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資料來(lái)源：西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，陜西省統(tǒng)計(jì)局

酒店行業(yè)處于整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展架構(gòu)中相對(duì)下游的位置，是獲取需求的行業(yè)。因此要了解一個(gè)城市的酒店發(fā)展?fàn)顩r，需從經(jīng)濟(jì)和旅游說(shuō)起。俗話說(shuō)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑?？v觀西安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代裝備制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)占比60%。但進(jìn)一步細(xì)分可見(jiàn)西安的第三產(chǎn)業(yè)大部分以勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)為主，缺乏足夠比重的金融和貿(mào)易產(chǎn)業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響的是酒店商務(wù)客源和在店會(huì)議客源的支付力水平。

資料來(lái)源：各城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

從旅游市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，西安作為千年帝都、歷史名城，每年的游客到訪量在全國(guó)名列前茅，但這些游客給西安帶來(lái)的價(jià)值究竟有多少?浩華將西安作為西北重點(diǎn)城市，橫向比較了西南、華中、華東和京津冀地區(qū)的重點(diǎn)二線城市的旅游數(shù)據(jù)。西安總游客數(shù)高于杭州，但游客人均消費(fèi)卻只為杭州的三分之一。也許正是因?yàn)槲靼藏S富的歷史遺產(chǎn)，才形成了長(zhǎng)期以來(lái)以旅游團(tuán)觀光客為主體的發(fā)展模式。西安的旅游發(fā)展急需產(chǎn)品升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)。

資料來(lái)源：西安十三五規(guī)劃綱要，2015年西安旅游產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)報(bào)告

西安作為西北重鎮(zhèn)，隨著一帶一路政策的確立，正逐漸受益于諸多利好。2012年，西安開(kāi)通了至北京和廣州的高鐵，隨后會(huì)陸續(xù)開(kāi)通連接西面城市的高鐵，形成米字型高鐵網(wǎng)絡(luò)。西安作為中國(guó)的幾何中心，以其為核心，四面貫通絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶、京津冀經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶、海上絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，和北部灣經(jīng)濟(jì)帶，對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)和旅游發(fā)展的促進(jìn)作用不可估量。不僅如此，西安還是一帶一路的起點(diǎn)，向西連接歐亞大陸橋，直至阿姆斯特丹。

在這種形勢(shì)下，西安已經(jīng)逐漸形成了明確的一城三副一區(qū)分區(qū)發(fā)展版圖，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游生態(tài)開(kāi)發(fā)并舉。囊括了空港新城、能源金融貿(mào)易區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和高新區(qū)部分區(qū)域的陜西自貿(mào)區(qū)的建立，都將促進(jìn)西安對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展。

在對(duì)西安宏觀環(huán)境的梳理后，我們繼續(xù)分析西安的酒店市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

盡管西安涉外接待飯店的歷史可以追溯到始建于1953年的人民大廈，但直到1991年，才迎來(lái)第一家國(guó)際品牌酒店喜來(lái)登的開(kāi)業(yè)。2004-2005年人民大廈酒店群和雅高集團(tuán)建立了合作。2007年香格里拉的開(kāi)發(fā)成為了高新區(qū)第一家國(guó)際品牌酒店。2011-2016年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)際品牌入駐的步伐隨之加快，逐漸形成現(xiàn)在的西安高端酒店版圖。

從分布上來(lái)看，西安的高檔酒店主要集中在市中心的人民大廈酒店群和曲江新區(qū)。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力支持，除了2012年新開(kāi)業(yè)酒店過(guò)多造成出租率的大幅下降外，大多數(shù)年份西安高端市場(chǎng)的出租率保持在65%左右。但由于商務(wù)客人的支付力差，游客的平均消費(fèi)低，高端市場(chǎng)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)一直差強(qiáng)人意。

從市場(chǎng)需求細(xì)分上看，高端市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出會(huì)議、商務(wù)、旅游三足鼎立的均分格局。但細(xì)化到三大主要酒店商圈，則區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)明顯，各商圈自成體系。曲江新區(qū)以會(huì)議會(huì)展為主，輔以高新區(qū)溢出的商務(wù)需求。高新區(qū)則以壓倒性比例的商務(wù)需求為主。而市中心的鼓樓商圈則接待了比例最高的旅游相關(guān)需求。

浩華統(tǒng)計(jì)了未來(lái)3-5年預(yù)計(jì)的高端酒店新增供給，主要集中在高新區(qū)、曲江和經(jīng)開(kāi)區(qū)。未來(lái)2-3年新增供給的集中開(kāi)業(yè)將影響整體出租率表現(xiàn)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，浩華對(duì)西安市場(chǎng)還有著積極的判斷，預(yù)計(jì)長(zhǎng)期出租率將保持在63%左右。

