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又是一年年報季——各家企業(yè)真正亮家底的時刻。年報不僅僅是羅列財務(wù)數(shù)據(jù)，披露股東信息，而且還隱藏著許多重要的信息。閱讀標桿房企的年報，能夠讓我們窺見其對行業(yè)前景的看法，看清未來的路。

調(diào)控不斷加碼，行業(yè)洗牌疊加轉(zhuǎn)型的壓力，除了傳統(tǒng)意義上關(guān)注的土地、資金和人才，多元化布局也引人關(guān)注。我們選擇了恒大、萬科、碧桂園這三家去年沖上3000億的房企進行對比分析。

1、萬科融資利率低至3.5%，恒大現(xiàn)金余額超3000億

每一輪調(diào)控都會伴隨著行業(yè)的大規(guī)模洗牌，這個時候，只要手里有錢，可以撿到大量便宜又優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

不過，這個時候拿錢又恰恰是最難的。自去年10月份房地產(chǎn)調(diào)控以來，包括證監(jiān)會、銀監(jiān)會、基金業(yè)協(xié)會等機構(gòu)對融資的管控不斷加強。

這個時候，能夠拿到錢，而且是便宜的錢，就顯得至關(guān)重要。這方面，無論是萬科、碧桂園還是恒大，都有不少值得行業(yè)借鑒的地方。

去年，恒大銷售額雄踞榜首。規(guī)?？焖僭鲩L的同時，恒大也更為注重風(fēng)險控制，堅持“現(xiàn)金為王”策略，通過充足的現(xiàn)金流以抵御因擴張過快帶來的風(fēng)險。截至去年末，恒大的現(xiàn)金余額3043.3億，較2015年末增85.5%。年報顯示，近三年恒大現(xiàn)金余額實現(xiàn)大幅增長，分別達595億元、1640.2億、3043.3億，連年居行業(yè)首位。加上還有未使用銀行授信額度1383億，恒大可動用資金合計4426.3億！

與此同時，恒大的綜合融資成本從10%降到了8%。當然，這依然較高。因此，在規(guī)模做到行業(yè)第一的同時，恒大也在思考如何更有質(zhì)量的增長。今年年初，許家印就提出，從2017年開始，恒大地產(chǎn)將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，并要求未來兩三年內(nèi)，核心業(yè)務(wù)利潤率每年提升2%~3%，融資成本下行，畢竟，利潤率提高1個點，每年能多出幾十億的利潤，融資成本降低一個百分點也同樣如此。

碧桂園的年報顯示，截至去年末，公司持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物846億元，另有約1628.4億元的銀行授信額度尚未使用。

碧桂園十分善于抓住一切機會融資。自2015年公司債放閘以來，其合計發(fā)行了387億元公司債（如下表），有息負債規(guī)模大幅增加至1362億元，較2015年同比增長52%。不過，由于碧桂園銷售回款迅速，貨幣資金共964.9億元，故其凈負債率水平僅為48.7%，同比下降了11.3個百分點，低于行業(yè)平均水平。由于業(yè)績優(yōu)異受評級公司及主要金融機構(gòu)認可和支持，加上長短期借貸、境內(nèi)外借貸分布均衡，碧桂園加權(quán)平均借貸成本為5.66%，充足的營運資本增強了碧桂園的抗風(fēng)險能力，為其大規(guī)模擴張助力。

來源：公司公告、明源地產(chǎn)研究院

碧桂園的財務(wù)狀況還體現(xiàn)在現(xiàn)金流上。2016年，碧桂園的銷售現(xiàn)金回籠2840.8億元，同比增長142.8%，回款率為92%，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。此外，碧桂園已在報告期內(nèi)償還完畢所有永續(xù)債。

調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，輕松上陣，為碧桂園應(yīng)對復(fù)雜市場變化，沖擊2017年業(yè)績提供了堅實“彈藥”。換言之，2016年盡管碧桂園為擴大土地投資需求導(dǎo)致融資規(guī)模有所增加，但得益于其強勁的銷售能力和嚴格的現(xiàn)金流管理，資本結(jié)構(gòu)反而得到進一步優(yōu)化。

