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就在一個多月前，也就是4月7日，北京市政府批準《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供應計劃》。北京計劃今后5年供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。2017年全市計劃供應住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設需求。包括產權類住房25萬套，租賃住房5萬套。

北京供地計劃已多年未完成，以往的完成率徘徊在50%左右。進入2016年完成情況更不理想，全市國有建設用地計劃供應總量4100公頃，住宅用地1200公頃。

2017年北京土地市場似乎將發(fā)生重大變化，一是，2月底，一部《北京市2017年國有建設用地供應計劃》已在北京市政府常務會議上審議通過。其中，當時披露的今年計劃供地量僅為610公頃，由610公傾調整為1200公頃。二是，這一計劃帶著“切實落地”執(zhí)行的意味。

一個值得注意的問題是，北京倍增版的供地計劃將如何推進與落實？這些土地將來自哪里？

大興、豐臺、通州成重點區(qū)域

4月1日，住建部和國土資源部發(fā)布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求消化周期在12個月以內的城市要增加或明顯增加住房用地供應。

從4月開始，北京市加快了土地供應節(jié)奏和增加土地有效供應。截至5月12日，北京經營性土地招拍掛面積近265公頃（不包括集體土地面積）。

中國房地產報記者根據(jù)北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，第一季度經營性土地供應面積為139.34公頃，4月份經營性土地供應面積為102.9公頃?？梢钥闯觯?月份一個月的土地供應接近了前3個月的總量。

另外，中國房地產報記者統(tǒng)計北京市國土資源局官網(wǎng)數(shù)據(jù)得出，截至5月12日，土地招拍掛項目38宗土地，棚改項目2宗土地。根據(jù)土地市場公告顯示，大部分土地供應集中在大興、通州、豐臺、朝陽、密云、房山、順義、門頭溝、通州等區(qū)域。

“供地的來源主要是地方政府的土地儲備，當然從實際情況看，類似農村建設用地轉性、土地新開墾和平整項目等都是主要渠道，也即形成新增建設用地項目。同時存量用地的開發(fā)也是一種，這包括舊城改造用地和其他物業(yè)類似的用地如工業(yè)用地等?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

北京市國土局相關部門負責人發(fā)給中國房地產報記者的一份關于北京市2017年度住宅用地供應計劃部分指標分解文件顯示，今年土地供應主要集中在通州、朝陽、大興、昌平、豐臺等地區(qū)。

上述文件指出，“中心城區(qū)的土地供應量不高于全市土地供應總量的20% ,中心城區(qū)以外的平原地區(qū)土地供應量不低于全市土地供應總量的65%,生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)土地供應量不高于15%。其中，城市副中心、新城、“三城一區(qū)”等范圍內土地供應量占土地供應總量的70%以上?！?/p>

一位業(yè)內人士強調，北京打造首都都市圈，會把市場焦點放在通州副中心以及大興等地區(qū)，后續(xù)也會有類似土地開發(fā)側重點的變化。而類似北京北部區(qū)域市場相對來說會有一定的利空影響，畢竟投資重心或不在此類區(qū)域。從后續(xù)市場發(fā)展角度來看，郊區(qū)用地會繼續(xù)增加。不過，一個需要考慮的現(xiàn)實情況是，商業(yè)辦公項目的用地會有所壓縮。

此外，上述文件對2017年住房用地也進行了分類，其中產權類住房用地占81.1%，租賃住房用地占18.9%。

不過，未來租賃類用地比例有所提高，新建住房中產權類約占70%,租賃類約占30%。產權類住房中,商品住房約占70%,其中自住型商品住房、中小套型商品住房約占商品住房的70%,并安排30%的自住型商品住房面向非京籍家庭銷售。

目標完成存疑

從今年4月表現(xiàn)來看，北京市規(guī)劃國土委明顯在加快土地供應節(jié)奏。多位業(yè)內人士認為，從實際情況看，類似北京市場土地市場其實還是有充足用地的。

據(jù)權威數(shù)據(jù)顯示，北京市一季度已供應經營性用地約230公頃。其中，商品住宅供地161公頃，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。

不過，具體計劃還是存在一定差距。中國房地產報記者了解到，2017年北京市計劃供應住宅用地1200公頃,包括國有建設用地1000公頃、集體建設用地200公頃。上述指標分解文件顯示，北京市各個區(qū)域總共能分解930公頃土地（不含集體土地建租賃房用地）。其中，集體土地建租賃房用地為200公頃，兩者土地面積加起來為1130公頃，和北京市全年實現(xiàn)1200公頃計劃存在一定距離。

事實上，從北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)土地招拍掛的節(jié)奏來看，將近5月中旬已經成交近265公頃（不包括集體土地面積），4月份經營性土地供應面積為102.9公頃，倘若今年剩余8個月時間，均按照每個月100公頃的高強度供應計劃來算，才能勉強實現(xiàn)1000公頃的目標。

一個值得注意的事實是，從以往來說，一般土地實際供應量均少于計劃供應量。

據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年，北京市國有建設用地供應計劃中，住宅計劃供應量為1700公頃，實際供應量1168公頃，完成率68.71%；2013年北京市國有建設用地供應計劃中，住宅計劃供應量為1650公頃，實際供應量1783公頃，完成率108.06%；2014年北京市國有建設用地供應計劃中，住宅計劃供應量為1650公頃，實際供應量1195公頃，完成率72.42%；2015年北京市國有建設用地供應計劃中，住宅計劃供應量為1200公頃，實際供應量877公頃，完成率73.08%；2016年北京市國有建設用地供應計劃中，住宅計劃供應量為1200公頃，實際供應量469公頃，完成率39.08%。

值得注意的是，從2013年開始，北京商品住宅用地實際供應量呈遞減趨勢，2016年住宅供應量最少。

2016年，北京公開土地市場共實現(xiàn)土地成交44宗，相比去年減少66宗，創(chuàng)造了2004年北京土地市場實施“招拍掛”之后的新低。

“2013年房地產企業(yè)形成了回歸一二線城市的共識，但也就是從2013年開始，一二線城市住宅用地供應逐年下降，去年開始的調控就是在這種供求失衡的矛盾不斷加劇的背景下產生的。”新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中國房地產報記者。

“到目前為止，一二線城市的土地供應依然沒有明顯增加，未來一二線城市能否真正增加土地供應并恢復到2013年的水平、保持市場的供求基本平衡仍是未知數(shù)?！睔W陽捷強調。

總之，北京市實現(xiàn)2017年的土地住宅供應目標有待最終的結果給出答案。