供應(yīng)情況:2017年1-3月,全國300個城市共推出土地5180宗,同比減少11%;推出土地面積19933萬平方米,同比減少6%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1612宗,同比減少8%;推出土地面積7499萬平方米,同比增加9%。(本文來源:中國指數(shù)研究院《中國300城市土地市場交易情報》(2017年1-3月)》)
◆ 成交情況:2017年1-3月,全國300個城市共成交土地4473宗,同比減少8%;成交面積17023萬平方米,同比減少3%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1436宗,同比增加3%;成交面積6586萬平方米,同比增加19%。
◆ 出讓金:2017年1-3月,全國300個城市土地出讓金總額為6835億元,同比增加51%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為5587億元,同比增加67%。
◆ 成交價格:2017年1-3月,全國300個城市成交樓面均價為4019元/平方米,同比上漲55%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為8483/平方米,同比上漲40%。
◆ 溢價率:2017年1-3月,全國300個城市土地平均溢價率33%,較去年同期上升8個百分點(diǎn);其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率39%,較去年同期上升6個百分點(diǎn)。
一.市場概況:整體供求同比微降,出讓金增逾五成,一線城市加大供應(yīng)
1. 總體情況:整體供求同比微降,樓面均價上揚(yáng),出讓金同比增逾五成
2017年一季度土地市場總體平穩(wěn),一線城市堅持調(diào)控供應(yīng)量顯增,二線城市回歸理性,高溢價拿地現(xiàn)象較去年下半年明顯減少;三四線城市熱度分化,需求外溢引周邊三四線城市升溫。全國主要城市一季度供地總量同比微降,一線城市供應(yīng)明顯高于去年同期;成交方面量跌價漲走勢持續(xù),出讓金總額同比增逾五成。本月,熱點(diǎn)城市密集出臺調(diào)控政策,整體供求量同環(huán)比均降,樓面均價與出讓金同比上漲。
供應(yīng)情況:一季度供地量走勢平穩(wěn),整體較去年同期微降,一線城市供應(yīng)明顯高于去年同期
2017年1-3月,全國300個城市共推出土地5180宗,同比減少11%;推出土地面積19933萬平方米,同比減少6%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1612宗,同比減少8%;推出土地面積7499萬平方米,同比增加9%。
2017年3月,全國300個城市共推出土地1568宗,推出土地面積5865萬平方米,環(huán)比減少8%,同比減少6%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)421宗,推出土地面積1826萬平方米,環(huán)比減少22%,同比減少13%。
成交情況:一季度成交量僅一線城市高于去年同期,本月整體成交量同環(huán)比均走低
2017年1-3月,全國300個城市共成交土地4473宗,同比減少8%;成交面積17023萬平方米,同比減少3%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1436宗,同比增加3%;成交面積6586萬平方米,同比增加19%。
2017年3月,全國300個城市共成交土地1040宗,成交面積4144萬平方米,環(huán)比減少35%,同比減少27%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)347宗,成交面積1502萬平方米,環(huán)比減少38%,同比減少13%。
出讓金:一季度整體成交量跌價漲,出讓金同比增逾五成,各線城市季度收金總額均超去年
2017年1-3月,全國300個城市土地出讓金總額為6835億元,同比增加51%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為5587億元,同比增加67%。1-3月,全國40個大中城市中過半數(shù)出讓金同比增加,漲幅前十多為二線熱點(diǎn)城市,一線城市僅廣州入圍;降幅前十城市中,上榜城市布局分散,福州、成都、石家莊同比降幅居前。
2017年3月,全國300個城市土地出讓金總額為1925億元,環(huán)比減少15%,同比增加44%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為1552億元,環(huán)比減少17%,同比增加46%。
