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為何在房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲、房產(chǎn)稅征收的政策預(yù)期十分明確的情況下，居民投資型購(gòu)房的比重仍出現(xiàn)大幅攀升呢？

在筆者看來，至少有下述兩方面因素值得關(guān)注：

一是資本市場(chǎng)持續(xù)低迷。雖然2017年A股市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性牛市行情，但2018年以來，在中美貿(mào)易摩擦、金融強(qiáng)監(jiān)管和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)再度回落的共振影響下，國(guó)內(nèi)股市持續(xù)下跌，其中，與居民部門持股市值密切關(guān)聯(lián)的滬深A(yù)股流通市值，從1月23日的47.9萬億元縮水到38.5萬億元（參見下圖），滬深300指數(shù)跌幅接近25%，股市再度成為居民保衛(wèi)財(cái)富不縮水的傷心地。

二是居民境外投資渠道受阻。2015年-2016年居民“螞蟻搬家”式地投資海外資產(chǎn)的行為，在2017年受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)控。這使得2018年4月份以來，人民幣匯率即便出現(xiàn)較大的貶值壓力，官方外匯儲(chǔ)備都沒有出現(xiàn)明顯的下降，銀行代客結(jié)售匯也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的逆差（參見下圖）。

此外，P2P爆雷潮、資管新規(guī)落地執(zhí)行等新趨勢(shì)也使得居民財(cái)富對(duì)這些資產(chǎn)避而遠(yuǎn)之，最后造成的結(jié)果則是房地產(chǎn)銷售額和銷售面積在嚴(yán)厲監(jiān)管之下強(qiáng)勢(shì)反彈，2018年1-7月住宅銷售額同比增幅回升到16.2%，銷售面積回升到4.2%，而且二者的增速裂口再度走闊（參見下圖），這說明房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

反映到居民總資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上，可以看到，房地產(chǎn)在整個(gè)居民金融資產(chǎn)、非金融資產(chǎn)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。根據(jù)廣發(fā)證券估算，2017年末中國(guó)居民總資產(chǎn)規(guī)模為387.24萬億元，其中房地產(chǎn)為202萬億元，占比高達(dá)52%，存款、銀行理財(cái)產(chǎn)品分別占比17%和8%，持股市值僅為17.9萬億元，占比為4.6%。

綜合來看，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼政策環(huán)境下，全國(guó)特別是核心城市房?jī)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力，這可能與今年以來居民資產(chǎn)配置渠道缺乏有關(guān)，加上房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)上漲的歷史經(jīng)驗(yàn)，使得核心城市住房成為居民投資型購(gòu)房的主要區(qū)域。

如何扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，使得“房住不炒”的理念能真正落地，以下兩方面政策取向值得考慮：一方面應(yīng)打破房?jī)r(jià)剛性上漲的長(zhǎng)期預(yù)期，通過房產(chǎn)稅、空置稅等政策增加投資型住房的持有成本；另一方面還需要拓寬居民財(cái)富的投資渠道，控制貨幣購(gòu)買力快速下降的預(yù)期，降低投資型購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來的壓力。