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圖6：上?；钴S20住宅板塊的綜合價值和升值潛力排名

從板塊的綜合價值和未來升值潛力來看，四大新城的由于規(guī)劃和配套突出排名靠前，嘉定新城、青浦新城和南橋新城和臨港新城排名前四，其中又以嘉定新城的板塊價值最為突出。排名第五、第六的是顧村和周康板塊，這些板塊未來的地鐵規(guī)劃條數(shù)較多，已有較多品牌開發(fā)商進(jìn)入，未來人口導(dǎo)入也不少，已較為成熟。寶山的另外一個重點(diǎn)發(fā)展的板塊羅店的板塊價值也相對靠前，崇明的長興島后來居上，環(huán)境佳，未來有地區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃，未來前景看好。板塊綜合價值排名靠后的是馬橋、金匯、松江中部和新橋。松江的幾個板塊排名都相對靠后。

▌哪些板塊的性價比較高，哪些板塊房價虛高？

表2：板塊綜合價值指數(shù)排名和房價排名

圖7：板塊綜合價值指數(shù)VS板塊房價

我們用板塊綜合價值指數(shù)和板塊的房價做散點(diǎn)圖可知，目前上海的性價比較高的板塊為嘉定新城，南橋新城，臨港新城，安亭汽車城和顧村以及奉城。臨港新城的性價比最高，綜合板塊價值排名第四，而房價排名僅第十七位，為最大的價值洼地。性價比高的還有嘉定新城和南橋新城。嘉定新城綜合價值指數(shù)得分最高，但房價排名為第7，南橋新城綜合價值排名第三，房價排名第八。上海房價虛高的板塊為馬橋、新橋和泗涇。這些板塊的綜合價值排名靠后，但房價排名居前幾位。

▌哪些板塊的軌道交通便捷？

圖8：板塊地鐵規(guī)劃條數(shù)和通勤時間

從地鐵規(guī)劃來看，周康未來有四條地鐵線路規(guī)劃，在所有板塊中最多，其次顧村有3條，安亭汽車城、嘉定新城、祝橋，航頭均有2條，未來人口將有較大的導(dǎo)入。而上海也有未來不通地鐵的板塊，他們是奉城，松江中部和新橋，這些地方的通勤時間將較長，對上班人事來說是個考驗(yàn)。從通勤時間來看，泗涇、青浦新城、青浦北部的通勤時間最短，控制在30分鐘以內(nèi)，而顧村，嘉定新城、周康也控制在1小時之內(nèi)。通勤時間超過1個半小時的有長興島，奉城，金匯和新橋，但金匯未來有BRT規(guī)劃，可緩解通勤時間較長的短板。

▌哪些板塊的商業(yè)、教育、醫(yī)療配套好？

圖9：板塊商業(yè)配套，教育配套和醫(yī)院配套

從商業(yè)配套來看，有一半的板塊規(guī)劃有地區(qū)級商業(yè)中心，他們是嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城、顧村、周康、安亭汽車城、羅店、長興島、奉城。同時從上圖可以看出，地區(qū)級商業(yè)中心的教育和醫(yī)療也普遍好于非地區(qū)級商業(yè)中心板塊。教育配套較好的板塊有南橋新城、嘉定新城、青浦新城和周康。醫(yī)院配套較好的有南橋新城、嘉定新城青浦新城、顧村和羅店以及祝橋。

▌各板塊綜合價值點(diǎn)評

表3：板塊配套規(guī)劃數(shù)據(jù)

表4：板塊綜合價值點(diǎn)評