樓面均價:一季度成交均價同比增加過半,各線城市均有上漲,二線漲幅領(lǐng)銜
2017年1-3月,全國300個城市成交樓面均價為4019元/平方米,同比上漲55%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為8483元/平方米,同比上漲40%。
2017年3月,全國300城市成交樓面均價為4664元/平方米,環(huán)比上漲31%,同比上漲96%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為10335元/平方米,環(huán)比上漲35%,同比上漲67%。
溢價率:重點(diǎn)城市強(qiáng)化調(diào)控以穩(wěn)定市場,一季度平均溢價率同比漲幅明顯收窄
2017年1-3月,全國300個城市土地平均溢價率33%,較去年同期上升8個百分點(diǎn);其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率39%,較去年同期上升6個百分點(diǎn)。
2017年3月,全國300個城市土地平均溢價率48%,較上月上升18個百分點(diǎn),較去年同期上升18個百分點(diǎn);其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率59%,較上月上升24個百分點(diǎn),較去年同期上升21個百分點(diǎn)。
2. 各類城市:一線城市供應(yīng)顯增,二線城市回歸理性,三線城市熱度分化
2017年一季度,一線城市供應(yīng)顯增,成交量價同比均增,出讓金增逾五成,受調(diào)控政策影響,一線城市明顯加大供應(yīng)力度,整體供應(yīng)量同比倍增;二線城市供求雙降,出讓金同比增加六成,高溢價拿地現(xiàn)象較去年下半年明顯減少;三四線城市供需兩端量跌價漲,熱點(diǎn)城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。
一線城市:春節(jié)后開啟供地模式,一季度供給量同比倍增,出讓金同比增逾五成
2017年1-3月,一線城市共推出土地117宗,推出土地面積601萬平方米,同比增加104%;成交方面,共成交土地94宗,成交土地面積472平方米,同比增加42%;土地出讓金為931億元,同比增加54%;成交樓面均價為19729元/平方米,同比增加8%;平均溢價率為20%,較去年同期下降0.2個百分點(diǎn)。
2017年3月,一線城市共推出土地65宗,推出土地面積283萬平方米,環(huán)比增加42%,同比增加412%;成交方面,共成交土地31宗,成交土地面積117萬平方米,環(huán)比減少52%,同比增加87%;土地出讓金為356億元,環(huán)比增加39%,同比增加574%;成交樓面均價為30433元/平方米,環(huán)比上漲191%,同比上升261%;平均溢價率為46%,較上月上升42個百分點(diǎn),較去年同期上升29個百分點(diǎn)。
二線城市:一季度供需量同比雙降,出讓金增加六成,高溢價拿地現(xiàn)象較去年下半年明顯減少
2017年1-3月,二線城市共推出土地1711宗,推出土地面積7430萬平方米,同比減少12%;成交方面,共成交土地1559宗,成交土地面積6656萬平方米,同比減少7%;土地出讓金為3965億元,同比增加60%;成交樓面均價為5957元/平方米,同比上漲72%;土地平均溢價率為31%,較去年同期下滑0.3個百分點(diǎn)。
2017年3月,二線城市共推出土地469宗,推出土地面積1837萬平方米,環(huán)比減少28%,同比減少27%;成交方面,共成交土地388宗,成交土地面積1736萬平方米,環(huán)比減少23%,同比減少25%;土地出讓金為1030億元,環(huán)比減少21%,同比增加16%;成交樓面價為5932元/平方米,環(huán)比增加2%,同比上漲54%;土地平均溢價率為36%,較上月上升7個百分點(diǎn),較去年同期下滑3個百分點(diǎn)。
三四線城市:一季度供求量同比微降,均價及出讓金走高,需求外溢引周邊三四線城市升溫
2017年1-3月,三四線城市共推出土地3352宗,推出土地面積11902萬平方米,同比減少4%;成交方面,共成交土地2820宗,成交土地面積9895萬平方米,同比減少1%;土地出讓金為1939億元,同比增加34%;成交樓面均價為1963元/平方米,同比上漲36%;土地平均溢價率為46%,較去年同期上升29個百分點(diǎn)。
2017年3月,三四線城市共推出土地1034宗,推出土地面積3745萬平方米,環(huán)比增加3%,同比增加1%;成交方面,共成交土地621宗,成交土地面積2290萬平方米,環(huán)比減少41%,同比減少30%;土地出讓金為539億元,環(huán)比減少25%,同比增加36%;成交樓面均價為2371元/平方米,環(huán)比上漲30%,同比上漲95%;土地平均溢價率為80%,較上月上漲38個百分點(diǎn),較去年同期上升67個百分點(diǎn)。