萬科財務(wù)狀況更是良好，保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。2016年年底公司凈負債率為25.9%（2015年底為19.3%），繼續(xù)保持在行業(yè)低位。2016年末公司預(yù)收賬款達2746億元（同比+29.2%）；貨幣資金達870.3億元（同比+63.7%），遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期負債人民幣433.5億元。

萬科董事會秘書朱旭表示：“充裕的資金一方面強化了公司的風(fēng)險抵御能力；另一方面，也使公司能夠更加主動的應(yīng)對市場波動，發(fā)掘潛在的項目獲取機會?！?/p>

眾所周知，央企、國企之所以敢拿地王，是因為擁有主權(quán)信用，或者隔日貸特權(quán)，財務(wù)成本極低，可以拿到了年利2%資金，哪怕市場行情不好，熬個五年八年都沒問題，許多財務(wù)成本高于10的民營企業(yè)卻不行。

而萬科作為一家非國企，通過努力，其竟然低至3.5%！利率這么低，核心在于，其信用等級持續(xù)高評。而且，其通過不同方式和渠道籌集資金，保持了企業(yè)維持運營順暢、擁有強大競爭力。深圳地鐵入主后，這一優(yōu)勢會更加明顯。

2、布局聚焦或偏向一二線城市，拿地方式日益多元化

行業(yè)加速洗牌的大背景下，規(guī)模增長又成為各大房企最重要的目標之一。而土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，因此，要實現(xiàn)快速發(fā)展，足夠的土地量是關(guān)鍵！調(diào)控之后，市場競爭力度大幅減弱，反而為手握重金的企業(yè)帶來了狩獵的大好機會。

首先，三大巨頭都在拼命拿地。

2016年，萬科拿地金額占銷售金額的50%，新增項目173個，權(quán)益建筑面積約1892.2萬平米，總建筑面積約3157.3萬平米。截至去年底，萬科在中國大陸擁有600個開發(fā)項目，總權(quán)益建筑面積約7639萬平米，總建筑面積約11284萬平米。此外，萬科還參與了11個城市更新改造類項目，總建筑面積約544.7萬平米。

2016年，恒大新增土儲達到10238萬平米，新獲取項目213個。以上土地儲備，大部分具備年內(nèi)開盤銷售的條件。數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年新開工面積5137.5萬平米，竣工面積2963萬平米，在建工程面積8036.5萬平米。截至2016年末，現(xiàn)有582個項目中，已經(jīng)取得施工證項目489個。至此，恒大已進入全國209個城市，項目總數(shù)582個，成為布局最廣的房企。

碧桂園2016年同樣采取了積極的拿地策略，全年共獲取413宗土地，預(yù)期建筑面積為8752萬平米，其中，屬于碧桂園股東的預(yù)期建筑面積約為6381萬平米，總代價約為1281億元，平均地價為人民幣2008元/平方米。為公司持續(xù)開發(fā)銷售提供了強大支撐。至此，碧桂園已經(jīng)進駐中國28個省的456個區(qū)縣。

碧桂園財務(wù)資金中心副總經(jīng)理左瑩表示，2017年拿地會根據(jù)貨量進行安排，預(yù)算1500億的拿地現(xiàn)金支出。

其次，土地向一二線城市傾斜。

2016年，萬科繼續(xù)聚焦一二線城市，進入的地區(qū)以三大城市圈為核心，外加中西部中心城市的65座城市，全年88.3%的新增項目建面位于一二線城市。規(guī)劃中土地儲備面積中，核心一二線占比達到91%。其在北上廣深、杭州、武漢、蘇州等14個城市的銷售金額超過百億，銷售額占比超過50%。

深耕內(nèi)地業(yè)務(wù)的同時，萬科的國際化戰(zhàn)略持續(xù)推進。截至2016年底，萬科已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖等6個海外城市。

2016年，恒大新購項目中，二線城市新增項目數(shù)量占比為54.3%，主要旨在進一步優(yōu)化一二三線城市項目布局，提升總體盈利能力。恒大土地總儲備中，一二線城市占比達74.7%，優(yōu)質(zhì)土地貨量相當可觀。

