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中商情報(bào)網(wǎng)訊：日前，針對長租公寓市場中個(gè)別企業(yè)違規(guī)使用“租金貸”等問題，浙江省日前出臺文件明確，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)。

根據(jù)浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會辦公室出臺的《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定，每季度或每半年向全體住房房源委托出租人、長租公寓承租人通告住房租金收入、支付總額，按期或者逾期支付，以及經(jīng)營住房委托出租業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的沉淀資金使用等情況。上述事項(xiàng)條款應(yīng)當(dāng)在委托出租協(xié)議、承租協(xié)議中分別予以約定。

近年來，我國長租公寓行業(yè)正處于高速生長階段。自2015年開始，有關(guān)長租的政策紅利不斷釋放，政策出臺文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。

從國家政策的相關(guān)內(nèi)容來看，政策的著力點(diǎn)集中于以下六個(gè)方面：一是加快培育住房租賃市場主體、二是鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)、三是完善租售同權(quán)、四是增加租賃土地與房源供給、五是提供稅收優(yōu)惠、六是提供金融支持。此外，在中央政策的推動(dòng)下，地方政策開始跟進(jìn)，截止2017年底，已有20多個(gè)省（直轄市）出臺了相關(guān)鼓勵(lì)扶持住房租賃市場發(fā)展的政策。伴隨租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，我們預(yù)期未來租賃雙方的權(quán)利義務(wù)會得到充分保障，為租賃市場的發(fā)展破除重要障礙。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

隨著政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，特別是2018年證監(jiān)會住建部發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，為長租公寓融資市場注入強(qiáng)心劑。另一方面開發(fā)商紛紛試水、產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)入與銀行開閘，目前長租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規(guī)模也逐漸增長,形成風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、租金收益權(quán)等債權(quán)ABS以及類REITs權(quán)益型融資的六大融資方式。

長租公寓按照房源及經(jīng)營方式的不同，一般將其分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，國內(nèi)重點(diǎn)城市中集中式品牌長租公寓門店約有2000家，房間數(shù)量為16萬間房。數(shù)據(jù)顯示，2017年中國重點(diǎn)城市中分散式品牌長租公寓房間數(shù)為150萬間，其中在上海分散式公寓數(shù)量最多，數(shù)量為167826間；其次為北京，房間數(shù)量為105560萬間；排名第三的浙江，分散式公寓數(shù)量為69901間，其后分別為廣東、江蘇、四川、重慶、湖北、天津、河南。

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

在2017年中國各地區(qū)分布式長租公寓占比情況中，華東占比最大，占比為51.5%；其次為華北地區(qū)，占比為19.5%；排名第三的是華南地區(qū)，占比為16.2%；其后分別為西南、華中、西北、東北，占比分別為8.8%、3.7%、0.2%、0.1%。

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

在長租公寓蓬勃生產(chǎn)的同時(shí)，我們也應(yīng)注意到發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題。從2015年前后，諸多出身互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的資本跨界進(jìn)入長租公寓市場，帶來了大數(shù)據(jù)思維和規(guī)模擴(kuò)張競賽，但有些卻沒有真正理解地產(chǎn)模式，野蠻生長之后問題暴露。特別是2017年底至今，長租公寓爆雷數(shù)量、頻率明顯加速。初步統(tǒng)計(jì)，2018年以來已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓由于資金鏈斷裂帶來的運(yùn)營危機(jī)而爆雷。專業(yè)人士分析，很多公寓運(yùn)營方過于追求規(guī)模、管理公寓數(shù)，這一思維模式刺激下瘋狂拿地拿房和盲目擴(kuò)張，甚至出現(xiàn)面粉貴過面包，拿房價(jià)格高過房屋租金的現(xiàn)象。加上此次老牌長租公寓寓見公寓的疑似爆倉，應(yīng)當(dāng)引發(fā)長租公寓企業(yè)對自身經(jīng)營的謹(jǐn)慎規(guī)劃，以及政府部門要對行業(yè)加以規(guī)范，才能實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國長租公寓市場前景及投融資報(bào)告》。