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繼2009年北京二手房全年成交26.7萬(wàn)套創(chuàng)下新高之后，2016年，北京已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時(shí)代，全年二手房成交27.2萬(wàn)套，占全年商品住宅（剔除保障房自住房）成交總量的85%，而這一比例在過(guò)去今年一直在70%以下。

專家表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來(lái)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，隨著二手住宅市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，創(chuàng)造新的歷史成交記錄是大勢(shì)所趨，北京的存量房池子目前約有800萬(wàn)套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比并不高，所以未來(lái)北京二手房交易規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。

過(guò)半交易使用商貸

經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā)，二季度經(jīng)歷了短暫的市場(chǎng)盤整后，2016年北京二手住宅市場(chǎng)四季度受樓市調(diào)控全面收緊影響，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪降溫周期。

值得關(guān)注的是，在過(guò)去一年創(chuàng)下成交量歷史新高的北京二手房交易市場(chǎng)中，使用商貸的二手房交易再次攀升。

據(jù)某市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商業(yè)貸款的占54.1%，較2015年提高9.3個(gè)百分點(diǎn)；全款支付的比例占23.2%，與2015年的22.8%基本持平；使用市管公積金進(jìn)行支付的占17.2%，較2015年降低6.3個(gè)百分點(diǎn)。

從2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的占比明顯提高，從40.1%提高到了54.1%，占比已超過(guò)一半。

專家認(rèn)為，從2015年初到2016年初，國(guó)家多次降準(zhǔn)降息，降低商業(yè)貸款首付比例，貨幣政策整體寬松，樓市按揭貸款支持力度大，作為全國(guó)二手房交易的活躍城市，北京二手房市場(chǎng)在其刺激下交易量大漲。

而從銀行角度看，2016年年初央行再次降準(zhǔn)后，北京各家銀行內(nèi)部資金比較充裕，前三季度的放款額度相對(duì)平穩(wěn)，四季度政策收緊且進(jìn)入年底封賬盤點(diǎn)階段，銀行的放款情況才略顯收緊。而在銀行的放貸中，大頭始終集中于“房貸”，上半年首套房貸利率一度最低以“八三折”為主，930新政后各家銀行才普遍調(diào)整利率為“八五折”，近期又提高為九折。整體而言，2016年北京各銀行的“房貸”政策是相對(duì)寬松的，這也為二手交易中商業(yè)貸款比例的大幅提高創(chuàng)造了條件。

專家同時(shí)強(qiáng)調(diào)，貨幣政策對(duì)樓市的影響更加直接而有效，這也是北京930新政小幅提高首套商貸比例、大幅提高二套及非普通住宅商貸比例的原因，并在事實(shí)上確實(shí)起到了迅速降低交易量、降低市場(chǎng)溫度的效果，消除了市場(chǎng)恐慌，平抑了房?jī)r(jià)，穩(wěn)定了樓市。

全面進(jìn)入存量房時(shí)代

“過(guò)去一年，北京連環(huán)單交易非常多，即換房需求在推動(dòng)二手房的交易?！毕嚓P(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，新房供應(yīng)減少，推出的一般都是高端項(xiàng)目，幾乎將剛需和首次改善性置業(yè)需求踢出門外，而這些需求絕大多數(shù)向二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

專家稱，目前北京待售的所有住宅土地已經(jīng)全部限價(jià)或持有，這導(dǎo)致房企對(duì)非住宅類用地也開始繼續(xù)熱搶，特別是面積比較大、區(qū)域相對(duì)比較成熟的長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域。

“全面進(jìn)入存量房時(shí)代的背后，也意味著新房供應(yīng)越發(fā)減少，在有限的土地供應(yīng)下，房企會(huì)集中去搶地，地王頻發(fā)帶來(lái)的則是市場(chǎng)的高端化?！蹦撤科蟾邔酉颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者透露，“我們很難搶到地，即使搶到，也不敢獨(dú)自開發(fā)，更傾向于找合作伙伴共同開發(fā)，尤其找在北京有地的房企來(lái)合作，這樣才能減少風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，從2015年開始，北京樓市供應(yīng)的新房項(xiàng)目幾乎都是高端項(xiàng)目，豪宅化明顯”。

“進(jìn)入存量房時(shí)代，代表著城鎮(zhèn)化進(jìn)入末期。”專家稱，預(yù)計(jì)2017年以后，剛需和首次改善性置業(yè)需求只能選擇二手房，新建商品房基本都將高端化，自住房等供量將會(huì)較多。