2017年是中國“十三五”規(guī)劃的第二年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況將對宏觀經(jīng)濟走勢產(chǎn)生巨大影響。毫無疑問的是，市場趨勢、競爭趨勢將產(chǎn)生深刻變化，產(chǎn)品趨勢也在孕育新的可能。中國房地產(chǎn)報記者采訪了首創(chuàng)集團房地產(chǎn)部總經(jīng)理蘇健、蘭德咨詢總裁宋延慶，雖然對于房地產(chǎn)行業(yè)走勢存在樂觀與悲觀的不同，但二人均認為重點城市的房價仍將持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)競爭格局會進一步發(fā)生變化。
Q
中國房地產(chǎn)報：面對宏觀經(jīng)濟下行、地方調(diào)控政策頻出的形勢，2017年乃至未來5～10年，房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生什么變化？
A
宋延慶：除個別城市的部分區(qū)域外，房價依然會上漲，因為剛性成本太高，降價空間很小。
蘇?。?/strong>房地產(chǎn)作為基礎和先導性產(chǎn)業(yè)，衰退一般早于和快于宏觀經(jīng)濟。從行業(yè)實際狀況分析，決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟基礎還沒有發(fā)生重大變化，影響房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的代表性因素投資和政策沒有重大變化，支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的市場要素供應和需求也沒有發(fā)生根本性變化，因此行業(yè)大周期的拐點不會憑空產(chǎn)生，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)仍將穩(wěn)定發(fā)展。
判斷依據(jù)主要是我國農(nóng)村和城市的基礎設施都大為改觀?；A設施投資占總投資的比重接近50%，而從整體上看固定資產(chǎn)投資波動與房地產(chǎn)業(yè)的周期波動高度相關，部分時間甚至是一致的，是共振的。城鎮(zhèn)化率和家庭結(jié)構(gòu)快速裂變帶來的有效性需求，也從不同角度說明房地產(chǎn)行業(yè)還未到真正的大周期拐點。
Q
中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局會發(fā)生什么變化？
A
宋延慶：首先，集中度會越來越高。5年內(nèi)，百強房企的市場占有率會提高至少15個百分點，至55%～60%；十強房企的市場占有率會提高10個百分點左右，至25%～30%；行業(yè)NO.1的市場占有率會突破發(fā)達國家NO.1基本能達到的5%，甚至8%。未來5年內(nèi)出局的并表房企或?qū)⒊^80%。
另外，目前的榜單座次將會大變。行業(yè)NO.1企業(yè)很可能是資本型投資商，不會再是萬科這樣的專業(yè)化開發(fā)商，也不會是綠地；TOP10企業(yè)中，具有全產(chǎn)業(yè)鏈統(tǒng)合能力的企業(yè)可能有兩三家，如碧桂園；資產(chǎn)經(jīng)營型企業(yè)可能有兩三家，如萬達；具有城市基礎設施投資運營能力和土地一級開發(fā)能力的城市運營商可能有兩三家，典型的有綠地；傳統(tǒng)型的專業(yè)開發(fā)商不會超過4家。
有4種類型的房企可能會在未來幾年異軍突起，有核心資源的新型房企，如軌道物業(yè)開發(fā)商；專注于某一細分市場的專業(yè)開發(fā)商，如專注于豪宅，專注于改善型住宅；專注于某一細分產(chǎn)品或產(chǎn)品線的新型開發(fā)商，如主題樂園、文旅小鎮(zhèn)、農(nóng)閑民宿等；專業(yè)代建商。
同時，房地產(chǎn)市場生態(tài)系統(tǒng)將更具多樣性。
蘇?。?/strong>什么樣的公司在未來擁有更多的發(fā)展機會？我認為具備逆周期操作能力、產(chǎn)業(yè)價值組合及運營能力、金融基因完備優(yōu)秀的三種特征的地產(chǎn)企業(yè)將大有可為。首創(chuàng)采取的是第二種模式，地鐵上蓋地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)建設等，這些都是力圖把其他產(chǎn)業(yè)價值與地產(chǎn)結(jié)合。
一線品牌企業(yè)將進一步擠壓中小企業(yè)的生存空間，規(guī)模小、品牌弱的地產(chǎn)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)資源的難度進一步提高。
競爭加劇，但競爭中也會有合作。尤其是土地競買環(huán)節(jié)的合作，土地競買聯(lián)合體的出現(xiàn)大家早已經(jīng)習以為常，有的土地成交以后，背后竟有多到六七家企業(yè)聯(lián)合投資的情況。
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