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和一線、二線樓市相比，三四線樓市是沉默的大多數(shù)。直到2016年三四線房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，媒體的聚光燈才照到這里。在棚改貨幣化安置、地方去庫(kù)存、一二線限購(gòu)等因素的綜合作用下，2017年三四線樓市持續(xù)升溫，風(fēng)頭甚至蓋過(guò)了一線、二線樓市。

三四線樓市關(guān)注熱力/遷徙圖

隨著時(shí)間的推移，情況正在發(fā)生變化。特別是今年6月底，國(guó)開(kāi)行要把棚改審批的權(quán)力收到總行的新聞被廣泛報(bào)道后，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。雖然國(guó)開(kāi)行否認(rèn)了“棚改”全面“叫?！钡膫髀劊€是收回了地方審批放款權(quán)限。這是一個(gè)明確的信號(hào)：能通過(guò)棚改進(jìn)入三四線的錢，會(huì)越來(lái)越少。

圍繞這一變化展開(kāi)的三四線樓市前景的討論，越發(fā)激烈。樂(lè)觀派認(rèn)為，當(dāng)前三四線樓市需求的釋放有其大背景，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間還會(huì)持續(xù)；悲觀派則認(rèn)為，三四線城市是沒(méi)有未來(lái)的，除了留一套房自住，其他的還是及早出手為妙。

中老年大叔的主場(chǎng)

關(guān)注價(jià)格提檔5000元

誰(shuí)在關(guān)注三四線樓市？艾普大數(shù)據(jù)對(duì)三四線的購(gòu)房人群做了新一輪畫(huà)像。畫(huà)像顯示，三四線的潛在購(gòu)房客主要是36-55歲、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他們正處在年富力強(qiáng)的時(shí)期，有一定積蓄和消費(fèi)能力，且推測(cè)有很大一部分是為了子女的婚房未雨綢繆。

三四線潛在購(gòu)房客性別占比

三四線潛在購(gòu)房客年齡占比

三四線潛在購(gòu)房客月可支配收入占比

從房源來(lái)看，三四線購(gòu)房者高達(dá)92.54%的人關(guān)注的是新房，關(guān)注二手房的比例不足10%。這是因?yàn)槿木€城市的人口流向以溢出為主，大部分居民已經(jīng)有房，新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，多數(shù)還未到達(dá)發(fā)展存量市場(chǎng)的階段。從價(jià)格來(lái)看，1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元區(qū)間關(guān)注度最高，而在2017年11月，關(guān)注度最高的價(jià)格區(qū)間還是5千-1萬(wàn)元；從戶型來(lái)看，兩居最受歡迎，三居次之，主要需求還是居?。粡拿娣e段來(lái)看，70-90平米最受歡迎，50-70平米次之，在總價(jià)購(gòu)買力不變的情況下，單價(jià)上漲，是導(dǎo)致這一局面的元兇。

三四線潛在購(gòu)房客關(guān)注房源類型占比

三四線潛在購(gòu)房客關(guān)注價(jià)格區(qū)間占比

三四線潛在購(gòu)房客關(guān)注戶型占比

三四線潛在購(gòu)房客關(guān)注面積段占比

棚改貨幣化安置退潮，

三四線真實(shí)的購(gòu)買力如何？

在百余個(gè)三四線城市中，關(guān)注度最高的有哪些？艾普大數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，三四線熱門關(guān)注城市TOP10中，5個(gè)分布在長(zhǎng)三角地區(qū)，3個(gè)分布在珠三角地區(qū)，其他地區(qū)僅廊坊、合肥（樓盤(pán)）兩個(gè)城市入圍。

三四線熱門關(guān)注城市TOP10

對(duì)比2017年11月發(fā)布的三四線樓市熱度榜，可以看到長(zhǎng)三角的樓市影響力在持續(xù)擴(kuò)大，壟斷關(guān)注榜三甲、城市占比達(dá)到半數(shù)。隨著城市群概念的清晰和壯大，未來(lái)人群的聚集效應(yīng)將更加明顯，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會(huì)較多、生活水平較高的長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀地區(qū)。

來(lái)自克而瑞百座三四線城市的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，在三四線購(gòu)房的人群當(dāng)中，本地客群平均占比超8成，僅19.9%的客戶來(lái)自外地。本地客戶購(gòu)房最為積極的區(qū)域是華東區(qū)域，本地客群占比85.9%，高出平均值近6個(gè)百分點(diǎn)。吸引外地購(gòu)房投資客最多的區(qū)域是華南，外地客群占比接近3成，高出平均值9個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)7大區(qū)域百城購(gòu)房者來(lái)源地占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞研究中心

從購(gòu)房者住宅擁有情況來(lái)看，多達(dá)74%的購(gòu)房者僅擁有1-2套住宅，擁有3套及以上住宅的人群占比不足3成。這說(shuō)明大多數(shù)購(gòu)房者還處在剛需或者置換階段，主力需求并非投資。其中，華北和西北的客戶剛性需求最旺盛，華南和東北的客戶投資意識(shí)最強(qiáng)。

全國(guó)7大區(qū)域百城購(gòu)房者擁有住宅

（備注：套數(shù)指購(gòu)買后擁有幾套）

克而瑞百城調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超8成項(xiàng)目接待過(guò)貨幣化安置客戶，約半數(shù)項(xiàng)目有10%的客戶為貨幣化安置客戶。華東、西北和華中地區(qū)，對(duì)棚改貨幣化的依賴相對(duì)重一些。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著庫(kù)存規(guī)模下降、地方債務(wù)壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大方向。屆時(shí)，這些項(xiàng)目的成交將或多或少受到?jīng)_擊。

全國(guó)7大區(qū)域百城貨幣化安置購(gòu)房者分布

割韭菜效應(yīng)下，

三四線樓市能火多久？

價(jià)格方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，2017年7月之后，三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期跑贏70城平均值，遠(yuǎn)超一線和二線城市。最新公布的7月70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，在一線、二線新房環(huán)比漲幅回落的情況下，三四線城市的漲幅仍略有擴(kuò)大。

圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

成交方面，來(lái)自上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2018年年初至5月15日，一線和二線城市累計(jì)成交面積同比分別下降41%和6%，三四線城市累計(jì)成交面積同比上升13%。在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的75個(gè)典型城市中，三四線城市的新房成交占比約為37%，仍有著舉足輕重的地位。

土地供應(yīng)方面，三四線城市也是逆市而行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前8月有20個(gè)三四線城市土地出讓金超過(guò)了200億，50個(gè)三四線城市超過(guò)百億，且在土地頻繁流拍的背景下，三四線城市土地溢價(jià)率同比保持平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)下降。

近年來(lái)，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉。以擁有“三四線城市之王”稱號(hào)的碧桂園為例，據(jù)其2017年財(cái)報(bào)估算，公司近58%的銷售來(lái)源于三四線城市。中梁地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，也都成為重點(diǎn)布局三四線品牌房企的代表。

不過(guò)，隨著三四線城市去庫(kù)存利好的逐漸褪去，這些房企的銷售壓力也隨之提升，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市在購(gòu)房方面存在一定程度的“割韭菜效應(yīng)”，即房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放是沒(méi)有持續(xù)性的。市場(chǎng)容量有限，需求也有限，三四線樓市房?jī)r(jià)的這把火還能少多久？確實(shí)需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。