二.排行榜:榜單門檻均有提升,長三角城市多有入圍
1. 出讓金TOP 20:武漢收金超五百億居首,二線城市為榜單主力
2017年1-3月,全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為4200.7億元,同比增加51%,上榜門檻升至94億元。一線城市收金總額為930.6億元,較去年同期增加過半,滬廣深排名均有攀升,僅北京收金總額同比縮水;二線城市為榜單主力,過半入榜城市收金同比增幅過百,武漢、南京居前兩位,出讓金分別為513.6億元和453.1億元。
2. 住宅用地成交總價TOP 10:武漢江岸區(qū)宅地領(lǐng)跑,平均溢價率下降明顯
2017年1-3月,宅地總價榜單成交總額同比增加近三成,上榜門檻提至43.5億元,較去年同期上升15%,前九地塊成交價均超50億元。武漢江岸區(qū)二七沿江商務(wù)核心區(qū)商住地塊以99.2億元居首位,由中信泰富底價競得。登榜地塊具體特點(diǎn)如下:
品牌房企拿地:今年一季度,重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍被大型實(shí)力房企包攬,宅地總價前十地塊全部被品牌房企競得;聯(lián)合拿地在北京土地市場仍舊普遍,門頭溝地塊被京投、遠(yuǎn)洋等五家企業(yè)聯(lián)手摘得。
溢價水平偏低:受加強(qiáng)調(diào)控影響,一季度宅地總價榜單地塊整體溢價水平不高,僅有1宗溢價率過百,榜首武漢江岸區(qū)二七沿江商務(wù)核心區(qū)地塊更是僅以底價成交。
綜合用地為主:榜單前十地塊中,僅廣州增城區(qū)永寧街兩宗地塊為R2二類居住用地,其余地塊均為綜合性用地,包含商業(yè)、科教、文娛等多種用途。
3. 住宅用地樓面地價TOP10:榜單價格及溢價水平走低,南京中華門地塊居首
2017年1-3月,宅地樓面價榜單價格同比微降4%,上榜門檻提至3萬元/平,同比微增5%,平均溢價率同比下降13個百分點(diǎn)。招商在經(jīng)歷395輪報價和搖號程序后,以45151元/平方米的價格摘得南京中華門巨無霸地塊,位列榜首,未來需現(xiàn)房銷售。登榜地塊具體特點(diǎn)如下:
區(qū)域分布集中:宅地樓面價前十地塊主要分布在長三角地區(qū),杭州、上海均有3宗以上地塊進(jìn)榜,南京亦有2宗地塊上榜。
品牌企業(yè)拿地:今年一季度,宅地單價前十地塊的拿地企業(yè)以資金充足的品牌房企為主,一二線城市相關(guān)土拍新政紛紛要求企業(yè)使用自有資金拿地,熱點(diǎn)城市拿地門檻提升。
長三角表現(xiàn)活躍:宅地樓面價前十榜單中,長三角城市地塊表現(xiàn)活躍,杭州、上海、南京包攬榜單九席,天津河北區(qū)宅地入榜,位列亞軍。
三.十大城市宅地:一季度供求總量同比均增,均價及溢價漲幅收窄
2017年一季度,全國10重點(diǎn)城市宅地供求總量同比增逾兩成,受政策限制,宅地樓面均價及溢價率整體水平漲幅較小。一線城市通過增加宅地供應(yīng)、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)等舉措穩(wěn)定市場,效果明顯;重點(diǎn)二線城市陸續(xù)出臺調(diào)控新政,土拍要求趨嚴(yán);各房企積極增加土儲,宅地市場整體情況趨穩(wěn)。
供應(yīng)方面:3月,10個重點(diǎn)城市中除深圳、武漢、成都外均有住宅用地推出,重慶供應(yīng)量最大,為80萬平方米。1-3月,北京、重慶、上海、武漢、廣州5城市的供應(yīng)量超過去年同期,武漢、重慶、天津分別以225萬平方米、198萬平方米、123萬平方米的供應(yīng)量排名前三位。
成交方面: 一季度,10重點(diǎn)城市宅地出讓金總額為2017億元,同比增加60%,其中武漢收金472億元居首位。一線城市除深圳外均有宅地入市,宅地成交總量同比 ,重點(diǎn)二線城市宅地成交量同比減少,武漢、重慶成交面積較大。
3月,10個重點(diǎn)城市中除深圳、武漢、成都外均有住宅用地成交,天津以63萬平方米的成交量居首位。1-3月,北京、重慶、上海、武漢、南京5城市的成交量超過去年同期,武漢、重慶、南京分別以194萬平方米、170萬平方米、141萬平方米的成交量排名前三位。
溢價率:3月,杭州以80%的宅地平均溢價率排在10城市首位;1-3月,10重點(diǎn)城市中僅杭州、重慶、廣州、成都4個城市宅地平均溢價率均高于去年同期,成都同比漲幅居首。一線城市上海、北京溢價率較去年同期有所下降,重點(diǎn)二線城市宅地市場整體溢價水平同比微增,部分優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高。