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銷售金額1569.6億元，同比增長47%，來自二線城市的銷售貢獻(xiàn)不斷提升，2018年實(shí)現(xiàn)1300億目標(biāo)可期。上半年拿地速度明顯放緩，但目前土地儲備充足，可以保障三年銷售目標(biāo)。毛利率為38.5%處于行業(yè)較高水平。自2017年收購萬達(dá)酒店后，今年上半年酒店業(yè)務(wù)營收超去年全年。

【1】富力公布的合同銷售金額為權(quán)益銷售金額，文中其他部分未做特殊說明的，銷售數(shù)據(jù)均與權(quán)益數(shù)據(jù)相對應(yīng)。

01

銷售：業(yè)績排名止跌維穩(wěn)

業(yè)績持續(xù)穩(wěn)步增長，行業(yè)排名較去年有所提升。從富力2018年上半年公布的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，企業(yè)業(yè)績保持穩(wěn)步增長趨勢。

截至6月底，富力協(xié)議銷售金額569.6億元，同比增長47%；銷售面積441.39萬平方米，同比增長50%；平均售價(jià)為12904元/平方米，與2017年基本持平。

根據(jù)歷年銷售榜單來看，富力的排名自2014年出現(xiàn)下跌，一度跌出行業(yè)20強(qiáng)，到今年上半年排名變化出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，流量和權(quán)益銷售排名均有回調(diào)。

預(yù)計(jì)完成全年千億目標(biāo)難度不大。富力提出2018年銷售目標(biāo)1300億元，2019年銷售目標(biāo)1800-1900億，2020年的銷售目標(biāo)是3000億元，3年復(fù)合增長率達(dá)54%。

上半年企業(yè)已完成銷售目標(biāo)的44%，按照上下半年銷售額“四六開”的比例估算，2018全年銷售額可以達(dá)到1400億元。

但據(jù)半年報(bào)披露，下半年企業(yè)現(xiàn)有逾800億元的可銷售資源，若要確保其完成2018年的協(xié)議銷售目標(biāo)及其后年度的增長，企業(yè)還需持續(xù)補(bǔ)充可售資源。

富力向二線城市的拓展愈加顯著。得益于二線城市的政策限制較少，目標(biāo)客戶為更龐大的城市人口，企業(yè)向該區(qū)域的拓展越加顯著。

近年來富力二線城市的銷售貢獻(xiàn)占比不斷攀升，2018上半年占比已達(dá)60%，較去年末增長11%。

值得一提的是，二線城市中，貴陽、重慶（樓盤）銷售額翻三倍以上，西安（樓盤）、寧波（樓盤）、鄭州（樓盤）、太原（樓盤）銷售額翻倍，可見來自二線城市的銷售貢獻(xiàn)不斷提升。

02

投資：拿地速度放緩

但總土儲仍較為充裕

有別于去年大規(guī)模拿地，富力上半年拿地速度放緩。上半年，富力新增土地金額210億元，同比減少33.5%；新增土地總建面840萬平方米，同比減少26.3%；新增建筑面積平均成本為每平方米2500元，同比下降9.8%。

與去年全年相比，拿地金額僅為36%，拿地面積為46%，與去年大規(guī)模的拿地形成強(qiáng)烈的反差，上半年的拿地態(tài)度略顯謹(jǐn)慎。

土地儲備充足，至少可以保障三年銷售目標(biāo)。截至2018年6月30日，富力可售土地儲備建筑面積為5700萬平方米，較年初增長11%。雖然上半年的拿地規(guī)模并不可觀，但目前土地儲備總量充裕，至少可以滿足三年的銷售目標(biāo)。

富力地產(chǎn)在各個(gè)區(qū)域均有布局，土地分布較為均衡。企業(yè)尤其重視對二線城市的布局，進(jìn)軍89個(gè)城市中，二線城市28個(gè)，二線城市土地儲備占總土儲40%以上。

03

財(cái)務(wù)：毛利率維持行業(yè)較高水平

2018年上半年，富力營業(yè)額340.9億元，同比增加67%。凈利潤40.8億元，同比增加64%。營業(yè)額及凈利潤的增加主要由于已售的交付面積大幅增加至239萬平，較去年同期增加44%。

與此同時(shí)，盈利指標(biāo)方面也表現(xiàn)較為樂觀，上半年維持38.5%的高毛利率水平，較去年末高出3個(gè)百分點(diǎn)。主要源于較高利潤的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)入賬，以及成本控制措施得當(dāng)項(xiàng)目溢價(jià)高。

富力上半年新增土地平均樓板價(jià)為2500元每平方米，僅占當(dāng)前簽約均價(jià)的20%，預(yù)計(jì)未來在毛利率的控制上會有比較出色的表現(xiàn)。

平均借貸利率雖略微上調(diào)，但控制在行業(yè)平均水平。上半年，富力利用現(xiàn)有市場渠道積極融資，先后發(fā)行兩次美元債券，融資共16.5億美元。在縮緊的境內(nèi)融資環(huán)境下，企業(yè)通過超短融、公司債券以及其他融資渠道籌集資金約110億元。

在整體行業(yè)融資環(huán)境全面收緊的情況下，富力上半年平均借貸利率為5.62%，較17年末略微上調(diào)，控制在行業(yè)平均水平。

目前富力凈負(fù)債率偏高，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步改善，未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

2018上半年富力凈負(fù)債率繼續(xù)攀升，創(chuàng)歷史新高187%，較17年高出17個(gè)百分點(diǎn)，顯示出公司財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)加大。凈負(fù)債率高出60%-80%的安全值，從企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待改善。

2018年上半年，富力現(xiàn)金短債比為0.8，目前現(xiàn)金無法完全覆蓋短期債務(wù)，短期償債壓力進(jìn)一步加劇。此外，長短期債務(wù)比由2017年末的4.01下降至2.55，多數(shù)為一年以后需要償還的債務(wù)。

04

商業(yè)：酒店半年?duì)I收超過去年全年

收購使富力酒店業(yè)務(wù)營收情況改善，上半年酒店?duì)I收大幅增長360%超過去年全年。自2017年，富力地產(chǎn)以總價(jià)181億人民幣收購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)手上的酒店資產(chǎn)，經(jīng)過收購后，富力成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

目前集團(tuán)持有酒店共計(jì)117間，其中運(yùn)營中88間，在建和規(guī)劃中29間。來自酒店?duì)I運(yùn)分部的經(jīng)常性收入由于收購70家酒店，該收入在18年的財(cái)務(wù)報(bào)表里才全數(shù)入賬，為企業(yè)帶來約7個(gè)億的凈現(xiàn)金流入，創(chuàng)造了上半年?duì)I業(yè)額33億，較去年同期大幅增長360%，且超過去年全年酒店項(xiàng)目營收。

雖然收購萬達(dá)的酒店令富力債務(wù)壓力大增，由于收購成本低于其自建，平均成本僅2.55億，遠(yuǎn)比富力現(xiàn)在每家酒店的4.3億成本低。

另外，收購為富力在酒店業(yè)務(wù)的開發(fā)上縮短了周期，使富力酒店業(yè)務(wù)在總營收中的比重有了顯著提升，2018上半年占比達(dá)10%，較17年末高出6個(gè)百分點(diǎn)。