來源：明源地產(chǎn)研究院

與恒大、萬科等僅布局一二線城市核心區(qū)域的打法不同，碧桂園在不同城市的拿地比例較均衡。2016年，碧桂園新獲取的土地中目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例為64：36；若從面積看，2016年碧桂園新增土儲中，有75.10%來自于三四線城市！

由于在三四線城市土地市場上“長袖善舞”，碧桂園能夠以較低成本獲得土地。截至2016年底，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲備約1.66億平米；全年近300塊新增土儲的平均地價為1926元/平米！與此同時，熱點城市調(diào)控加碼的情況下，碧桂園三四線城市的項目卻受到去庫存政策的利好，使得其業(yè)績受到的影響很小。正如楊國強所言，“前幾年很多人說三四五線不好的時候，我們做得蠻開心?！?/p>

當然，碧桂園也逐漸從過去的“三四線為王”的轉(zhuǎn)向“一二三四線全面布局”的戰(zhàn)略。一二線城市和三四線城市并重。

來源：碧桂園年報、明源地產(chǎn)研究院

碧桂園另辟蹊徑的拿地策略，總體來看就是，堅持一線城市近郊，二三線城市中心區(qū)，適時進入一線城市中心區(qū)的戰(zhàn)略。

最后，拿地方式進一步多元化。

過去兩年多，熱點城市房價暴漲，土地價格漲得更兇，因此，各房企的拿地方式多元化，以此將成本控制在合理水平。

2016年，萬科持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等方式合理控制獲地成本，全年新增項目中有59.5%通過合作方式獲取。

萬科董秘朱旭表示，2017年隨著行業(yè)回歸理性，前期部分高價獲取的項目存在潛在的并購機會。萬科將積極關(guān)注土地存量市場的合作機會，充分發(fā)揮資金優(yōu)勢……采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項目資源。

恒大去年施展了一系列的并購，同時在深圳、太原、石家莊、東莞等地布局舊改，僅深圳一地的舊改項目，按市場售價貨值就達6000億元。

碧桂園更是使出了科技小鎮(zhèn)這一招妙棋。按照規(guī)劃，未來5年，碧桂園將投入千億開發(fā)多個科技小鎮(zhèn)。這不僅有助于碧桂園拿到便宜的地，而且可以分享國家推進新型城鎮(zhèn)化的政策紅利。

3、物業(yè)銷售還是主業(yè)，但是多元化轉(zhuǎn)型的趨勢很明顯

顯而易見，僅僅依靠國內(nèi)市場，已經(jīng)難以支撐恒萬碧體量的高速增長了，因此其要么開拓海外市場，要么進行多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而后者對大多數(shù)房企來說更有借鑒意義。

（1）萬科多元業(yè)務(wù)全面推進，積極拓展新商機。2016年公司在商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、滑雪業(yè)務(wù)和長租、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面繼續(xù)全面推進。

來源：公司公告、明源地產(chǎn)研究院

郁亮表示，萬科的多元化有兩個特點：一是主線清晰，圍繞著“城市配套服務(wù)商”進行，而且都是基于不動產(chǎn)；二是注重綜合效益，發(fā)揮合力。

（2）恒大已經(jīng)完成多元化布局，其中金融最強。2016年，恒大已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局，完成了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。健康服務(wù)老人，旅游服務(wù)少年兒童，金融服務(wù)社會，即“房地產(chǎn)業(yè)+服務(wù)老人的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)兒童的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)社會的產(chǎn)業(yè)”。

中國恒大戰(zhàn)略變化軌跡，來源：明源地產(chǎn)研究院

中國恒大作為最早嘗試轉(zhuǎn)型的房企，也走了不少彎路，其早期曾嘗試很多與地產(chǎn)相關(guān)性較弱的糧油、乳制品及礦泉水等業(yè)務(wù)，均盈利不佳。但最終摸索出了現(xiàn)在地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四條腿走路的多元化版圖。

目前，旅游和健康業(yè)務(wù)還處于較初級的階段，但金融業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模。2016年，恒大人壽規(guī)模保費收入565億。此外，旗下恒大金服平臺注冊用戶數(shù)超1500萬，2016年全年交易金額339億。

