日韩精品三级呦呦|五月丁香蜜臀|99久亚洲精品热|色婷婷五月一区

上海一邊是急切的住宅需求，但京滬深近幾年宅地供應(yīng)年均下滑30%左右；一邊是服務(wù)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)高達(dá)70%，而占存量建設(shè)用地近50%的卻為難以盤(pán)活的工業(yè)閑置用地；商辦用地建設(shè)大量配套嚴(yán)重不足、安全隱患突出的“類(lèi)住宅”亂象，已嚴(yán)重影響大城市供地。

從2017年開(kāi)始，我國(guó)大城市供地政策出現(xiàn)了新變化：供地與人口流動(dòng)在空間上匹配，人口流入多的城市增加供地，這與過(guò)去大城市“一刀切”地縮減供地并以此作為人口控制工具完全相反；增加住宅用地比例，契合人口凈流入、就業(yè)率高的第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展趨勢(shì)，這意味著要減少非住宅用地；盤(pán)活存量用地，即新增用地減少，空間需求轉(zhuǎn)向存量二次開(kāi)發(fā)。

國(guó)家劃定大城市邊界，批復(fù)縮減新供地的城市總規(guī)，并非抑制大城市空間需求，而是倒逼主政者轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活，釋放低效產(chǎn)業(yè)和商辦用地。問(wèn)題是，產(chǎn)業(yè)講究積聚效應(yīng)，依賴(lài)人口聚積，商業(yè)講求商圈培育，背后則是購(gòu)買(mǎi)力在支撐。因此，即便建起了高樓、園區(qū)，但招商、商家入駐率遠(yuǎn)低于預(yù)想。深圳每個(gè)舊改片區(qū)都要配套商辦，即便中心區(qū)的商辦綜合體，二樓以上不乏大量空置，外圍商業(yè)辦公空置已成常態(tài)。因此，為提振開(kāi)發(fā)商積極性，回籠資金，捆綁建設(shè)部分可銷(xiāo)售的“類(lèi)住宅”（酒店式公寓和商住房等）已成普遍現(xiàn)象，由此造成城市功能和空間結(jié)構(gòu)混亂，生產(chǎn)和生活性交通交叉，城市病積重難返。

上海此次叫停的146個(gè)類(lèi)住宅項(xiàng)目，多位于嘉定、松江、浦江等城市外圍。已啟動(dòng)“商住房”限購(gòu)，全面叫停新批商住項(xiàng)目的北京通州，更占據(jù)全市商住房銷(xiāo)售30%的份額。2011年以后，大城市啟動(dòng)住房限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，“類(lèi)住宅”成為突破限購(gòu)、分流需求的出口。2012年至2016年，上海共出讓691塊經(jīng)營(yíng)性用地，“類(lèi)住宅”地塊359塊，占比52%。2004年，深圳“類(lèi)住宅”在商品房成交中僅占4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%。由于商辦地價(jià)低于住宅地價(jià)，加上沒(méi)有教育醫(yī)療等公共配套，“類(lèi)住宅”銷(xiāo)售價(jià)格（包括租金）僅為同類(lèi)商品住房?jī)r(jià)格的60%（深圳為80%）。同時(shí)，大城市房?jī)r(jià)暴漲，剛需、被限購(gòu)的外來(lái)人群購(gòu)房需求、投資需求大規(guī)模暴發(fā)，“類(lèi)住宅”不限購(gòu)、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)特別突出，銷(xiāo)售端異?；鸨?。

2015年至2016年，深圳商務(wù)公寓等“類(lèi)住宅”成交量比2013年至2014翻了一倍，相當(dāng)于2010年至2013年的5至6倍。2016年，深圳“類(lèi)住宅”價(jià)格達(dá)每平方米52700元，比2015年上漲了10.9%；北京“類(lèi)住宅”2016年全年成交6.8萬(wàn)套，比2015年增長(zhǎng)了196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交總數(shù)的60.1%，成交均價(jià)達(dá)每平方米2.9萬(wàn)元，比2015年上漲了14%；上海商住房成交275萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)145%，商住房銷(xiāo)售均價(jià)2.57萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23%。

近年來(lái)，順應(yīng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新潮流，工業(yè)用地上建設(shè)可分割出售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)用房。部分城市手握工業(yè)用地，不愿支付轉(zhuǎn)住宅的高額補(bǔ)繳地價(jià)、不愿補(bǔ)足配套的國(guó)企和園區(qū)最積極，“類(lèi)住宅”還在衍生。還有，為盤(pán)活存量低效商業(yè)用地，培育租賃市場(chǎng)，2016年國(guó)務(wù)院出臺(tái)文件鼓勵(lì)商業(yè)用地改造為租賃住房，開(kāi)發(fā)商打著租賃的旗號(hào)，盡享政策紅利和漏洞，可那些“以租代售”業(yè)務(wù)表面是機(jī)構(gòu)化租賃，實(shí)則是“類(lèi)住宅”的另類(lèi)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。

2017年及未來(lái)，盤(pán)活存量用地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題，也是樓市供給端的重大變化、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。但“類(lèi)住宅”碎片化穿插于工業(yè)和商辦，未來(lái)將相繼進(jìn)入供應(yīng)和入住階段，一旦規(guī)模化已形成事實(shí)，大城市盤(pán)活存量和增加宅地的新策很難落地。據(jù)此，土地用途管制和規(guī)劃上的體制改革及機(jī)制創(chuàng)新亟待全面推進(jìn)。首先，控制地方政府基于短期固定資產(chǎn)投資和稅收考量的低地價(jià)招商，避免低效工業(yè)屢屢登堂入室、綜合體遍地都是，避免隨后變相發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，“子產(chǎn)業(yè)”大過(guò)“母產(chǎn)業(yè)”的亂象，掐斷“類(lèi)住宅”生存空間；其次，新興產(chǎn)業(yè)要從“落地”變?yōu)椤奥浞俊?。地方政府給予新興產(chǎn)業(yè)扶持是必要的，但要從土地支持轉(zhuǎn)為辦公空間支持，避免新興產(chǎn)業(yè)利用多余用地發(fā)展房地產(chǎn)；再次，存量工業(yè)用地很多集中在市中心，盤(pán)活的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值很高。要以地均產(chǎn)值、就業(yè)人口為剛性指標(biāo)，建立劃撥類(lèi)工業(yè)用地和園區(qū)騰退紅線(xiàn)，觸及紅線(xiàn)的工業(yè)用地和園區(qū)一律由政府收回，實(shí)現(xiàn)園區(qū)集中化、集約化；最后，以土地出讓凈收益全部用于公共服務(wù)設(shè)施供給為切入，加快推進(jìn)低效工業(yè)和商業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)作住宅片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整，降低存量用地盤(pán)活成本，增加住宅用地有效供應(yīng)。