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布局：堅(jiān)持一二線和強(qiáng)三線

部分歷史項(xiàng)目去化有待加強(qiáng)

截至今年上半年，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)5002萬平方米，權(quán)益面積為 3711 萬平方米。其中一、二線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)76%，龍湖堅(jiān)持高潛力城市布局。從單個(gè)城市來看土儲(chǔ)量，重慶土儲(chǔ)占龍湖城市土儲(chǔ)量的第一位為809萬平米，這為城市的高銷售額做好了充足的貨源支持。但城市土儲(chǔ)量排名第二的煙臺(tái)，土儲(chǔ)量713萬平米，占總土儲(chǔ)14%，但其上半年銷售額僅為4.17億元，僅為銷售額的0.5%。煙臺(tái)主要是龍湖此前拿下的養(yǎng)馬島項(xiàng)目，開發(fā)周期長(zhǎng)，如何加快去化速度，增加對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，是企業(yè)需要考慮的問題。

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盈利：毛利率36.5%創(chuàng)新高

得益于前期高利潤(rùn)項(xiàng)目回款

上半年，龍湖營(yíng)業(yè)額185.9億元，同比增長(zhǎng)1.2%，其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額165.9億元。實(shí)現(xiàn)毛利率36.5%，較2016年漲幅7.5個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)開發(fā)的毛利率為34.45%，位于行業(yè)較高水平。上半年的高毛利率主要源于某些城市早期銷售結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)較高，單城市貢獻(xiàn)較高，對(duì)毛利率的上升起到拉升作用。上半年重慶和上海的營(yíng)業(yè)收入分別達(dá)60.1億和33.3億元，占物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額的36%和18%。

上半年，龍湖的營(yíng)銷及管理費(fèi)用率同比降低了1.3個(gè)百分點(diǎn)低至1.5%，主要是因?yàn)辇埡习肽暝谝欢€城市新推出大量項(xiàng)目，在政府限價(jià)等政策影響下，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，推動(dòng)新房去化，也降低了企業(yè)的營(yíng)銷成本。在毛利率大幅增長(zhǎng)和費(fèi)用率下降的情況，企業(yè)上半年核心凈利達(dá)28.4億元，核心權(quán)益后凈利率為15.3%，較去年同期漲幅2.2個(gè)百分點(diǎn)；核心稅后利潤(rùn)率則為17.5%，同比增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)。

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平均借貸成本4.7%，融資能力領(lǐng)先

上半年末，龍湖持有現(xiàn)金226.52億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比為7.98，現(xiàn)金短債比為2.92，短期償債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健，這也為企業(yè)降低融資成本、拓寬融資渠道奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。上半年莫，龍湖的平均借貸成本為4.7%，較去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，屬行業(yè)的較低水平。

在融資渠道方面，企業(yè)通過多元化融資來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，如發(fā)行綠色債券，票據(jù)等多樣融資行為，將通過置換債務(wù)拉長(zhǎng)債務(wù)周期，降低融資成本。8月，發(fā)改委鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，目前龍湖長(zhǎng)租公寓的發(fā)展與擴(kuò)張態(tài)勢(shì)良好，且企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，未來企業(yè)融資渠道還將進(jìn)一步拓寬。

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投資物業(yè)：商業(yè)和長(zhǎng)租公寓持續(xù)擴(kuò)張

2020年目標(biāo)達(dá)80億產(chǎn)值

投資物業(yè)方面，龍湖商業(yè)——天街、星悅薈、家悅薈三大產(chǎn)品系列穩(wěn)定擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓（冠寓）業(yè)務(wù)也陸續(xù)在重慶、成都等城市開業(yè)。上半年末，龍湖已開業(yè)投資性物業(yè)208萬平米，整體出租率94.7%，不含稅金收入11.4億元，同比增長(zhǎng)28.8%，天街、星悅薈、家悅薈和冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。

目前龍湖已有22個(gè)天街實(shí)現(xiàn)開業(yè)，2017年下半年蘇州獅山天街、上海寶山天街等4個(gè)天街將開業(yè)，即截至2017年年底會(huì)有26個(gè)天街開業(yè)，2018年至2020年再分別開業(yè)2個(gè)、8個(gè)及5個(gè)，實(shí)現(xiàn)到2020年共41個(gè)天街的規(guī)模。

龍湖2016年提出發(fā)展長(zhǎng)租公寓品牌冠寓，截止7月，冠寓已進(jìn)入7個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)了10個(gè)項(xiàng)目，冠寓自2017年3月在重慶開業(yè)之后，其整體出租率80.7%。今年內(nèi)將合計(jì)新增超過1.5萬間，到2020年冠寓租金收入超過20億元。加上商業(yè)租金收入，龍湖計(jì)劃2020年運(yùn)營(yíng)物業(yè)收入80億元。

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總結(jié)：龍湖上半年企業(yè)發(fā)展呈向上蓬勃態(tài)勢(shì)，銷售以及拿地都創(chuàng)歷史新高，同時(shí)商業(yè)天街及冠寓等多條方向持續(xù)擴(kuò)張。與此同時(shí)，又推出合伙人制度，每年會(huì)將3%-4%歸屬股東核心凈利對(duì)合伙人進(jìn)行激勵(lì)，為龍湖打造出一支長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，新制度能否讓龍湖未來更上一層樓，我們拭目以待。