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上海外環(huán)外哪些住宅板塊更能吸引投資商？

來源：中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布日期：2018-08-24 09:34

房地產(chǎn) 住宅

▌哪些板塊尚有盈利空間，哪些板塊地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大？

圖4：上海住宅20板塊的房?jī)r(jià)和地價(jià)房?jī)r(jià)比

從開發(fā)商的盈利空間來看，地價(jià)房?jī)r(jià)比在0.6以下的有長(zhǎng)興島、馬橋、羅店和南橋新城。這幾個(gè)板塊開發(fā)商可以擇機(jī)進(jìn)入，地價(jià)還處于合理空間。但是地價(jià)房?jī)r(jià)比接近和超過1、地價(jià)明顯偏高的板塊依次為顧村，祝橋，嘉定北部，航頭，松江中部，朱家角，泗涇。這些板塊的地要謹(jǐn)慎的拿，風(fēng)險(xiǎn)已很高。其中風(fēng)險(xiǎn)最大的是顧村板塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比為1.34。

▌哪些板塊的競(jìng)爭(zhēng)不大，適合進(jìn)入？

圖5：上海住宅20板塊的品牌開發(fā)商進(jìn)駐個(gè)數(shù)和產(chǎn)品同質(zhì)化程度

從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度來看，我們選擇了兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是品牌開發(fā)商進(jìn)駐個(gè)數(shù)，一個(gè)是產(chǎn)品同質(zhì)化程度。目前板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的是青浦新城和嘉定新城，周康，泗涇和南橋新城。其中青浦新城和嘉定新城的品牌開發(fā)商均超過12個(gè)，這些板塊的競(jìng)爭(zhēng)最激烈，而青浦板塊產(chǎn)品也略有同質(zhì)化。板塊品牌開發(fā)商進(jìn)駐個(gè)數(shù)較少的板塊包括祝橋，航頭，長(zhǎng)興島，金匯、青浦北部、奉城，嘉定北部，馬橋。但金匯，青浦北部產(chǎn)品略有同質(zhì)化。開發(fā)商可以關(guān)注祝橋和長(zhǎng)興島，祝橋的規(guī)劃前景較好，未來上海高鐵東站規(guī)劃在此板塊，以及有航空城的利好，規(guī)劃有2條地鐵線路。而長(zhǎng)興島未來也有軌道交通規(guī)劃，板塊開發(fā)還處于上升階段，未來前景看好。

▌各板塊開發(fā)投資潛力點(diǎn)評(píng)

表1：各板塊開發(fā)投資潛力點(diǎn)評(píng)