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熱點城市豪宅大幅放量 房價上漲是主因

熱點二線城市千萬級別豪宅成交大幅放量，是多個方面原因共同促成的結(jié)果，諸如房價整體上漲，改善型需求的釋放，以及投資意愿增強等等。

房價上漲，直接提升了項目套總價，使得豪宅總量得以增加。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，熱點城市房價出現(xiàn)大幅上漲，如豪宅成交量漲幅最大的合肥，11月新建商品房住宅均價達到了10677元/平方米，同比漲幅達到36.4%。此外，豪宅成交十分活躍的北京、上海、鄭州，11月新建商品住宅均價分別為41292元/平、45847元/平、11029元/平，同比漲幅也分別達到了18.2%、26.8%、17.4%。

此外，在今年10月份之前，政策環(huán)境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業(yè)成交大幅放量。

投資需求的增加，也在一定程度上對豪宅成交起到了助推作用。在避險情緒增加的情況下，很多購房者實際上會積極持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一些千萬元級價格的豪宅項目會更容易受寵。

2016年高價地頻出 2017或成真正“豪宅年”

2016年，熱點城市土地市場陷入癲狂狀態(tài)，高總價、高樓面價、高溢價率的三高地塊頻出，這將導(dǎo)致未來豪宅供應(yīng)量持續(xù)放大。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國300城土地市場共推出住宅用地33610萬平方米，同比下降10%，成交面積27612萬平方米，同比下跌4%。但出讓金卻不跌反升，全國300城住宅用地成交金額為22357億元，增幅達40%。

具體以北京為例，在過去的2016年地市慘淡，住宅用地僅成交15宗，遠遠低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。從成交樓面價來看，最高是位于朝陽區(qū)的駝房營地塊為55000元/平方米，大興、門頭溝、順義三宗地塊均超過40000元/平方米，而位置相對較遠的昌平、延慶地塊，樓面價也已經(jīng)全面超過30000元/平方米。

按照最簡單粗暴的計算方式： 項目銷售價格為樓面價的2倍計算，以2016年成交地塊為例，未來六環(huán)外甚至遠郊區(qū)縣的新盤都將全面高端化。

此外，傳統(tǒng)豪宅城市杭州，近兩年來樓板價大于1.8萬元/平方米的可供開發(fā)住宅用地，可新增約250萬平方米單價超過3.5萬元/平方米的高端產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)表示，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及成交樓面價的變化趨勢來看，可以預(yù)見的是，新建純商品房供應(yīng)在未來2年將明顯減少，這將導(dǎo)致市場高端化趨勢加劇。

此外，2016年雖樓市調(diào)控力度加大，但業(yè)內(nèi)人士認為，政策針對的是多數(shù)市場，對于豪宅，反而是一種利好，因為在當前的新常態(tài)下，置業(yè)者會尋找更具價值的物業(yè)，2017年樓市或許將迎來真正的“豪宅年”。