燕郊二手房的房價(jià)還在小幅回升,鏈家官網(wǎng)二手房的掛牌數(shù)量卻抑制不住地向上冒出。
隨著環(huán)京地區(qū)限購升級(jí),購房資格受限,燕郊二手房市場出現(xiàn)降溫。鏈家數(shù)據(jù)顯示,燕郊二手房每平方米價(jià)格從去年5月的1.72萬元一路漲至今年4月份的2.87萬元,同比去年4月上漲66.99%,環(huán)比今年3月上漲2.04%。不難看出,即使經(jīng)歷了北京“3·17”限購升級(jí),燕郊的房價(jià)也絲毫未有松動(dòng)跡象。
不過,燕郊二手房的掛牌數(shù)量卻空前上升。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)截至4月6日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),燕郊二手房近4周的掛牌數(shù)量分別為221套、282套、282套和518套,相比上周,本周掛牌數(shù)量同比增長83.68%,而前一個(gè)月的掛牌數(shù)量只有810套。
燕郊二手房交易市場出現(xiàn)價(jià)升量跌,經(jīng)走訪多位地產(chǎn)界專家,中國房地產(chǎn)報(bào)記者將該現(xiàn)象背后可能的邏輯分為以下三類:一是二手房銷售人員趕上考核期,二是部分投資客開始拋售房產(chǎn),三是受限于購房條件,市場需求被短暫抑制。
究竟,燕郊二手房掛牌出售數(shù)量一周翻一番的原因是短暫過渡,還是長遠(yuǎn)信號(hào),是供應(yīng)端恐慌性拋售增多,還是需求端受到抑制導(dǎo)致庫存上升?深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉預(yù)測:“北京地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,看燕郊。”
銷售:如今是買方市場
鏈家燕郊某門店銷售人員梅玲(化名)疲憊地告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者:“最近二手房出售的數(shù)量確實(shí)變多,最重要的是交易量走低,現(xiàn)在顯然是買方市場,客戶可選擇的房屋數(shù)量增多,變得沒有以前著急了?!?/p>
河北三河市住建部門數(shù)據(jù)顯示,今年1月至3月24日,三河市二手房成交總量為5951套,面積51.2萬平方米,相比去年同期減少15%和16%。新華網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示,今年3月份香河縣二手房成交量環(huán)比下降40%至50%。
燕郊雖屬于三河市的行政區(qū)域管轄范圍,但由于其毗鄰北京通州區(qū)的特殊地理位置,受北京外溢效應(yīng)以及新房供應(yīng)短缺等因素的影響更加明顯。就在前一個(gè)月,北京市二手房的價(jià)格和交易數(shù)量還一片火爆,不動(dòng)產(chǎn)登記中心查檔處人頭攢動(dòng),樓市黃牛伺機(jī)而動(dòng),中介當(dāng)起“導(dǎo)游”,隨后突如其來的樓市限購政策卻讓二手房市場冷靜起來。
受益于北京市政府東遷通州等因素影響,燕郊房價(jià)逐步走高,漲幅甚至超過通州地區(qū),但又沒有施行與北京同樣嚴(yán)格的限購政策,這讓燕郊的地位變得微妙。不過,近期北京與廊坊地區(qū)幾乎同時(shí)發(fā)出的限購政策的確讓燕郊失去了喘息的機(jī)會(huì)。
燕郊二手房市場開始出現(xiàn)微妙的供需變化,其近四周二手房掛牌出售數(shù)量分別為221套、282套、282套和518套,連續(xù)4周上升,近一周的數(shù)量幾乎接近上一周的2倍。對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅提出:“這是否與銷售人員趕上考核期有關(guān)?短期內(nèi)投資客拋售不至于這么集中?!泵妨岣嬖V中國房地產(chǎn)報(bào)記者:“每次業(yè)績考核周期是每月1日到月底。”顯然,業(yè)績考核并非供求關(guān)系發(fā)生變化的重要原因。
專家:短期不會(huì)看空
“確實(shí)有一定看空,但這種看空是不可信的,從區(qū)域發(fā)展的先天條件來看,特別是廊坊的燕郊,跟北京通州已經(jīng)形成一體化,而且兩邊在做跨界區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃,包括生態(tài)保護(hù)、用地規(guī)劃和房地產(chǎn)建設(shè)等方面,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也已經(jīng)進(jìn)行到一定規(guī)模,我認(rèn)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢態(tài)還是主要看燕郊。”李宇嘉認(rèn)為,“此外,雄安新區(qū)的建立是千年大計(jì),不是一朝一夕能夠完成,深圳和上海的建設(shè)都經(jīng)歷了20年至30年的時(shí)間才呈現(xiàn)出其發(fā)達(dá)初期的樣子,雄安新區(qū)的建立處于中國經(jīng)濟(jì)下滑過程中,優(yōu)惠政策作用沒有那么明顯,不可能靠土地財(cái)政和稅收政策。雄安新區(qū)的建成需要時(shí)間,因此對(duì)燕郊的影響也不至于立竿見影?!?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)則表示:“對(duì)于燕郊二手房市場來說,近期限購政策升級(jí)導(dǎo)致潛在的購房需求變得壓抑,這個(gè)時(shí)候確實(shí)會(huì)出現(xiàn)市場供應(yīng)方面的變動(dòng)。此外,房東對(duì)于市場信息的捕捉是有個(gè)人行為導(dǎo)向的,部分房東擔(dān)心房價(jià)下跌,所以會(huì)加快掛牌出售,但這不代表其他房東也會(huì)盲目掛牌。所以從掛牌量來看,有很多房東正在希望出貨,但從實(shí)際情況看,預(yù)計(jì)還是有很多房東依然認(rèn)可燕郊的二手房市場?!?/p>
目前,鏈家官網(wǎng)顯示的燕郊二手房掛牌出售數(shù)量為3177套,北京16區(qū)的二手房總量為22147套。相比之下,通州的房源數(shù)量多于北京除朝陽區(qū)以外的其他大部分地區(qū)。但是,通州二手房市場仍存在諸多問題,今年2月份燕郊20多個(gè)樓盤無法落宗問題首先沖擊的就是二手房市場。不得不說,燕郊樓市不安的現(xiàn)狀和無法預(yù)測的未來讓買賣雙方都提前進(jìn)入警惕狀態(tài)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,燕郊是環(huán)北京唯一有比較成熟二手房市場的區(qū)域,但也同樣存在很多不規(guī)范的地方。比如中介機(jī)構(gòu)都是小公司為主,交易環(huán)節(jié)如收費(fèi)、貸款等存在一定風(fēng)險(xiǎn)。從市場走勢看,作為一個(gè)投資需求大量聚集的區(qū)域,在市場火熱的時(shí)候,二手房價(jià)格大幅上漲,但一旦波動(dòng),市場很可能出現(xiàn)大量拋售。
鏈家數(shù)據(jù)顯示,3月19日,也就是北京限購后的第三天,燕郊二手房成交量較前幾天翻了一倍。3月21日廊坊出臺(tái)限購政策,3月22日當(dāng)天,鏈家燕郊二手房成交量恢復(fù)到北京限購前水平,但仍然超過春節(jié)前。北京調(diào)控對(duì)環(huán)京地區(qū)包括燕郊樓市的降溫作用,還待進(jìn)一步驗(yàn)證。