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那中國的其他城市租金分布又如何？

①　上海市：租金回報率分布較為均勻，呈“平原分布”，偶有幾處較高。

上海大部分區(qū)域的回報率在1.3%到1.6%之間，中心地區(qū)有個長寧區(qū)的小高峰。但除了外圍較高的兩個區(qū)（崇明區(qū)和嘉定區(qū)）之外，其他區(qū)域都在這個區(qū)間內(nèi)，比較熱門的如浦東新區(qū)、黃浦區(qū)的數(shù)值較低?？傮w而言，上海保持了熱門區(qū)域租金回報率更低的特點。

與上海相似的城市有：重慶、杭州、成都

②　廣州市：與紐約的分布情況相似，越中心租金回報率越低。

廣州市租金回報率最高的區(qū)域花落花都區(qū)，且這個趨勢也延續(xù)到其他外圍區(qū)域，如從化區(qū)。因為近年來的城區(qū)更新?lián)Q代，作為廣州市老區(qū)的白云區(qū)和荔灣區(qū)所剩的房源都普遍較老，房價漲幅不如天河和越秀區(qū)，使得它們的租金回報率比天河、越秀、海珠區(qū)更高。

相反增城區(qū)因為在去年限購時曾有短暫一段時間未被納入限制范圍，致使資金往增城區(qū)流動，這樣就拉動了該區(qū)的熱度，出現(xiàn)租金回報率在外圍區(qū)中偏低的現(xiàn)象。 

③　深圳：“山丘分布”。

除了臨近香港的兩個中心區(qū)，其他區(qū)域的租金回報率都較低。南山區(qū)是高科技公司集中布局的區(qū)域，相信有很多年輕租房客在這里出租，但也同時拉高了南山區(qū)的房價。貴為深圳金融中心的福田區(qū)表現(xiàn)不如廣州的天河區(qū)亮眼，主要與租金較高、軌道交通分布發(fā)達(dá)導(dǎo)致年輕租戶出走有關(guān)。

鹽田區(qū)的低回報率則側(cè)面反映出其作為房產(chǎn)熱門區(qū)域的一個表現(xiàn)：房價堪比羅湖區(qū)，租金卻只有寶安區(qū)的水平。

④　重慶：依靠長江，一個區(qū)比較火。

重慶也是“平原分布”，租金回報率在2.5%~2.7%之間。唯有一處比例低至2.17%，是渝中區(qū)。我推測這個作為重慶政治中心的行政區(qū)也是頗受到投資喜愛的區(qū)域，加上商業(yè)中心的江北區(qū)就在旁邊，這兩個地區(qū)撐起了重慶的房價。而重慶本地人可能就更偏愛外圍，比如九龍坡區(qū)或者沙坪壩區(qū)，這兩個行政區(qū)也是回報率頗高的地方。

⑤　杭州：呈現(xiàn)“平原分布”，租金刷刷漲。

作為江浙地區(qū)目前被夸贊最有前途的城市，杭州的租金回報率分布情況與上海、重慶相似，比較平均，唯有一處（西湖區(qū)）較低。杭州的租金回報率分布在1.9%~2.2%之間，比較低的西湖區(qū)是房價高所導(dǎo)致，平均房價高于其他行政區(qū)。

杭州的租金在這一年來漲得厲害，而且環(huán)比的漲幅超過房價的漲幅，可見租房需求在增加。

⑥　南京：呈西北低東南高的“一面倒分布”特點，越市中心租金回報率越高。

南京租金回報率較低的兩個區(qū)是浦口區(qū)和六合區(qū)，而更靠東南的幾個區(qū)租金回報率都在1.7%以上。六合區(qū)和浦口區(qū)并不是南京租金\房價最高的區(qū)域，兩個區(qū)價位甚至可以說是倒數(shù)，租金回報率之所以低，是因為房租房價兩個數(shù)的比值都較低所致。

