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在房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，全國百城住宅均價同比漲幅持續(xù)收窄。

近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，2018年7月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為12809元/平方米，目前已保持連續(xù)12個月的同比增幅收窄態(tài)勢。

在當前房價上漲的城市中，部分三四線城市上漲過快。易居研究院分析認為，此類城市未來政策收緊的可能性較大。

百城房價同比增幅連續(xù)12個月收窄

從成交均價方面來看，7月份易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為12809元/平方米，環(huán)比增長1.2%，同比增長8.6%。當前房價繼續(xù)抬頭，相比6月份12658元上漲了151元/平方米。

觀察歷史數(shù)據(jù)，在2010年至2016年上半年，100城房價走勢相對平緩，從2016年下半年開始房價明顯拉升，到2017年底終結(jié)了過快上漲態(tài)勢。當前100城房價已保持連續(xù)11個月超過1.2萬元的均價水平，且不斷接近1.3萬元水平。

房價增幅方面來看，7月份100個城市新建商品住宅成交均價同比增幅為8.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，該曲線總體呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢。其中在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達到27.6%的水平，隨后此類曲線持續(xù)收窄，目前已保持連續(xù)12個月同比增幅收窄態(tài)勢。報行認為，這充分體現(xiàn)了近一年“房住不炒”的政策效應。從近期部分城市房價反彈的情況來看，易居研究院建議要警惕下半年百城房價同比增幅曲線反彈的風險。

三四線房價“破萬”持續(xù)11個月

從均價分類來看，2018年7月，100個城市新建商品住宅成交均價中，一線、二線、三四線城市分別為41965、13610和10586元/平方米。對此類價格進行區(qū)間劃分，其中一線城市4萬元以上均價水平持續(xù)了16個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續(xù)了13個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續(xù)了11個月。值得注意的是，一線城市在2018年1月房價創(chuàng)下了新高，即為42607元/平方米，隨后月份則總體處于下滑態(tài)勢。

增幅分類方面來看，2018年7月100個城市新建商品住宅中，一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為2.4%、13.3%和7.3%?？傮w上看，三類城市同比增幅曲線均有持續(xù)收窄的態(tài)勢。而從幅度上看，二線城市的同比增幅是最大的，這也是此類城市當前政策頻頻加碼和"打補丁"的原因所在。

橫向?qū)Ρ瓤?，一線城市同比增幅最高點出現(xiàn)在2016年9月，這恰是"930新政"出臺的時候，隨后此類城市房價同比增幅曲線開始收窄。受一線城市房價降溫的影響，到了2017年下半年，二線城市、三四線城市也呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，即同比增幅曲線從高位開始下行。

房價上漲城市數(shù)量總體增多 11城房價在2萬元以上

從均價排行來看，2018年7月，100個城市中，房價最高的城市為深圳，達到55533元/平方米，而房價最低的城市則為荊門，為4576元/平方米。另外，統(tǒng)計顯示，目前房價突破兩萬元的城市共有11個，包括深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊。而類似蘇州、?？凇V州等也開始接近2萬元的均價水平。

房價上漲城市數(shù)量方面，2018年7月，100個城市中，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為80個，相比6月份的74個有所增加。如果觀察2018年前7月的房價上漲城市數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)，1-7月份房價上漲的城市數(shù)量分別為61、72、66、69、77、74和80個，這說明房價上漲的城市數(shù)量是在增加的。簡單做個平均，大概每月有70%比例的城市房價是上漲的。下半年要警惕更多城市步入房價上漲的行列中。

從增幅排行來看，7月份100個城市中，包括宜昌、金華和北海等城市房價同比增幅較大，增幅分別達到了48%、42%和40%。這也和此類城市樓市交易比較火爆的因素有關(guān)。而在房價同比下跌排行中，香河、大廠、廊坊等環(huán)京城市房價下跌最明顯，跌幅分別達到了29%、27%和25%。

從房價增幅數(shù)據(jù)看，類似宜昌、?？诘瘸鞘蟹績r增幅較大，此類城市近期也面臨了約談和問責。同樣的邏輯，若是增幅靠前的城市后續(xù)不積極出臺收緊性的政策，那么被約談的可能性是比較大的。

部分城市未來政策收緊的可能性較大

報告顯示，7月份100城房價同比增幅繼續(xù)收窄，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策效應。但從具體城市數(shù)據(jù)看，上漲城市數(shù)量有所增加。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此分析認為，雖然有部分城市在降溫，但部分非熱點省會城市以及部分重點三四線城市，其房價依然在上漲，這是市場風險點之一。

此外，值得注意的是，需要防范2018年第三季度房價反彈的風險。在嚴躍進看來，尤其是部分三四線城市，其房屋買賣市場和房價等方面都需要積極管控。部分城市房價漲幅過大，也往往會倒逼各類管控政策出臺，此類管控或包括二套房貸政策收緊、限購、限售、售樓處督查等內(nèi)容。