日韩精品三级呦呦|五月丁香蜜臀|99久亚洲精品热|色婷婷五月一区

上海外環(huán)外哪些住宅板塊更能吸引投資商?
來源:中國指數(shù)研究院 發(fā)布日期:2018-08-24 09:34
分享:

背景:近一年來,上海的住宅市場處于盤整階段,地價已經(jīng)趨于平穩(wěn),我們認為正是開發(fā)商抄底的時機。上海住宅市場重心早已移到外環(huán)外,借此機會,中國指數(shù)研究院試圖搭建指標體系評價外環(huán)外活躍20住宅板塊的開發(fā)投資吸引力排名,分析哪些外環(huán)外活躍板塊值得開發(fā)商擇機進入或保持深耕。同時對購房者而言,研究這20個板塊綜合價值和升值潛力,為購房者的購房決策做出參考。

第一部分、上海外環(huán)外活躍20板塊開發(fā)投資吸引力指標體系

為了評價上海外環(huán)外活躍20個住宅板塊對開發(fā)商的投資吸引力,我們設立了兩方面的指標,一是針對房地產(chǎn)市場的開發(fā)性指標,二是板塊的綜合價值與前景指標。其中開發(fā)投資潛力指標下設6個三級指標,包括前三年的宅地成交規(guī)模,用來反映板塊未來是否還有土地供應,地價房價比,反映盈利空間,板塊的銷售規(guī)模和出清周期,看板塊是否適合跑量,產(chǎn)品同質化程度和品牌開發(fā)商的進駐個數(shù)看板塊住宅市場的競爭激烈程度。而板塊綜合價值與前景則是反映板塊的基本面和未來的升值空間,下設八個三級指標:板塊的整體規(guī)劃前景、軌道交通規(guī)劃條數(shù)、通勤時間、人口規(guī)劃規(guī)模、自然環(huán)境,商業(yè)配套,教育配套和醫(yī)院配套。

第二部分、上?;钴S20住宅板塊的開發(fā)投資吸引力排名

圖1:活躍20住宅板塊的開發(fā)投資吸引力排名

上海四個新城的開發(fā)吸引力排名靠前,其中南橋新城的開發(fā)吸引力最大,其次是臨港和嘉定新城,青浦新城由于競爭激烈,房價在四個新城最高排名在四個新城中靠后。排名第五的是安亭汽車城板塊,板塊的銷售規(guī)模在所有板塊中排名第一。長興島由于是價值洼地,未來規(guī)劃前景好,環(huán)境佳,地價房價比處于低位而排名第六。寶山的羅店地價房價比低,品牌開發(fā)商進駐少,是寶山未來重點發(fā)展的板塊之一,開發(fā)潛力排名第七。顧村板塊由于配套好,人口規(guī)模大,排名居中。青浦北部的人口規(guī)模大,出清周期短而排名靠前。松江的三個活躍板塊排名都靠后,奉賢除南橋新城外的奉城和金匯板塊排名也靠后。

▌哪些板塊未來還有土地供應?

圖2:上海住宅20板塊的土地供應和人口規(guī)劃規(guī)模

上海目前郊區(qū)有些板塊過去三年內(nèi)的土地供應很少。過去三年宅地供應量超過30萬平方米的是南橋新城、羅店、長興島和臨港以及馬橋。同時顧村、青浦新城、祝橋的土地供應量也超過25萬平方米。未來這些板塊的住宅銷售量會保持較大。嘉定新城的土地供應量已經(jīng)較少,松江的泗涇還有一些地出讓,但新橋和松江中部過去三年土地供應量較少。而從人口導入的規(guī)??矗拇笮鲁堑娜丝趯胍?guī)模都超過60萬,意味著未來四大新城的必還有較大的土地供應上市。

▌哪些板塊銷售量大,且賣得快,適合跑量?

圖3:上海住宅20板塊的年度銷售規(guī)模和出清周期

年銷售規(guī)模在20萬方以上的板塊按銷量排名依次為安亭汽車城、青浦新城、南橋新城和嘉定新城以及臨港新城。其中南橋新城的出清周期最短,僅4.1個月,而青浦新城和安亭汽車城的出清周期也較短為6-7個月左右,但嘉定新城和臨港新城的出清周期略微較長,在12個月左右。銷量規(guī)模在10-20萬方的板塊按銷量排名依次為青浦北部、周康、泗涇、金匯和朱家角。其中朱家角的由于產(chǎn)品同質化,出清周期在20個板塊中最長為32個月,短期內(nèi)不宜進入。周康板塊房價在20個板塊中最高而出清周期也較長為14.5個月。寶山的羅店和顧村板塊的銷售量規(guī)模很小,可能是由于近一年來的樓盤上市量少所致。因此從開發(fā)商跑量的角度看,南橋新城、青浦新城和安亭汽車城板塊宜短期內(nèi)進入。

如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權問題,煩請聯(lián)系editor@askci.com我們將及時溝通與處理。
中商情報網(wǎng)
掃一掃,與您一起
發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)的價值
中商產(chǎn)業(yè)研究院
掃一掃,每天閱讀
免費高價值報告
?