另一方面，建鄴區(qū)以及鼓樓區(qū)則是租金和房價雙高，這使得兩個行政區(qū)的租金回報率都達(dá)到1.7%。所以，南京在我們所選取的11座城市里，表現(xiàn)出相反的特質(zhì)，反而是租金回報率越高的地方越靠市中心。

⑦　成都：各城區(qū)數(shù)值普遍均勻的“平原分布”

成都也是租金回報率較高的城市，并且它的呈現(xiàn)也相對均勻，跟上海、重慶相似。同時，它也呈現(xiàn)出越市中心租金回報率越低的現(xiàn)象。就我們統(tǒng)計，錦江區(qū)和青羊區(qū)是成都房價最高的兩個區(qū)，他們的租金回報率也自然是最低的了。

⑧　天津：中間低外圍高的“盆地分布”。

天津市中心——和平區(qū)的租金回報率著實是所有區(qū)中最低的，而且越往外圍租金回報率越高。和平區(qū)是天津房價最高的地區(qū)。此外，作為臨近北京的大都市，京津高鐵使得在北京上班、在天津安家成為可能，因此也超熱了高鐵站周邊的房價。

⑨　武漢：沿江、中心區(qū)低外圍高的“盆地分布”。

武漢沿長江的幾個區(qū)：漢江、江岸、武昌、漢陽、黃坡的租金回報率都比較低，其中武昌區(qū)的平均房價是最高的。

除了蔡甸和江岸區(qū)外，其他行政區(qū)的租金在這一年來都在上漲，看來武漢吸引人才的政策稍有起色。

⑩　哈爾濱：回報率最高二線城市，租金回報率分布也隨意。

整體而言，哈爾濱的房價不算高，但有些區(qū)的租金卻不低，比如道里區(qū)和南崗區(qū)。道里區(qū)也是哈爾濱房價最高的地區(qū)，唯一一個均價超過一萬/平米的區(qū)域，但是它的租金回報率卻不低。

近幾年哈爾濱涌入許多人，給哈爾濱的租房市場提供了大量需求，所以房租上，哈爾濱環(huán)比上漲較多。但是，同比來看，哈爾濱幾乎所有中心城區(qū)的房租都在下跌，所以若想投資哈爾濱這個市場，需多觀望。

?　廈門：回報率最低二線城市，租金回報率分布也隨意。

作為廈門人，我是深感投資廈門的房產(chǎn)不能用租金回報率這一套，因為完全靠租金在廈門根本不能在有生之年回本。思明區(qū)和湖里區(qū)是通俗上的廈門島，也就是廈門市中心，這兩個地區(qū)的房價都高得驚人。

而海滄區(qū)除了有工業(yè)，也是近年來在廈門島內(nèi)二手房屋市場飽和并且房價高企的情況下，新生的離島最近的生活區(qū)，新的住宅樓盤建成，使得許多人在此買房，從而帶動了海滄區(qū)的房價。

但是因為廈門的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一且薄弱，再加上多數(shù)在廈門工作的人是廈門本地人，擁有房產(chǎn)（父輩），所以租房的市場并不大，這也就導(dǎo)致廈門的租金一直上不去。

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新租房時代即將來臨

中國租房人口比例遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家的城市。目前僅有25.8%，其中北京約為32.2%，廣州46.9%。而紐約的租房率高達(dá)56.9%，倫敦在2025年也將達(dá)到65%，東京則有機構(gòu)聲稱目前是90%租房率。

有跡象表明，年輕一代的買房年齡正在推遲。拿北京舉例，首次購房人群年齡已經(jīng)從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。而2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從原本的11%升至47%。

從長遠(yuǎn)的角度考慮，租金回報率是衡量房地產(chǎn)市場健康程度的重要指標(biāo)。新租房時代遲早會到。

*文中數(shù)據(jù)參考自鏈家網(wǎng)、安居樂、房天下、中國房價行情平臺、易居研究院、Zillow、Corelogic、野村不動產(chǎn)、Zoopla等。主筆宇婷對此文亦有貢獻(xiàn)。