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三、“十四五”規(guī)劃建議稿指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。此次建議稿明確“房住不炒”的定位和導(dǎo)向，對(duì)于十四五的房地產(chǎn)發(fā)展等有積極的指導(dǎo)意義。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

長(zhǎng)達(dá)兩萬字的文件，直接涉及房地產(chǎn)的不過數(shù)百字，主要內(nèi)容為總的來說，房地產(chǎn)是比較特殊的行業(yè)，它既具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，也有較強(qiáng)的金融屬性。文件要求關(guān)注金融風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與上下游、產(chǎn)供銷的有效銜接。同時(shí)促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，突出住房促消費(fèi)價(jià)值，“穩(wěn)”字當(dāng)頭。此外，保障性住房和租賃住房迎來發(fā)展大機(jī)遇。值得注意的是國家倡導(dǎo)“新型城鎮(zhèn)化”，以人為核心，告別造城運(yùn)動(dòng)。

四、“十四五”新型城鎮(zhèn)化催生房地產(chǎn)市場(chǎng)新機(jī)遇

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。簡(jiǎn)而言之，新型城鎮(zhèn)化不僅是人口的城鎮(zhèn)化，而是人口、土地、產(chǎn)業(yè)更好結(jié)合的城鎮(zhèn)化，是破除戶籍制度壁壘、增加土地流轉(zhuǎn)能力，增強(qiáng)城市集聚效應(yīng)的城鎮(zhèn)化。下個(gè)十年，隨著要素市場(chǎng)化改革的深入，國內(nèi)“人地錢”流動(dòng)能力及匹配程度逐步提升，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新機(jī)遇。

1、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》及《推進(jìn)戶籍制度改革意見》頒布以來，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)就一直是城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革的重要工作。近年來落戶限制全面取消的城市范圍不斷擴(kuò)大，超大特大城市的落戶條件也有一定的放松。

2016年國務(wù)院出臺(tái)，《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》。2019年4月8日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》明確提出，推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)取得決定性進(jìn)展，并強(qiáng)調(diào)放開放寬落戶條件。今年國家發(fā)改委下發(fā)了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡(jiǎn)稱《任務(wù)》），提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，推動(dòng)公共資源按常住人口規(guī)模配置”，是逐步消除城鄉(xiāng)二元體制、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵舉措。同時(shí)明確要求增強(qiáng)城市集聚效應(yīng)，完成戶籍城市化目標(biāo)，進(jìn)一步消除大城市落戶壁壘。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

新型城鎮(zhèn)化是未來需求端確定性最強(qiáng)、最值得期待的紅利之一。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，人口將持續(xù)向大城市和都市圈集中，中國房地產(chǎn)銷售將得到有利的支撐。

2、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)：優(yōu)化國土空間布局

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，都市圈的形成是中心城市與周圍地區(qū)資源要素雙向流動(dòng)的結(jié)果。對(duì)特大城市和大城市而言，未來最根本的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是商業(yè)服務(wù)和金融部門，而傳統(tǒng)的制造業(yè)及工業(yè)部門將逐步分散至更低層級(jí)的地區(qū)。以上海、北京為代表的一線城市，目前都面臨土地建設(shè)用地指標(biāo)不足的問題。

10月29日，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議公報(bào)發(fā)布。全會(huì)提出，優(yōu)化國土空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。民盟中央經(jīng)濟(jì)委副主任、中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎分析，在國土空間布局上必須強(qiáng)化落實(shí)國家的區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略和主體功能區(qū)戰(zhàn)略等各項(xiàng)要求;必須科學(xué)謀劃高品質(zhì)的城市空間，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，打造美麗宜居鄉(xiāng)村空間，構(gòu)建山清水秀生態(tài)空間。

4月9日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，將土地要素放在首位，并指出“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)”。這意味著長(zhǎng)期以來建設(shè)用地集中審批制度將進(jìn)行改革，若如此改革方案順利推進(jìn)，則可能是歷史性的突破。與此同時(shí)，鼓勵(lì)盤活存量建設(shè)用地、深化農(nóng)村宅基地制度試點(diǎn)改革，將進(jìn)一步增強(qiáng)土地資源優(yōu)化配置理念，具有很強(qiáng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向性。不僅如此，土地資源優(yōu)化配置有助于推動(dòng)勞動(dòng)力和資本在更高水平上流動(dòng)，給大城市、都市圈和城市群帶來源源不斷的要素資源。

未來隨著城鄉(xiāng)戶籍制度和土地制度的改革推進(jìn)，人口和土地市場(chǎng)流動(dòng)愈發(fā)活躍，信貸與基建也會(huì)向內(nèi)陸地區(qū)逐步傾斜，生產(chǎn)線遷移也會(huì)對(duì)內(nèi)陸部分二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)帶去新的機(jī)遇。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化建設(shè)將有更大的聚集效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來新的機(jī)遇。

更多資料請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》，同時(shí)中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報(bào)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。