日韩精品三级呦呦|五月丁香蜜臀|99久亚洲精品热|色婷婷五月一区

2016年全國(guó)土地賬本出爐 揭秘地價(jià)高漲背后的原因
來源:財(cái)經(jīng)天下 發(fā)布日期:2017-02-16 11:18
分享:

情人節(jié)之前,國(guó)土資源部公布了去年全國(guó)土地相關(guān)的一組數(shù)據(jù)發(fā)人深省。

2016年,房地產(chǎn)用地供應(yīng)下跌超過一成,全國(guó)土地出讓面積也小幅下滑。但與此同時(shí),土地出讓合同價(jià)款達(dá)到3.56萬(wàn)億,增幅接近兩成。

從長(zhǎng)期數(shù)據(jù)觀察,過去三年,全國(guó)房地產(chǎn)供地面積接近腰斬。參照相關(guān)規(guī)劃,熱門城市用地緊張的趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)用地三年腰斬 未來可能更緊張

2016年,全國(guó)房地產(chǎn)用地降幅并不大。

國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示,2016年全國(guó)土地出讓面積20.82萬(wàn)公頃,同比下降5.9%;其中房地產(chǎn)用地10.75萬(wàn)公頃,同比下跌10.3%。

但是如果從更長(zhǎng)期的數(shù)據(jù)觀察,全國(guó)房地產(chǎn)用地降幅驚人。2013年,全國(guó)房地產(chǎn)用地20萬(wàn)公頃,這意味著過去三年已經(jīng)接近腰斬,降幅達(dá)到47%,已經(jīng)連續(xù)三年下跌。

包括房地產(chǎn)在內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地緊張很可能會(huì)進(jìn)一步加劇。此前,國(guó)土資源部公布的《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》更是顯示,2030年城鎮(zhèn)空間面積控制在11.67萬(wàn)平方千米左右,與2015年相比僅增長(zhǎng)31.12%。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在之前的十五年中,中國(guó)城鎮(zhèn)建成面積增長(zhǎng)了113%。

存量土地已經(jīng)成為供地主力軍。國(guó)土資源部援引的專家意見認(rèn)為:2016年建設(shè)用地供應(yīng)總量略有減少,其中存量建設(shè)用地供應(yīng)超六成,已成為土地供應(yīng)的主要來源。

但土地出讓面積的降低,并沒有減少土地出讓價(jià)款的金額。去年,國(guó)有建設(shè)用地合同成交價(jià)款3.56萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)19.3%,在全國(guó)財(cái)政收入的占比再次回升到20%以上。下圖為面包財(cái)經(jīng)根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)繪制的中國(guó)土地歷年出讓簽訂合同總價(jià)款與財(cái)政收入(全國(guó)一般公共預(yù)算收入)的對(duì)比:

數(shù)據(jù)對(duì)比顯示,土地出讓合同價(jià)款在2010年和2013年曾一度占全國(guó)財(cái)政收入的三分之一左右。但在2015年下跌到19.58%,占比僅次于2008年。

但伴隨著去年房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的進(jìn)行,住宅地價(jià)上漲,土地出讓款重拾升勢(shì)。國(guó)土資源報(bào)援引的專家意見認(rèn)為:住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)擴(kuò)大,反映了“去庫(kù)存”政策效果顯現(xiàn)。

地王頻出背后:核心城市無地可供將是長(zhǎng)期趨勢(shì)?

在全國(guó)數(shù)據(jù)出臺(tái)之前,主要城市2016年的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)也悉數(shù)公布。熱門城市的土地緊張局面更為嚴(yán)峻,這預(yù)示著2016年創(chuàng)紀(jì)錄的“地王”數(shù)據(jù),在未來很可能重演——即便是在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)暫時(shí)的降溫。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2016年上海住宅供地面積為391.43萬(wàn)平方米,比上年銳減超過三成。與2011年的供地高峰相比,跌幅則接近六成。下圖為面包財(cái)經(jīng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)繪制的上海住宅用地歷年供應(yīng)面積變動(dòng)趨勢(shì):

北京和深圳的情況更緊張。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年北京住宅用地僅成交15宗,遠(yuǎn)低于歷年56宗的平均值,成交面積同比下跌超過七成。深圳住宅用地成交面積雖然較上一年大幅上漲80%,但總面積只有24萬(wàn)平方米,杯水車薪。

在這樣慘烈的數(shù)據(jù)之下,根本無需“饑渴營(yíng)銷”,地王是注定的結(jié)局。萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng),只要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融管控稍有放松,必然要在熱門城市展開土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。“地王年”即便不出現(xiàn)在2016年,也遲早會(huì)上演。據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年中國(guó)共成交330多起單價(jià)、總價(jià)地王。

熱門城市地方政府供地不足,企業(yè)只能硬著頭皮拿地。“拿地找死,不拿地等死”——并不是危言聳聽。

冰火兩重天:城市以何為本?

如果將房地產(chǎn)用地整體數(shù)據(jù)下降全部歸咎于“無地可用”或者地方政府的“饑渴營(yíng)銷”,顯然是不符合實(shí)情的。冷門城市由于需求不足,庫(kù)存堆積,土地“滯銷”,是硬幣的另一面。

比如沈陽(yáng)。2012年,住宅用地供應(yīng)量為123.63萬(wàn)平方千米,與2012年相比,供地減少了超過八成。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年沈陽(yáng)樣本平均房?jī)r(jià)僅為6788元/平方米,與2014年的高點(diǎn)相比,房?jī)r(jià)下跌了14.64%。

地級(jí)市更慘。鐵嶺新城對(duì)22平方公里的土地有著獨(dú)家開發(fā)運(yùn)營(yíng)的權(quán)利;但2015年和2016年連續(xù)兩年無土地成交。

無論是美國(guó)、日本、韓國(guó)亦或是中國(guó),在城市化的過程中,人口向超級(jí)城市聚集都是已經(jīng)被證明是當(dāng)前不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。隨著人口的聚集,超級(jí)城市的土地升值同樣是不可逆轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期趨勢(shì);人口流出區(qū)域土地和房產(chǎn)價(jià)格疲軟亦無可避免。

2016年一線城市土地和房產(chǎn)價(jià)格的同步暴漲,以及三四線冷門城市的疲軟,某種程度上都是對(duì)這一趨勢(shì)的確認(rèn)。真正的問題在于:如果人口向超級(jí)城市積聚的趨勢(shì)無可避免,那人為控制大城市土地指標(biāo)的政策其實(shí)是在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律,地價(jià)豈有不暴漲之理?

全國(guó)過去三年房地產(chǎn)用地整體數(shù)據(jù)接近腰斬,各地原因不盡相同;但都在追問同一個(gè)問題:經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,到底是以人為本還是以規(guī)劃為本?

 

如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權(quán)問題,煩請(qǐng)聯(lián)系editor@askci.com我們將及時(shí)溝通與處理。
中商情報(bào)網(wǎng)
掃一掃,與您一起
發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)的價(jià)值
中商產(chǎn)業(yè)研究院
掃一掃,每天閱讀
免費(fèi)高價(jià)值報(bào)告
?