中國恒大金融業(yè)務(wù)版圖，來源：明源地產(chǎn)研究院

（3）碧桂園3.3%的收入來自建筑裝修等板塊。相對而言，碧桂園的多元化比恒大、萬科要弱一些，其96.7%的收入來自物業(yè)銷售，僅有3.3%來自其他業(yè)務(wù)板塊。

截至去年末，碧桂園的建筑、裝修及裝飾的對外收入由2015年度的約7.464億元上升53.1%至2016年度的約11.43億元，主要是由于向集團關(guān)聯(lián)方及第三方提供的建筑及裝飾服務(wù)量的增加。物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約為19.59億元，同比增長33.3%;經(jīng)營利潤約為4.06億元，同比增長59.7%。酒店經(jīng)營的對外收入由2015年度的約14.549已元增加17.4%至2016年度的約17.076億元。物業(yè)投資的租金收入由2015年度的約9170萬元增加5.9%至2016年度的約9710萬元。

來源：公司年報、明源地產(chǎn)研究院

4、恒大舍得給錢，萬科、碧桂園的激勵計劃留住人才

過去，拿地就能賺錢，而且城市布局少，因此人才沒那么重要。如今，無論是沖規(guī)模還是轉(zhuǎn)型，人才都至關(guān)重要。某30強房企的一HR負責(zé)人說，其所在的區(qū)域占了公司三分之一以上的業(yè)績，如果走掉5個核心人員，該區(qū)域就要完蛋……

作為行業(yè)標桿，恒大、碧桂園、萬科都拿出了足夠有誘惑力的措施，吸引并留住盡可能多的人才。

2016年，恒大地產(chǎn)支付的薪酬超過110億元，排名房地產(chǎn)行業(yè)第一；排名第二位的是碧桂園，總支付金額為76億元。萬科要弱一些。

不過，明源君注意到，2016年，王石的薪酬是999萬元，僅比上年增長0.2萬元，郁亮的薪酬還比上年下降了19.8萬元。而且，還有三位薪酬過千萬的人士！應(yīng)該是立下汗馬功勞的區(qū)域總。

來源：萬科年報

萬科在年報中表示，2016年，股權(quán)事件對本集團日常經(jīng)營和團隊穩(wěn)定性產(chǎn)生明顯沖擊，但事業(yè)合伙人制度發(fā)揮中流砥柱的作用。有效穩(wěn)定團隊、提振士氣，控制了人員大量流失的風(fēng)險。

萬科于2014年推出項目跟投，將項目經(jīng)營成果與員工利益直接掛鉤。截至2017年2月底，萬科累計已有308個項目實施跟投。實施跟投的項目占比已過半（51.3%）。跟投制度開展以來，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進銷售等方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用。

2016年底，為進一步強化跟投人員的共創(chuàng)、共擔(dān)、共享意識，萬科對跟投方案進行迭代優(yōu)化，通過取消追加跟投安排、設(shè)置門檻收益率和超額收益率，保障萬科優(yōu)先于跟投人獲得門檻收益率對應(yīng)的收益，鼓勵跟投人員為公司和股東創(chuàng)造更大價值。

此外，報告期內(nèi)，公司根據(jù)經(jīng)濟利潤獎金方案提取2015年度經(jīng)濟利潤集體獎金人民幣9.769億元。

碧桂園對人才的激勵也十分給力。碧桂園自2014年10月引入合伙人制度以來，共有583個項目參與同心共享，累計合同銷售額達人民幣2612億元。

根據(jù)合伙人機制，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，集團及項目管理層需跟投不超過15%的項目股權(quán)。當項目取得效益、資金回籠后，可以再投資下一個項目，項目實行盈利時進行分紅。

該計劃使運轉(zhuǎn)效率得到極大優(yōu)化：項目開盤時間由6.7個月縮短到6.2個月，項目凈利潤率由10%提升至12%，年化自有資金收益率由30%左右提升到78%，現(xiàn)金流回正周期由10-12個月縮短到8.4個月。

碧桂園在年報中指出，得益于保證職業(yè)經(jīng)理人和公司股東同心共享、共同進退的機制，碧桂園招攬了大量行業(yè)優(yōu)秀人才，當中包括403位博士，其正成長為集團的中流砥柱。未來碧桂園將繼續(xù)打造最專業(yè)、最優(yōu)秀的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人團隊。