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最近樓市限購(gòu)“組合拳”打得猛烈，截至目前已有43個(gè)城市先后加入新一輪調(diào)控。北京剛出臺(tái)離婚1年內(nèi)，房貸按二套執(zhí)行的規(guī)定，就在昨晚（26號(hào)），北京又發(fā)布了一道樓市調(diào)控新政：明確規(guī)定商辦類(lèi)項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此，北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項(xiàng)目的城市。

視線拉回深圳，商住公寓因不限購(gòu)不限貸的優(yōu)勢(shì)，放盤(pán)量和成交都成深圳樓市的一大主角。一些由舊商業(yè)或酒店改造成公寓的項(xiàng)目，近來(lái)頻傳熱銷(xiāo)。

深圳會(huì)否會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控？這是目前深圳樓市最值得關(guān)注的事件。我們第一時(shí)間采訪了深圳業(yè)內(nèi)幾位專(zhuān)家，供參考。

1、北京首創(chuàng)商辦限購(gòu)

在建在售“商辦”不得賣(mài)給個(gè)人

3月27日，北京調(diào)整商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理，公告如下：

一、商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類(lèi)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷(xiāo)售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門(mén)依法處理。

四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。

2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類(lèi)項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門(mén)依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。

【業(yè)內(nèi)有話說(shuō)】

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

這一政策的再次升級(jí)，非常明顯的抑制了市場(chǎng)的公寓成交，抑制的影響超過(guò)了住宅限購(gòu)升級(jí)影響，北京這一針對(duì)商辦類(lèi)物業(yè)的調(diào)控可以說(shuō)是317一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級(jí)，處于全國(guó)最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市很可能開(kāi)始新一輪全面封堵商住政策潮。而因?yàn)樽≌拶?gòu)導(dǎo)致的之前購(gòu)買(mǎi)商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛

由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買(mǎi)小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過(guò)渡性居住。

開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷(xiāo)售。

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰

此次商改住新政出臺(tái)，將全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，商改住這個(gè)商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

此次限購(gòu)后，商住房流動(dòng)性會(huì)非常差，將從“香餑餑”變成燙手山芋，也使得此類(lèi)物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價(jià)格明顯下滑。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，知情人士稱(chēng)，北京樓市“3·17新政”頒布后3個(gè)月內(nèi)，若房?jī)r(jià)仍舊單邊上揚(yáng)，政府會(huì)考慮出臺(tái)更為嚴(yán)苛的政策，抑制不理性上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

調(diào)控措施包括但不限于繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房?jī)r(jià)的不法中介機(jī)構(gòu)等。

2、深圳商務(wù)公寓成推售主角

今年全市63個(gè)潛在供應(yīng)

不限購(gòu)不限貸、低總價(jià)、低門(mén)檻的商務(wù)公寓成了深圳調(diào)控新政后推售的主角。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年商務(wù)公寓市場(chǎng)供應(yīng)量受多方面的原因預(yù)計(jì)將達(dá)到頂峰，全市將約有63個(gè)潛在供應(yīng)公寓項(xiàng)目，無(wú)論是供應(yīng)體量或是項(xiàng)目個(gè)數(shù)將創(chuàng)歷史高度。

“最近幾個(gè)月，周邊開(kāi)盤(pán)的新樓盤(pán)多數(shù)都是商務(wù)公寓。這對(duì)于沒(méi)有名額的投資者來(lái)說(shuō)，是個(gè)不錯(cuò)的選擇?！睂毎仓脴I(yè)者毛女士如是表述。據(jù)中原研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，深圳商務(wù)公寓存量約為57.66萬(wàn)平方米，再加上其他辦公物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用房改為公寓的合計(jì)存量約為85.57萬(wàn)平方米。2月全市商務(wù)公寓共成交1197套，環(huán)比上漲143%，成交均價(jià)58730元/平，環(huán)比上漲10%。

深圳供應(yīng)量如此之大的商務(wù)公寓，成為了深圳投資客眼中新“目標(biāo)”，但對(duì)于剛需上車(chē)來(lái)說(shuō)，首付5成、貸款年限短、學(xué)位問(wèn)題、水電物業(yè)按商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則是它的短板。

商務(wù)公寓一般是商業(yè)性質(zhì)土地，產(chǎn)權(quán)多為40年，僅有個(gè)別樓盤(pán)有70年產(chǎn)權(quán)。與普通的住宅公寓相比，商務(wù)公寓雖然不限購(gòu)，但由于是商業(yè)性質(zhì)，“無(wú)落戶”、“無(wú)學(xué)位”。另外，商務(wù)公寓的水電費(fèi)按照商用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，費(fèi)用相對(duì)較高；商務(wù)公寓普遍不通燃?xì)?，做飯只能使用電，一般也沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，這些差別購(gòu)房者在購(gòu)房前都要提前了解。

業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去的商務(wù)公寓跟住宅相比有一些硬性條件不同，但在這種市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的過(guò)程當(dāng)中，公寓的弊端逐漸弱化，將公寓做成住宅開(kāi)發(fā)的方向，目前在售的公寓跟住宅的區(qū)別很小。