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2016年9.30新政后，本市采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓的數(shù)宗土地，由開發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷售。對(duì)于這部分開發(fā)商自持商品房，其出租將納入政府監(jiān)管，企業(yè)“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷資質(zhì)。

今天，北京市住建委、北京市規(guī)土委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，并從即日起實(shí)施。未來(lái)，凡是在土地出讓時(shí)，招拍掛交易文件中明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房出租的，均適用本通知的相關(guān)規(guī)定。

值得一提的是，企業(yè)自持商品房需全裝修后方可出租，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。同時(shí)，單次租期最長(zhǎng)不超10年。

企業(yè)自持商品房不得對(duì)外銷售

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)同市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督全市企業(yè)自持商品住房租賃管理工作；各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和規(guī)劃國(guó)土部門負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)自持商品住房租賃行為進(jìn)行監(jiān)督和管理。

《通知》明確規(guī)定，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。如果企業(yè)破產(chǎn)清算，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。

對(duì)于備受關(guān)注的租金問題，《通知》規(guī)定，企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。同時(shí)，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。

“以租代售”將被取消拿地資格

企業(yè)出租自持商品住房前，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行全裝修。裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)基本居住條件的要求。

同時(shí)，企業(yè)可成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營(yíng)；也可與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)企業(yè)違反本通知規(guī)定，將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認(rèn)定，并納入“黑名單”，規(guī)劃國(guó)土部門將據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。對(duì)自持商品住房承租人的監(jiān)督管理，按照承租普通商品住房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

解讀  從源頭上有效預(yù)防政策走樣

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志表示，文件規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買賣，即便企業(yè)重組、股權(quán)變動(dòng)原因整體轉(zhuǎn)讓后，仍應(yīng)繼續(xù)用于出租。

陳志表示，文件把預(yù)防和懲治“以租代售”的行為作為重點(diǎn)，規(guī)定租賃合同不能超過10年，租賃合同要求網(wǎng)上簽約，并對(duì)以租代售或者通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將納入黑名單，取消其后續(xù)參與土地招拍掛的資格，并按相關(guān)規(guī)定予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)。

之前網(wǎng)上關(guān)于萬(wàn)科小米合作“內(nèi)購(gòu)禁售房”引發(fā)社會(huì)關(guān)注。據(jù)了解，萬(wàn)科公司已經(jīng)就此進(jìn)行了辟謠。根據(jù)文件規(guī)定，今后一旦發(fā)現(xiàn)類似炒作和違規(guī)操作，將依法予以嚴(yán)懲。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認(rèn)為，這一舉措，有利于北京住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展。

趙秀池表示，去年國(guó)辦39號(hào)文件提出大力培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，但是各地還是感到無(wú)從下手。北京在土地出讓環(huán)節(jié)，競(jìng)自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對(duì)租賃市場(chǎng)是個(gè)創(chuàng)新。

趙秀池認(rèn)為，開發(fā)商自持部分或者全部商品住房，一是大量增加租賃房供應(yīng)，成為租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定劑，二是通過自設(shè)租賃部門，或者與社會(huì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)租賃住房，在管理上更加統(tǒng)一規(guī)范，三是由機(jī)構(gòu)來(lái)開展租賃經(jīng)營(yíng)，也為租賃網(wǎng)簽和合同備案等老大難問題，提供了抓手和可能性，有利于提高政府管理水平和效能。與此同時(shí)，文件禁止并嚴(yán)懲以租代售行為，也能從源頭上有效預(yù)防政策走樣。