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最近一段時(shí)間，房租飛漲引發(fā)社會(huì)各界熱議，但房?jī)r(jià)上漲的壓力卻絲毫未見緩和——7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)再度全線反彈，住建部、各地方政府不得不重披戰(zhàn)袍，貫徹落實(shí)7月末中央提出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控要求。

為何在嚴(yán)厲的調(diào)控舉措之下，老百姓的購(gòu)房熱情依然高漲？

70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全線反彈

首先來(lái)看全國(guó)房?jī)r(jià)的最新形勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)正增長(zhǎng)：

一線城市在2017年小幅下跌之后在今年連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲；二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)基本同步，從未出現(xiàn)明顯下跌，且在4月份以來(lái)環(huán)比漲幅再度明顯回升，7月份二、三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別達(dá)到1.1%和1.2%（參見下圖）。

另外，在70個(gè)大中城市中，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)保持在66個(gè)的高位，下跌的城市數(shù)僅為4個(gè)。由此可見，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大，調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻。

在此背景下，7月31日中央政治局會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這一表述與此前多次表述——“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”和“切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈”有著明顯不同。

等到8月7日，住建部在沈陽(yáng)召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。而此前不久，住建部針對(duì)投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)開發(fā)商和虛假房地產(chǎn)廣告等市場(chǎng)亂象進(jìn)行專項(xiàng)督查，并列出30個(gè)先行開展督查的城市，約談?wù){(diào)控不力的城市接近20個(gè)。住建部的發(fā)文明確要求，“對(duì)開展整治行動(dòng)不力、人民群眾投訴較多、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為較嚴(yán)重的地方，要加大督查力度。對(duì)涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門和人員，要堅(jiān)決問責(zé)?！?/p>

截至8月21日，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山東、湖北、浙江、福建、云南、黑龍江、吉林、貴州、重慶、河南等10省制定了督查和專項(xiàng)行動(dòng)的工作方案，30個(gè)城市中已有佛山、廣州、蘭州、昆明、合肥、無(wú)錫、深圳、寧波、武漢、宜昌、成都、杭州、北京、重慶、蘇州、貴陽(yáng)等16個(gè)城市出臺(tái)了督查行動(dòng)的具體舉措。

熱點(diǎn)城市投資性購(gòu)房比例大幅攀升

為何這一輪史無(wú)前例的調(diào)控舉措，仍無(wú)法拽住房?jī)r(jià)上漲的韁繩？

除了各種分析和研究討論較多的土地、棚改、人才政策等因素外，一個(gè)新的趨勢(shì)或原因可能被大多數(shù)分析所忽略，那就是：與2008-2015年房?jī)r(jià)波動(dòng)周期相比，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，新進(jìn)入購(gòu)房者的購(gòu)房目的已由滿足剛性需求和改善性需求為主，向投資性需求為主發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心對(duì)全國(guó)16個(gè)熱點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、南京、福州、廈門和杭州）4萬(wàn)戶家庭持續(xù)十年的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，以下兩方面趨勢(shì)值得關(guān)注：

第一，首套購(gòu)房者占比快速下滑。反映到數(shù)據(jù)上，表現(xiàn)為新購(gòu)房行為中，首套房占比持續(xù)下滑，新購(gòu)房為第二套或第三套及以上住房的比重持續(xù)上升。其中，2008年新購(gòu)房中，首套房占比為70.3%，到2015年平穩(wěn)下滑至51.1%，但在最近三年這一比重則快速下降，2018年一季度已降至30.8%。相反，二套房和三套房以上的購(gòu)房者比重急劇攀升，其中今年一季度三套房及以上的比重已上升到25.4%，較上年提高了10.4個(gè)百分點(diǎn)，二套房購(gòu)房者比重也上升到43.8%，過去三年內(nèi)上升了9個(gè)百分點(diǎn)（參見下圖）。

第二，投資型購(gòu)房行為占到一半以上。從更為直接的購(gòu)房目的看，過去十年內(nèi)，剛需型購(gòu)房比例逐年下降，改善型購(gòu)房比例穩(wěn)步上升，投資型購(gòu)房比例則快速上升，這一趨勢(shì)在最近三年表現(xiàn)得尤為明顯。2008年-2015年，投資型購(gòu)房占比由19.6%平穩(wěn)上升到27.7%，2016年以來(lái)則快速上升，今年一季度已達(dá)到50.3%，改善型購(gòu)房占比也上升到17.8%。相反，剛需型購(gòu)房人群的比重則下降至31.9%（參見下圖），這一變化趨勢(shì)與上述首套房購(gòu)房比重快速下滑的趨勢(shì)基本吻合。