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CBRE近日發(fā)布《2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2017年展望》。報(bào)告指出，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期。商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額創(chuàng)歷史新高，機(jī)構(gòu)投資者成中流砥柱。體驗(yàn)式消費(fèi)需求和科技發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期

全年共有17個(gè)甲級(jí)寫字樓竣工交付，新增供應(yīng)總計(jì)84萬(wàn)平方米，較上年回落18%。凈吸納量的回落較年初預(yù)期的更為明顯，主要是受到新興金融行業(yè)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重影響。市場(chǎng)空置率同比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至9.6%。由于今年新增供應(yīng)多集中次中心商務(wù)區(qū)，致使次中心商務(wù)區(qū)空置率急速上升至18.2 %。

從需求來(lái)看，金融服務(wù)業(yè)占比33%，制造業(yè)占比18%，TMT行業(yè)占比15% 是今年寫字樓市場(chǎng)的主力需求。內(nèi)外資來(lái)看，內(nèi)資客戶仍然是新增需求的主要推動(dòng)力。今年雖然全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金同樣本同比上升6.5百分點(diǎn)，但是下半年開(kāi)始租金增長(zhǎng)呈疲軟態(tài)勢(shì)。

CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部執(zhí)行董事張?jiān)奖硎荆骸?017年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)高峰壓力不減，市場(chǎng)將迎來(lái)超110萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中分布于浦西的供應(yīng)量將達(dá)到70%。展望新一年中，需求的回落有望得到緩解，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)下的行業(yè)創(chuàng)新增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)一系列的新需求。外資企業(yè)仍將謹(jǐn)慎樂(lè)觀，而內(nèi)資企業(yè)擴(kuò)張更為積極，金融混業(yè)、新科技和服務(wù)業(yè)為主需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)，2017年寫字樓市場(chǎng)可望表現(xiàn)活躍?！?/p>

優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)

供應(yīng)首超百萬(wàn)，生活方式和娛樂(lè)類租戶持續(xù)活躍

2016年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)新增零售面積錄得109萬(wàn)平方米，成為歷史上首次突破100萬(wàn)平方米的年度供應(yīng)總量。其中，約98%左右的新增零售面積位于非核心商圈?；诖蟛糠中马?xiàng)目前期招商工作準(zhǔn)備充分，而城市零售商活躍度較強(qiáng)，加之部分調(diào)整的現(xiàn)有項(xiàng)目重裝新開(kāi)，市場(chǎng)整體空置率較去年同期小幅上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。

租戶方面，上海仍然是國(guó)內(nèi)外品牌選址首店的門戶城市。根據(jù)CBRE研究部統(tǒng)計(jì)，2016年，全市錄得品牌首店38家，較2015年和2014年分別增長(zhǎng)11.8%和72.7%。其中，品牌全國(guó)首店28家，上海首店10家。

CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 商業(yè)部資深董事范紅娟表示: “2017年，上海預(yù)計(jì)有超過(guò)80萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目入市。由于大部分項(xiàng)目延長(zhǎng)了預(yù)租周期，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)率相對(duì)較好，市場(chǎng)整體空置率波動(dòng)不大。然而，商場(chǎng)內(nèi)不斷提升的非零售業(yè)態(tài)配比將給商場(chǎng)的租金增長(zhǎng)繼續(xù)施壓。消費(fèi)升級(jí)的浪潮進(jìn)一步推動(dòng)消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的變革，“綠色健康”和“生活方式”成為消費(fèi)熱點(diǎn)。受此推動(dòng)，運(yùn)動(dòng)品牌表現(xiàn)搶眼，生活方式類租戶保持活躍。在新進(jìn)上海的品牌中，生活方式和娛樂(lè)類租戶的比重亦不斷提升?！?/p>

工業(yè)市場(chǎng)

傳統(tǒng)物流區(qū)域供應(yīng)不足, 新科技預(yù)見(jiàn)未來(lái)

2016年上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)39.2萬(wàn)平方米，在電商，三方物流和汽車制造業(yè)的需求帶動(dòng)下，空置率仍下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至12.6%，租金較2015年上漲8.7%。由于新增項(xiàng)目主要位于寶山等非傳統(tǒng)物流區(qū)域，因此我們看到大部分的空置倉(cāng)庫(kù)都分布在個(gè)別新興區(qū)域，而傳統(tǒng)物流區(qū)域則仍處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，比如閔行和松江區(qū)域。

2017年預(yù)計(jì)將有超過(guò)60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目上市。這些項(xiàng)目大部分位于浦東機(jī)場(chǎng)、松江、奉賢等需求旺盛區(qū)域。因此面臨未來(lái)大量的供應(yīng)，我們對(duì)2017年的上海高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)仍保持樂(lè)觀的態(tài)度。

物流用地供應(yīng)呈逐年下降趨勢(shì)，2016年全市僅出讓22.1萬(wàn)平方米物流用地，相比2015年下降約25%。同時(shí)由于政府開(kāi)始加強(qiáng)二手工業(yè)用地的出讓限制，二手用地市場(chǎng)的供應(yīng)也在進(jìn)一步收縮。

CBRE中國(guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾指出：“科技的進(jìn)步為物流業(yè)的未來(lái)提供了無(wú)限可能。新技術(shù)對(duì)倉(cāng)庫(kù)載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時(shí)，也將慢慢改變物流設(shè)施開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在未來(lái)提供布局廣泛而標(biāo)準(zhǔn)靈活的硬件設(shè)施，同時(shí)為客戶提供配套的智能物流解決方案，將為物流設(shè)施開(kāi)發(fā)者獲得更強(qiáng)的不可替代性?！?/p>

投資市場(chǎng)

投資總額創(chuàng)新高，機(jī)構(gòu)投資者成中流砥柱

在流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下，2016年上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)投資總額創(chuàng)歷史新高，全年錄得總額達(dá)804億元人民幣，共47宗成交，占全國(guó)投資總額過(guò)半。包括保險(xiǎn)、主權(quán)財(cái)富基金在內(nèi)的長(zhǎng)期型機(jī)構(gòu)投資者接過(guò)房地產(chǎn)基金的接力棒，成為2016年市場(chǎng)上最活躍的投資者。寬松的流動(dòng)性、持續(xù)的低息環(huán)境以及有限的投資渠道等綜合因素作用下，內(nèi)資投資者投資意愿有所上升。相反地，出于對(duì)人民幣貶值及宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的考慮，外資投資者在滬的凈投資額由正轉(zhuǎn)負(fù)。寫字樓板塊仍備受青睞，其占比占總額近半。此外，零售、綜合體的熱度亦有所上升。

注：僅包括成交金額達(dá)1000萬(wàn)美元以上的商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易，不含土地和住宅交易。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌認(rèn)為：“展望未來(lái)，貨幣政策風(fēng)向變化、短期集中供應(yīng)壓力以及美國(guó)加息進(jìn)程或?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生一定影響，但鑒于上海租賃需求穩(wěn)健、流動(dòng)性較佳、以及可投資物業(yè)選擇豐富，上海仍將是未來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的中流砥柱。”