年初,自如獲得40億元的A輪融資。在長(zhǎng)租公寓行業(yè),這是規(guī)模最大的一筆融資,被稱為“自如的成人禮”,彼時(shí),政策支持,資本追逐,媒體追捧。
僅僅7個(gè)月后,自如被推向風(fēng)口浪尖。
時(shí)任我愛(ài)我家的副總裁胡景暉稱,以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,為擴(kuò)大規(guī)模,以高于正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源,破壞了房屋租賃市場(chǎng)。更在其后的媒體發(fā)布會(huì)上稱,“我的另一大罪狀是說(shuō)長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng),一定比P2P爆雷更厲害,這個(gè)一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)?!?/p>
一瞬間,輿論嘩然,而被質(zhì)疑最多的是自如發(fā)行的ABS。
租金變貸款
正值租房旺季,房租上漲,一些自如租客選擇了自如分期的方式來(lái)支付房租,減輕房租壓力。以月租3000元為例,選擇自如分期的租客,需承擔(dān)6.27%的租房手續(xù)費(fèi)率,享受年服務(wù)費(fèi)7折優(yōu)惠,首付款較少,這一業(yè)務(wù)的背后會(huì)有哪些秘密?
選擇自如分期的租客,在簽訂《租房合同》的同時(shí),還需要簽訂一份《貸款合同》?!顿J款合同》中明確標(biāo)明:“本合同項(xiàng)下貸款期限為11個(gè)月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準(zhǔn),甲方同意乙方委托第三方支付機(jī)構(gòu)/銀行以資金代付的方式將本合同項(xiàng)下的貸款本金數(shù)額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶?!?/p>
換句話說(shuō),選擇自如分期的租客貸款一年租金,并將租金一次性付給自如。
自如如何通過(guò)ABS賺錢
2017年8月15日,自如發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS——“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“,該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu),期限兩年,首期發(fā)行規(guī)模5億元,本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)票面利率5.39%。
2017年7月,證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委剛剛在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中指出,“加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券,專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策,積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。
在市場(chǎng)上發(fā)行的自如ABS產(chǎn)品未受到太多質(zhì)疑,從資本市場(chǎng)的運(yùn)行來(lái)看,自如的模式也并無(wú)不妥。
ABS是資本市場(chǎng)常見的融資手段,簡(jiǎn)單來(lái)講,將未來(lái)獲得的收益,通過(guò)某種方式,現(xiàn)在取出來(lái)。根據(jù)ABS流程來(lái)看,自如通過(guò)旗下金融公司放貸給租戶,租戶與自如形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系,自如將債權(quán)打包注入給SPV,SPV發(fā)行證券募資,自如從SPV獲得所募資金,補(bǔ)充旗下金融公司繼續(xù)放貸。由于租金是一種被認(rèn)為是比較安全穩(wěn)定的支出,因此該類ABS的回報(bào)率和安全性得到一定保證。
同時(shí),該ABS經(jīng)過(guò)權(quán)威評(píng)級(jí),有自如本身對(duì)投資者進(jìn)行兜底,同時(shí)減緩租戶交房租壓力,并能滿足房東需求,看起來(lái)是多贏的舉措。
截止到2018年8月,自如已發(fā)放價(jià)值超10億的資產(chǎn)證券。長(zhǎng)租公寓品牌中,發(fā)放ABS的也不單是自如一家。
既然看起來(lái)是多贏的舉措,那為什么會(huì)出現(xiàn)眾多質(zhì)疑?
