上海大力推進(jìn)。萬科在上海的第一個萬科廣場系購物中心項目，上海七寶萬科廣場成功開業(yè)，未來將積極拓展區(qū)域及社區(qū)商業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，萬科先后成立了星商匯、萬科云城、萬科云、浪花試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如今萬科在上海已完成6大商務(wù)區(qū)的14個產(chǎn)業(yè)項目，總體量超過200萬平方米。其中，上海延安西路1262號地塊整體租賃開發(fā)項目，是萬科在上海啟動的首個核心城區(qū)的城市舊改項目。

加強(qiáng)不動產(chǎn)經(jīng)營能力是房企在“白銀時代”強(qiáng)化競爭力一個路徑。目前萬科在一些城市的投資策略上，已經(jīng)明顯表現(xiàn)出不動產(chǎn)經(jīng)營的趨勢，比如上海七寶、萬科廣場、上生所項目的運營等。

在外界看來，萬科上海區(qū)域過去一年的動作顯示已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過對生活場景的搭建而具有初步的生活服務(wù)商的影子，這背后除去對客戶需求邏輯的把握，基于大數(shù)據(jù)運營對客戶群的細(xì)分研究至為重要。

張化東認(rèn)為，萬科在上海區(qū)域已經(jīng)做到1200億元，未來更大的空間在于向資源要效率，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的加碼勢在必行?；诔鞘信涮追?wù)的新業(yè)務(wù)開展的挑戰(zhàn)在于要形成成熟的體系和高效的運營團(tuán)隊，包括設(shè)計、招商、政府談判等方面的專業(yè)人才穩(wěn)定培養(yǎng)至關(guān)重要。

但是從目前來看，養(yǎng)老、教育、常租公寓，包括新型的聯(lián)合辦公，在萬科內(nèi)部屬于拓展型業(yè)務(wù)。對于規(guī)模已達(dá)3600億元的萬科來說，這些拓展型業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流微乎其微，或許在較長時間內(nèi)不能為萬科貢獻(xiàn)利潤。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為，萬科上海區(qū)域應(yīng)該繼續(xù)保持領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢，為創(chuàng)新業(yè)務(wù)提供支撐，因此必須要在地價高企的長三角拓展多元拿地模式。

一直以來，萬科對“軌道＋物業(yè)”模式情有獨鐘。萬科總裁郁亮在2月15日舉行的“中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2017年年會”上，談到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中的房地產(chǎn)兩個有效抓手，其中之一就是大力發(fā)展軌道加物業(yè)的模式，解決都市圈可支付住宅的供應(yīng)問題，緩解大都市年輕人買房的壓力。

去年9月25日，萬科擊敗融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、金地、中信、建發(fā)、中航、卓越，以22億元獲得上海徐涇地鐵上蓋44萬平方米綜合體50%股權(quán)，綜合樓板價約18000元/平方米。地塊規(guī)劃開發(fā)住宅25.4萬平方米，商業(yè)9.9萬平方米，辦公8.8萬平方米，為商住辦全品類綜合體項目。

在一線城市核心區(qū)域土地稀缺的背景下，通過地鐵上蓋綜合體的方式為萬科提供打入城市核心、介入再城市化的機(jī)遇。

對于城市存量資產(chǎn)的盤活，根據(jù)萬科上海區(qū)域的披露，萬科已在加速布局期中。城市更新方面，張江國創(chuàng)中心和上生所兩個項目已經(jīng)落地，總體量達(dá)到了數(shù)十萬平方米。張海曾經(jīng)透露，面對城市更新的必然趨勢，萬科已提前布局拓展，充分做好準(zhǔn)備去實現(xiàn)歷史建筑和文脈的保護(hù)、城市功能的活化、城市空間的共享和存量資產(chǎn)的升值。