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海南西線、西雙版納實現(xiàn)“逆襲”

前述報告顯示，從開發(fā)規(guī)?？?，2016年初開發(fā)企業(yè)逐步意識到，旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較高，進(jìn)入和開發(fā)都較為謹(jǐn)慎，因此項目數(shù)量增長速度放緩。截至2016年底，旅游地產(chǎn)項目的開盤總數(shù)累計達(dá)到8919個，較2015年下降幅度有所減小，截至2016年年底中國旅游地產(chǎn)實際完成投資額高達(dá)12997億元，達(dá)到歷史高點。

“從市場實際情況看，2016年到2017年旅游地產(chǎn)打了一個漂亮的翻身仗，這是旅游地產(chǎn)最核心的變化。”易居中國企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱介紹道，這個變化首先源于過去的旅游地產(chǎn)曾經(jīng)的“重災(zāi)區(qū)”海南發(fā)生了“逆襲”。2016年整個海南旅游地產(chǎn)市場銷售增長40%——50%，2017年上半年銷售增長已達(dá)60%。此前由于海南省“西弱東強(qiáng)”，位于海南省儋州市排浦港與洋浦港之間的項目恒大海花島一直處在西線的一個角落里，長期以來“無人問津”，但在2015年、2016年僅這一個項目的年度銷售就超過了100億元。

究其原因，丁祖昱認(rèn)為首先是旅游地產(chǎn)的自用型需求出現(xiàn)了，與此同時，投資的需求有增無減。過去外地人去海南置業(yè)稱為度假需求，隨著“躲避霧霾”、“休閑養(yǎng)老”、“第二故鄉(xiāng)”等概念逐漸被認(rèn)可，海南樓市開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸燃?剛需”，刺激海南旅游地產(chǎn)市場。另外，偏居一隅、山勢險峻、供地量極少的云南西雙版納旅游地產(chǎn)在去年也迎來了“翻身”，年度銷售面積達(dá)到驚人的54萬平方米。不過，對整個西南區(qū)域來說，2016年是旅游地產(chǎn)發(fā)展非常艱難的一年，受宏觀市場和整個政策變動的影響，西南地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)投資在過去一年當(dāng)中持續(xù)降溫，中小企業(yè)不斷退出這個市場，市場集中度也在逐步上升。

長三角區(qū)域的整體市場因為剛需和改善性需求非?；鸨?，尤其是在住宅市場上。但是旅游地產(chǎn)的投資量和開發(fā)熱情在過去一年度當(dāng)中卻在持續(xù)下降和降溫，深耕旅游地產(chǎn)的企業(yè)大家都在用小規(guī)模、多項目方式參與投資開發(fā)，作為旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最快的一個區(qū)域，絕大多數(shù)這個區(qū)域的項目已經(jīng)從單純的以物業(yè)銷售轉(zhuǎn)向銷售和運營并重的開發(fā)方式，而很多企業(yè)也在逐步嘗試長期運營的開發(fā)路徑。

總體來看，長三角、西南、海南是市場當(dāng)中休憩型成交項目增量最大的三個區(qū)域。

而閩東南市場，比起2015年的長期沉積，旅游地產(chǎn)市場開始逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段，主打成交型的新項目開始大規(guī)模造勢，多個老項目也有了一系列新動作。但是市場總體來講比較冷清，項目投資開發(fā)也較少，無論是新增項目數(shù)量還是項目總數(shù)量，在全國六大區(qū)域當(dāng)中均排在末位。相比之下，“兩廣”板塊，則以穩(wěn)為主。從區(qū)域內(nèi)部的市場發(fā)展?fàn)顩r來看，受深圳的影響，惠州新增的旅游地產(chǎn)項目總體表現(xiàn)不錯。不過，一些傳統(tǒng)“老牌”區(qū)域，如珠海、北海這樣的區(qū)域反倒呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，2016年整個兩廣新上市的旅游地產(chǎn)項目只有20個，不足2015年項目總量的四分之一。

總體來看，累計旅游地產(chǎn)總量和用地總體量占據(jù)全國之首的是環(huán)渤海區(qū)域，環(huán)渤海新增的旅游地產(chǎn)項目呈現(xiàn)單體規(guī)模上升、內(nèi)部配套多元、驅(qū)動項目多引擎等特點。

“在經(jīng)過了2013年的攻城略地之后，以海南、西南、長三角、閩東南、“兩廣”為代表的六大旅游地產(chǎn)發(fā)展高地的整體發(fā)展進(jìn)一步聚集，項目數(shù)量也占到了全國總數(shù)量的88%，分別比2015年上漲了十幾個百分點。旅游地產(chǎn)迎來了春天?！焙鷷扎L說。

兩極分化明顯 行業(yè)集中度提升

截至2016年年底已有5403家企業(yè)涉足中國旅游地產(chǎn)的開發(fā)和投資，并且呈現(xiàn)開發(fā)集中度提高、專業(yè)化程度提高的兩大特點。

在旅游地產(chǎn)的整個發(fā)展過程當(dāng)中，在項目數(shù)量、用地規(guī)模、建筑總體量方面，大中小企業(yè)之間都存在著非常大的差距。隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)和投資企業(yè)在過去一年當(dāng)中不斷兼并收購，行業(yè)中又出現(xiàn)了許多“行業(yè)大鱷”，憑借自身資金和資源的優(yōu)勢抵抗市場風(fēng)險，因此50萬平方米以上的目的地型旅游度假綜合體在過去一年當(dāng)中層出不窮。從開發(fā)主體來看，在歷經(jīng)了2015年短暫的數(shù)量回落之后，2016年中國旅游地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)數(shù)量小幅上升。2016年，新增106家投資開發(fā)企業(yè)，截至年底開發(fā)和運營旅游地產(chǎn)項目的企業(yè)共有5403家。