關于所謂的住宅空置現(xiàn)象，很多城市研究和房地產(chǎn)領域的朋友們都做過很不錯的工作，有的利用燈光數(shù)據(jù)、有的利用水電消耗數(shù)據(jù)、有的利用定位數(shù)據(jù)、有的利用街道交叉口及相關的城市商業(yè)POI數(shù)據(jù)。
這些方法都很好。但我們也可以從更本質(zhì)上去思考這個問題：
住宅空置現(xiàn)象的本質(zhì)其實是：在某一特定空間單元內(nèi)的住宅有效居住率。
用公式進行簡單解釋的話：
某地區(qū)的住宅有效居住率=某地區(qū)常住人口總規(guī)模/某地區(qū)住宅總規(guī)模
按照這個思路的話，研究住宅空置率的工作就很簡單了。先看第一個問題：
上海到底有多少住宅呢？
根據(jù)數(shù)據(jù)團對于各大房產(chǎn)網(wǎng)站（鏈家/安居客等）的數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計，上海市轄區(qū)范圍內(nèi)共計約有2.6萬個小區(qū)。這些小區(qū)的分布如下圖所示：
可以清楚地看到，上海的小區(qū)高密度地分布在市中心和市北地區(qū)。呈現(xiàn)出如此明顯的特征，主要是由于市北地區(qū)和市中心的路網(wǎng)更加密集，小區(qū)的規(guī)模也較小所致。
事實上，僅從小區(qū)的數(shù)量而言，其實并不能很好地反應上海的住宅量，每個小區(qū)的規(guī)模差異。我們必須觀察到更微觀。那么問題來了：
這2.6萬多個小區(qū)內(nèi)共有多少套住宅呢？
請看下圖：
根據(jù)數(shù)據(jù)團的整理統(tǒng)計，在上海市內(nèi)的2.6萬個小區(qū)內(nèi)，一共約有760萬套住宅。
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