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重點園區(qū)分析

不同的企業(yè)，經營產業(yè)園區(qū)的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業(yè)在市場中游刃有余，對入駐企業(yè)提供的服務無微不至；有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。下面是兩個比較典型的園區(qū)案例。

1、華夏幸福-固安產業(yè)新城。

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務分為產業(yè)園區(qū)和房地產開發(fā)。而產業(yè)園區(qū)業(yè)務包括產業(yè)新城和產業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產業(yè)。據統計截至2017年末，華夏幸福在中國境內共有53個產業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個和18個產業(yè)園區(qū)，其中在營10個園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米。

而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高?？蒲袡C構落戶。園區(qū)主要產業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網聯汽車等高科技產業(yè)。

在固安產業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的的合作開發(fā)協議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業(yè)發(fā)展服務以及城市運營服務共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進行了對接，同時針對客戶企業(yè)也有相應的產業(yè)發(fā)展服務，包括公司在委托園區(qū)內進行的產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務、產業(yè)升級等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實現企業(yè)的園區(qū)落地。

盈利模式

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務，具體包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎建設、產業(yè)發(fā)展服務、以及城市運營維護等。

入駐企業(yè)上繳費用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財政后，按約定比例留存，剩余部分納入財政預算支出，作為支付公司服務費用的來源。也就是說在開發(fā)建設方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關系既能夠提高生產效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內建設了房地產項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現區(qū)域產業(yè)與人口的導入，提升區(qū)域粘性，是產業(yè)地產的合理補充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產業(yè)務與產業(yè)園區(qū)業(yè)務并列為其核心，讓房地產與產業(yè)園協同發(fā)展。房地產項目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

值得一提的是，華夏幸福在固安區(qū)域提供的城市運營維護不只是一般城市管理人員能夠提供的服務。教育體系從幼兒園到中學均有覆蓋，為園區(qū)工作人員的子女教育提供了方便；醫(yī)療體系中有一家三甲醫(yī)院（幸福醫(yī)院）；文體休閑體系中建設有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規(guī)劃館等文化場所；商業(yè)與商務體系也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了產品市場與原材料，固安新城內部的大部分服務基本可以自給自足。