相比高端市場(chǎng)，西安中高端市場(chǎng)國(guó)際品牌發(fā)展相對(duì)遲緩，國(guó)內(nèi)品牌如亞朵，仍是西安中高端市場(chǎng)的主力軍。由于供給相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)水平又在大多數(shù)企業(yè)可接受的差旅范圍內(nèi)，西安的中高端酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)出住宿率高、平均房?jī)r(jià)穩(wěn)定的特點(diǎn)。

但是近幾年中高端酒店的簽約量明顯上升，未來(lái)3年市場(chǎng)供給量將大幅度提高，項(xiàng)目也集中在曲江和經(jīng)開(kāi)區(qū)。

浩華援引了《2017年中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》的數(shù)據(jù)，將西安同5座重點(diǎn)二線城市做了橫向比較，進(jìn)一步理解西安酒店運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)。從平均房?jī)r(jià)和出租率來(lái)看，在上述城市中，西安的出租率最高，但房?jī)r(jià)則處于中等偏下的位置。杭州房?jī)r(jià)表現(xiàn)突出，成都次之。在700元房?jī)r(jià)水平線下的城市還包括天津、重慶、和武漢。這些城市都有著與西安相似的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和旅游發(fā)展現(xiàn)狀。

從酒店收入構(gòu)成上看，西安較為明顯是客房收入占主導(dǎo)，酒店餐飲也以會(huì)議宴會(huì)收入居多，普遍來(lái)說(shuō)中餐廳的使用率偏低。杭州、天津和武漢的餐飲收入接近客房收入。鑒于重慶居民的消費(fèi)習(xí)慣和其發(fā)達(dá)的社會(huì)餐飲，其酒店餐飲需求不大。

我們進(jìn)一步探尋餐飲收入，再次驗(yàn)證了餐飲收入和餐飲毛利率的正相關(guān)關(guān)系。幾大城市從高至低排序分別為杭州、成都、武漢、西安、天津、和重慶。相對(duì)來(lái)說(shuō)，西安酒店在餐飲成本把控上頗具優(yōu)勢(shì)。

人工成本的數(shù)據(jù)則再一次顯示了西安酒店運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)。在每間房員工數(shù)量居中的情況下，西安的酒店實(shí)現(xiàn)了最低的人工成本比例。盡管從數(shù)據(jù)上來(lái)看杭州人工成本占總收入更低，但主要原因是杭州酒店的較高收入;而西安的人工成本比例之低則主要是源自于西安較低的薪酬福利水平。

因此，在這樣的收入和成本比例下，基于最高的運(yùn)營(yíng)收入，杭州是一枝獨(dú)秀。而得益于降低的運(yùn)營(yíng)成本，西安在酒店經(jīng)營(yíng)毛利絕對(duì)值、毛利率和每平米均攤毛利三項(xiàng)指標(biāo)上，都優(yōu)于其余的重點(diǎn)二線城市，顯示了西安酒店投資對(duì)于業(yè)主收益方面的優(yōu)勢(shì)。

總言之，我們從政治地位、經(jīng)濟(jì)、旅游、民生等方面分析了西安酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀，這些底層架構(gòu)決定了西安酒店市場(chǎng)需求相對(duì)充足、房?jī)r(jià)發(fā)展受限、但經(jīng)營(yíng)毛利尚可的特點(diǎn)。在一帶一路和陜西自貿(mào)區(qū)的政策紅利影響下，我們可以預(yù)見(jiàn)的是西安未來(lái)的經(jīng)貿(mào)和旅游發(fā)展、新區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市更新和度假升級(jí)。

在浩華統(tǒng)計(jì)的2016年各大國(guó)際集團(tuán)簽約酒店數(shù)據(jù)中，西北大區(qū)的簽約量占全國(guó)的6%;其中，西安以12家酒店的簽約量占比57%，是西北大區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。其中高檔和中高檔各3家，中檔酒店6家，呈現(xiàn)了1：1：2的較為健康的金字塔結(jié)構(gòu)。

而從開(kāi)發(fā)方向上看，度假酒店方面，在戶(hù)縣-周至副中心、臨潼-藍(lán)田副中心及秦嶺生態(tài)保護(hù)區(qū)三大片區(qū)，旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐漸增加。這些項(xiàng)目的目標(biāo)和主旨，都將瞄準(zhǔn)當(dāng)前發(fā)展的消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，主打度假產(chǎn)品升級(jí)。而城市酒店的開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)則將集中以經(jīng)開(kāi)區(qū)、西咸新區(qū)、浐灞區(qū)的新區(qū)開(kāi)發(fā)，高新區(qū)和曲江新城的進(jìn)一步發(fā)展，以及在中心老城區(qū)的城市更新為主。