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2018長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)格局分析：自如估值最高魔方門店數(shù)最多（圖）

來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布日期：2018-08-29 17:40

長(zhǎng)租公寓房地產(chǎn)

我國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的積累，逐漸進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。按照公寓運(yùn)營(yíng)商企業(yè)背景劃分，可以劃分為五大類：創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系以及國(guó)企系。住房租賃的核心是服務(wù)，服務(wù)的核心是運(yùn)營(yíng)。對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，具備以下幾個(gè)核心要素，才能實(shí)現(xiàn)公寓的健康可持續(xù)發(fā)展。

其他要素：物業(yè)服務(wù)：集中式公寓包括管家服務(wù)、公區(qū)保潔、24 小時(shí)保安、家具家電維修、定期社區(qū)活動(dòng)等，公共區(qū)域一般配置會(huì)客區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、健身房、晾曬區(qū)、廚房、洗衣房和公共辦公空間等。

推廣渠道：線上線下相結(jié)合，相較于線上，線下轉(zhuǎn)化率較高，線上多作為信息傳播的通道。大多數(shù)客戶通過(guò)線上獲取信息，達(dá)成到訪，通過(guò)線下轉(zhuǎn)化。線上形式主要通過(guò) APP、信息網(wǎng)站、微信公眾號(hào)三個(gè)端口，線下通過(guò)中介帶看、門店自然到訪等途徑獲取客戶。線上往往有更強(qiáng)的粘性和信任背書(shū)。

系統(tǒng)平臺(tái)：線上預(yù)訂、網(wǎng)簽合同、網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上支付、社交活動(dòng)、甚至金融分析、搬家、門鎖、出行、健康法律咨詢等增值服務(wù)的線上化，一個(gè)成熟完整的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)可以提高人效、降低成本（管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等），同時(shí)也應(yīng)該滿足前期項(xiàng)目定位、前端產(chǎn)品設(shè)計(jì)和客戶信息反饋，從而改善產(chǎn)品和服務(wù)的完整閉環(huán)的功能。

各類別集中式長(zhǎng)租公寓占比

從門店數(shù)量來(lái)看，市場(chǎng)上數(shù)量最多占比最大的是創(chuàng)業(yè)系，主要原因在于創(chuàng)業(yè)系進(jìn)入市場(chǎng)早，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，不少企業(yè)已經(jīng)形成了一定規(guī)模，門店數(shù)量較多。此外創(chuàng)業(yè)系企業(yè)數(shù)量多，發(fā)展快，其供給運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓目前也是市場(chǎng)主流。而其他派系的公寓品牌數(shù)量較少，同時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)較晚，不少企業(yè)還處于探索階段。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房企系等其他類別的集中式長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)力不容小覷。

各集中式長(zhǎng)租公寓門店數(shù)量

目前集中式長(zhǎng)租公寓品牌中，門店數(shù)量最多的是魔方，其次是萬(wàn)科的泊寓和龍湖的冠寓。門店的規(guī)模和數(shù)量一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制能力，形成完善的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和模型以及運(yùn)營(yíng)方法論體系，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張，提升運(yùn)營(yíng)效率，逐漸實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。但是規(guī)模效應(yīng)的前提是成本的管控、效率的提升以及健康的現(xiàn)金流，而盲目的規(guī)模擴(kuò)張反而可能造成資金和運(yùn)營(yíng)無(wú)法匹配。