不妨先來(lái)看看自如主要的盈利方式。
如果自如不是行業(yè)領(lǐng)先的租房平臺(tái),恐怕不會(huì)背負(fù)輿論壓力。自如發(fā)放ABS,以租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn),其發(fā)行模式為框架式,該模式除了一次核準(zhǔn),多次發(fā)行的特點(diǎn)外,另一特點(diǎn)是在未來(lái)一定期限內(nèi),有充足基礎(chǔ)資產(chǎn)來(lái)支持儲(chǔ)架的規(guī)模。
簡(jiǎn)單講,需要不斷擴(kuò)大底層資產(chǎn)規(guī)模。再通俗點(diǎn)說(shuō),即不斷擴(kuò)充房源。自如借助ABS融資,形成資金池,拿投資者的錢跑馬圈地,擴(kuò)充房源。實(shí)際上,在每個(gè)垂直領(lǐng)域,無(wú)論是百團(tuán)大戰(zhàn)的美團(tuán),還是滴滴Uber之爭(zhēng),資本總在上演同樣的故事,搶奪市場(chǎng),獲得定價(jià)權(quán),行業(yè)洗牌,出現(xiàn)獨(dú)角獸。
而在長(zhǎng)租市場(chǎng),房東成為爭(zhēng)奪的對(duì)象,簡(jiǎn)單粗暴的方式即為自如用高價(jià)搶奪房源。
同時(shí),自如發(fā)行ABS的成本相對(duì)較高。據(jù)搜狐報(bào)道,目前行業(yè)內(nèi)ABS平均利率在5%-6%之間,自如ABS利率相對(duì)較高,加上中信證券增信、托管及承銷的費(fèi)用,最終自如付出的利率估計(jì)接近10%。
7月份數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)城市住宅租金大幅上漲,北京7月房租同比漲21.89%、上海同比漲16.46%、深圳同比漲29.68%;二線城市成都同比漲30.98%、合肥同比漲24.04%、寧波同比漲19.92%……除了受季節(jié)調(diào)控,不難想到資本的助推作用。
資本圍剿的長(zhǎng)租市場(chǎng)
資本市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租領(lǐng)域的青睞,在2017年達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)顯示,2016年,中國(guó)的流動(dòng)人口達(dá)到了2.45億,占總?cè)丝诘?8%。而其中僅北上廣深四城流動(dòng)人口高達(dá)3000萬(wàn)。
龐大的流動(dòng)人口數(shù)量使得長(zhǎng)租領(lǐng)域頗受青睞。以自如為例,2011年至今,自如累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客。2016年9月,自如管理25萬(wàn)間房屋,房屋資產(chǎn)超過(guò)3000億元,不到兩年的時(shí)間,自如的業(yè)績(jī)翻倍,為20萬(wàn)業(yè)主管理50多萬(wàn)間房源,管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6000億元。
其他公寓的管理規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前市場(chǎng)上擁有大約166多萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓,其中,自如和相寓以50萬(wàn)間房間和40萬(wàn)間房間,處于領(lǐng)先地位。但隨著資本持續(xù)進(jìn)入,各大公寓運(yùn)營(yíng)商你追我趕,自如不得不采用更為激進(jìn)的方式進(jìn)行擴(kuò)張。
同樣,自2017年以來(lái),不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商拿到融資,2018年1月份,自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資,由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投,成為迄今為止,長(zhǎng)租領(lǐng)域最大的一筆融資金額。而6月份,在獲得1億美元B輪融資不到三個(gè)月的時(shí)間之后,蛋殼再次完成7000萬(wàn)美元B+輪融資。由老虎環(huán)球基金(TigerGlobal)領(lǐng)投。
資本講究回報(bào)率,也無(wú)怪乎長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商各出奇招,攻占租房領(lǐng)域,比如已經(jīng)“爆倉(cāng)”的杭州長(zhǎng)租公寓鼎家過(guò)度放債最終使得資金鏈短鏈。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為:“各類型租賃企業(yè)都有挪用租金建立資金池的現(xiàn)象。而這容易出現(xiàn)爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn),這也是違規(guī)違法的行為?!?/p>
金融專家黃立沖在接受騰訊財(cái)經(jīng)《棱鏡》欄目采訪時(shí)認(rèn)為,多數(shù)的長(zhǎng)租公寓作為二房東,沒(méi)有物業(yè)產(chǎn)權(quán),用租金收益發(fā)行ABS,相較于物業(yè)資產(chǎn)型ABS,不確定性更高。但自如總經(jīng)理熊林在之前接受采訪時(shí)曾表示,自如收益能夠覆蓋ABS發(fā)行成本和承諾的本息收益。
目前來(lái)看,自如“爆倉(cāng)”的風(fēng)險(xiǎn)較小,但資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),拉高房租,增加租房成本,潛在的社會(huì)問(wèn)題將被放大。繼“買不起房”言論持續(xù)發(fā)酵后,“租不起房”或成城市新殤。
8月17日,北京市住建委明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。