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1998年，全國終止福利分房，此時住房買賣真正成為產(chǎn)業(yè)!此后，中國樓市迎來黃金十年。但2003年開始，房地產(chǎn)發(fā)展過熱引起爭論!在樓市進(jìn)入白銀時代后，地產(chǎn)調(diào)控成為經(jīng)年話題。樓市10年調(diào)控，合肥到底經(jīng)歷了什么?

*這張表格統(tǒng)計了從2008年以來歷年合肥限購限貸政策執(zhí)行情況。綠色框內(nèi)為限購執(zhí)行最為寬松時期，紅色框內(nèi)為限購執(zhí)行最嚴(yán)格時期，其余顏色限購程度介于中間。

1998年-2005年 房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)

1998年住房改革制度落實到地方，投資的大勢隨之席卷全國。全國對房地產(chǎn)的開發(fā)投資完成額約2118億元，在其后的10年間，這個數(shù)字飛速增長近10倍。

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)更首度被認(rèn)為“國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)”之一。由于城市土地的稀缺性，房屋價格被持續(xù)推高。此時合肥房地產(chǎn)還處于起步階段平均房價才2341元/㎡。

2008年金融危機(jī)爆發(fā) 樓價腰斬

在全球金融危機(jī)的背景下，中國樓市出現(xiàn)了10年大拐點，量價齊跌。為進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，國務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。4萬億出臺之后，加上地方政府配套工程一共大約有20萬億，房價才止跌企穩(wěn)，最后逐步創(chuàng)出新高。

2007年時候，合肥市區(qū)房價僅有3344.6元/平米，當(dāng)年賣房超過7.5萬套，到了2008年受到“降息、利率7折和稅費(fèi)減免”利好政策影響，房價漲幅高達(dá)13%，只是成交量受到上市量影響，當(dāng)年只賣了6.7萬套房源，這種只是“假性低迷”，因為到2009年時，均價持續(xù)走高跨入“4”字頭，成交量也突破1.1萬套，并且這一記錄到目前仍未打破，也是近十年內(nèi)銷量最多的一年。

在2008年和2009年購房政策持續(xù)寬松的基礎(chǔ)上，合肥樓市庫存在不斷下降，房價開始逐步抬升。2009年下半年，合肥房價開始出現(xiàn)首輪暴漲!

2009年-2010年迎來首次限貸政策 房價下調(diào)

2010年1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款。4月17日，新國十條出臺，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購政策紛紛出臺，以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點。這被號稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

合肥在2010年收緊了房貸政策，但未執(zhí)行限購。年初庫存持續(xù)下探至階段性最低點，房價在年中漲到階段性最高位，此后庫存上升，房價回調(diào)，停住了上漲步伐。

2011年-2013年執(zhí)行限購政策 房價保持穩(wěn)定

2011年重啟限購，一直到2013年都嚴(yán)格執(zhí)行。

2012年，國務(wù)院發(fā)出通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。2012年初在調(diào)控政策之下，合肥樓市悲觀情緒蔓延。

2011年-2013年，三年中合肥庫存居高不下，2011年開始增加，直到在2012年達(dá)到最頂峰，2013年下降。這3年中，合肥房價一直維持在穩(wěn)定水平。

2014-2015年 政府救市、限購取消大力去庫存

2014年8月開始，全國70個大中城市新建商品住宅價格，同比增速開始出現(xiàn)負(fù)數(shù)。2014年9月30日央行出臺房貸新政，“930”房貸新政是之前信貸政策的全面松綁。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺后，全國各地樓市皆迎來成交高峰。

2014年合肥限購取消，合肥庫存維持同一水平，房價持續(xù)穩(wěn)步上漲。

2015年-2016年6月，限購限貸政策達(dá)到階段性最寬松，合肥庫存急劇降低，合肥房價加速跳漲。

2016年春節(jié)政策救市 史上最強(qiáng)漲價大幕開啟

上升中的庫存無疑是2015年房地產(chǎn)市場的一個熱議點。中央多次提出要化解房地產(chǎn)庫存，提出“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房價格”。2016年春節(jié)前，央行下調(diào)首套房首付比例，非限購城市首套首付最低兩成。2016年春節(jié)過后，全國樓市進(jìn)入新一輪瘋漲，合肥各家樓盤在售價格一天一漲，更有甚者一小時一漲，一次又一次刷新漲價記錄!創(chuàng)造了史上最強(qiáng)漲價潮，不少樓盤一年時間漲幅超過100%。

合肥樓市逐漸陷入漲價的狂歡中。

在房價極速上漲的同時，銷量不斷刷新，2016全年量價齊升，可謂合肥樓市的爆發(fā)年。2016合肥房價全年的漲幅等于過去10年的漲幅!

