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中商情報(bào)網(wǎng)訊：眾所周知，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)核心角色，并已在近期實(shí)施一系列政策，旨在穩(wěn)定住宅物業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)鼓勵(lì)對(duì)住房的真切需求。常見措施包括但不限于對(duì)住房公積金貸款的首付款、住房買家的限制條件、住宅物業(yè)價(jià)格、土地供應(yīng)實(shí)施規(guī)例及政策。例如，觀察得知政府公布購買第三住房的首付款及利率以及上述者應(yīng)于2010年上調(diào)。2016年，政府公布任何人士購買少于兩年的任何住房銷售須就銷售所得款項(xiàng)全數(shù)金額繳納增值稅5%。2017年，政府公布于面臨嚴(yán)重供不應(yīng)求及市場(chǎng)過熱的城市，住宅用地供應(yīng)將合理增加。預(yù)期有關(guān)政策將于近期及將來持續(xù)生效，而地方政府將不時(shí)按市場(chǎng)狀況調(diào)整其政策。此外，政府已推出多項(xiàng)政策以推廣租賃住房市場(chǎng)及安老行業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展商于該等分部擴(kuò)充其業(yè)務(wù)。

2015年，住建部強(qiáng)調(diào)租賃住房市場(chǎng)及住房買家的住宅市場(chǎng)發(fā)展同樣重要。2017年，南京、杭州及其他11個(gè)城市一同獲國土部及住建部列為集體建設(shè)用地租賃住房發(fā)展試點(diǎn)。2014年，為促使安老行業(yè)發(fā)展，發(fā)出《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，詳列安老行業(yè)的土地供應(yīng)規(guī)例，并就城市規(guī)劃為安老行業(yè)優(yōu)先撥出適當(dāng)土地供應(yīng)。2017年，政府發(fā)出《「十三五」國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知》。其公布安老行業(yè)將透過推出安老公司的投資及融資、稅項(xiàng)及土地的支持政策而開放，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司踏足安老行業(yè)。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)也日趨完善，那么，影響住宅物業(yè)市場(chǎng)有哪些驅(qū)動(dòng)因素呢？

住宅物業(yè)市場(chǎng)五大驅(qū)動(dòng)因素

大都市群的進(jìn)一步發(fā)展

根據(jù)國務(wù)院刊發(fā)的《中國城市群發(fā)展報(bào)告(2016)》，于2016年，中國總國內(nèi)生產(chǎn)總值66%來自九個(gè)大都市群（包括長三角地區(qū)）。如國家發(fā)展和改革委員會(huì)刊發(fā)的《長三角城市群發(fā)展規(guī)劃》所述，長三角地區(qū)由26個(gè)城市組成，包括南京、蘇州、無錫、上海以及江蘇省、安徽省及浙江省內(nèi)不同級(jí)別城市。作為其中一個(gè)最受認(rèn)可的重要大都市群，長三角地區(qū)于近年受惠于人口增長及經(jīng)濟(jì)急速發(fā)展。2017年，長三角地區(qū)人口占中國總?cè)丝诩s11%。此外，于2017年，長三角地區(qū)的總國內(nèi)生產(chǎn)總值占中國總名義國內(nèi)生產(chǎn)總值約25%，有著相對(duì)高的平均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率7.8%，超過同年國家水平6.9%。2017年，長三角地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為44987元，亦超過國家水平36396元，展示了長三角地區(qū)城鎮(zhèn)居民的堅(jiān)實(shí)購買力。蓬勃經(jīng)濟(jì)環(huán)境及人口增長為長三角地區(qū)及其他快速增長城市群帶來可觀住房需求。

政府鼓勵(lì)城市棚戶區(qū)改造

近年，中國大量棚戶區(qū)改造。根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布數(shù)據(jù)，6.1百萬個(gè)住房單位于2017年在城市棚戶區(qū)內(nèi)重建，約為2013年數(shù)量的兩倍，2013年至2017年的復(fù)合年增長率為17.5%。此外，地方政府向因棚戶區(qū)改造而須搬遷的現(xiàn)有居民提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，從而刺激對(duì)改善型住宅物業(yè)的需求。

加速城鎮(zhèn)化

二胎政策的推廣，中國出生率預(yù)期增加，導(dǎo)致人口增長。再者，由于戶口政策改革，中國城鎮(zhèn)人口由2013年的731百萬人增加至2017年的813百萬人。故此，城鎮(zhèn)化率由2013年的53.7%增加至2017年的58.5%。根據(jù)中國國務(wù)院刊發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》，城鎮(zhèn)化率預(yù)期自2020年起超過60%。加速城鎮(zhèn)化將導(dǎo)致生活方式升級(jí)，推動(dòng)消費(fèi)模式變動(dòng)，并刺激中國物業(yè)市場(chǎng)增長。

人口老齡化

中國正面臨人口老齡化，

近年來中國60歲以上老年人口數(shù)量不斷增長，2013年突破2億，占比僅14.9%，2017年達(dá)到24090萬人，占比突破17%。其中，65歲及以上人口數(shù)量按復(fù)合年增長率4.7%增長。擁有較高購買力的老齡化人口帶動(dòng)對(duì)適老住宅的需求增長。因此，中國國務(wù)院于2013年刊發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加速發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，指出將優(yōu)先供應(yīng)適老住宅的土地。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

城鎮(zhèn)居民可支配收入和支出的增加

由于中國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入由2013年的26467元穩(wěn)定增長至2017年的36396元，復(fù)合年增長率為8.3%。

城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)縮小。2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比上年名義增長7.8%，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長5.6%。農(nóng)村居民人均可支配收入14617元，比上年名義增長8.8%，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長6.6%。農(nóng)村居民人均可支配收入實(shí)際增速高于城鎮(zhèn)居民1.0個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入比由上年的2.71下降為2.69，城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)縮小。增長的消費(fèi)鼓勵(lì)人民追求更高生活水準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理