最后來一張合肥14年房價走勢圖壓壓!!

樓市調(diào)控的真相

縱觀合肥樓市10年調(diào)控，不難發(fā)現(xiàn)樓市調(diào)控呈現(xiàn)出周期性，即逢3年一波調(diào)控。在這個周期范圍內(nèi)遵循著這個模式：房價暴漲——調(diào)控收緊——房價下跌——調(diào)控放開——房價暴漲——調(diào)控收緊——房價下跌……，每一輪調(diào)控放開都會迎來價格上漲，但是調(diào)控10年，房價卻翻了幾番。合肥的房價越調(diào)越漲，小編猛然發(fā)覺，這么多年在合肥走過最長的路就是樓市調(diào)控的套路。

如今，2017年，調(diào)控收緊的周期又來了，這一年開發(fā)商基本會橫盤，漲價肯定是漲不上去了，畢竟政府都在限價。但是，當(dāng)限購限貸取消之后呢?會不會又迎來新一輪暴漲，可以看到的是，一旦政策放松，肯定還會上漲。

這一次合肥房價飆升這么多，房價漲幅更是前所未有。所以這次的調(diào)控也是前所未有!目前密集調(diào)控政策出臺的各大城市，幾乎可以看到整個國家層面調(diào)控的決心。

“房子是用來住的,不是用來炒的”截止目前已有40余城或地區(qū)出臺樓市調(diào)控政策。除熱點城市之外，部分三四線城市也開始未雨綢繆，從住房公積金政策下手，進(jìn)行樓市調(diào)控。

中國樓市有著自身特色：是政策主導(dǎo)的樓市。如果調(diào)控一直持續(xù)呢?萬一調(diào)控結(jié)束后，庫存去掉后，接下來會不會是房產(chǎn)稅?

那么到底要不要買房?

看看這兩年合肥的土拍情況，一切都應(yīng)該明白了。只要資金鏈別太緊張，政府每次打壓樓市的時候都是房價相對穩(wěn)定的階段，可能都是上車的好時機(jī)!

2017年2月，合肥土拍成交1223畝，攬金117.6億!

2017年3月，合肥土拍成交1213.18畝，攬金80.04億元!

2月與3月，僅僅相差了10畝，但總金額下降了32%。

隨著土地限價，年后地王項目開始減少。地價決定房價，地王屢現(xiàn)必定催高房價，要想保證樓市的穩(wěn)定，地價必然是很關(guān)鍵的，所以政府在這一塊嚴(yán)格管控。2017年開年后，合肥土地限價，基本未出現(xiàn)高溢價率的地王!

在這種的情況下，不同買房身份的人，該怎么買房呢?

※對于剛需：如果是剛需，抓緊時間上車。等跌價是不可能了，看看去年的地王，還一大半沒上市呢!

※對于投資客：本次調(diào)控與之前10年完全不同，十分罕見。在全國去庫存樓市量價齊升后，地方政府接二連三出臺調(diào)控措施，如打地鼠一般按壓熱點城市，多管齊下，控制房價過快上漲，入市投資需謹(jǐn)慎。

對于2017下半年，業(yè)內(nèi)人士看法大不同

下一輪漲勢會更加兇猛

在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強(qiáng)的核心論斷是：錯誤的調(diào)控手段會讓需求在一段時間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會比這一輪漲得更高。為了躲避貨幣貶值，我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。

一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。政府調(diào)控房價或者房價向下，開發(fā)商就會謹(jǐn)慎拿地，一旦以后庫存不夠或者政策放開，需求就會爆發(fā)式增長。雙重夾擊下，只要政策放開，或者說庫存到了某個臨界值，房價就會如火山一樣噴發(fā)，無法抑制。

房產(chǎn)稅正在出來的路上

第一步“拍地王，拉房價”，消滅一線城市周邊的庫存，第二步“調(diào)控限購限貸”，引一線城市之水解全國四五線城市之渴!

一旦“去庫存”成功，就會迎來了“去庫存”的目的——“去庫存”只是手段，目的是“房產(chǎn)稅”!

對的，現(xiàn)在終于看明白了吧，醉翁之意不在酒，“房產(chǎn)稅”才是最終的歸宿。不過也沒什么可怕的，因為“房產(chǎn)稅”是早晚的事，想想，土地都賣光了，政府靠啥吃飯，肯定是靠存量房的“房產(chǎn)稅”嘛。