3月25日,佛山限購政策升級,收緊了非戶籍人口的購房資格;3月30日發(fā)文,要求各區(qū)嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構不正當經(jīng)營行為。4月3日,佛山住建局再度出招,連夜發(fā)文,要求打擊開發(fā)企業(yè)和中介機構為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控措施。近半個月內(nèi),佛山三次發(fā)文調(diào)控樓市,對此佛山房價還會漲?佛山房價上漲背后的邏輯是什么?
廣佛同城政策影響
廣佛同城,兩個城市一種生活。城市群正在成為影響樓市變化的一個重要因素。佛山是個樣本。
得益于廣佛同城化的推進,2015年全面放開限購后,佛山成為廣州乃至珠三角市民重要的購房目的地,承接了一線城市的樓市溢出需求,房價也開始上漲。
廣佛同城化在2016年是從規(guī)劃利好落地到實際的一年,佛山桂城、大瀝、禪城等區(qū)域,不少樓盤廣州客戶占比超過一半,這還未包括里水和黃岐等交界處等項目,此前就已經(jīng)以廣州買家為主。而這其中,除了投資客戶外,不乏將佛山的置業(yè)需求作為自住功能的人群。
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 中商產(chǎn)業(yè)研究院整理
2016年,佛山新房成交超2000萬平方米,超過了廣州、深圳成交面積之和;整體均價則升至9463元/平方米,同比增11.3%,創(chuàng)歷史新高。2017年,廣佛同城規(guī)劃進入第八年,佛山房價“補漲”效應明顯。
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 中商產(chǎn)業(yè)研究院整理
2016.1-2017.3,佛山住宅成交183868套,成交面積為19410829萬平方米,成交均價為90804元/平方米。其中南海區(qū)成交量最大,累計成交72915套,其次為順德區(qū),成交49944套。
另據(jù)世聯(lián)行佛山分公司數(shù)據(jù)顯示,2016年,廣佛交界桂城、北滘等8個板塊成交量達529.39萬平方米,占全市的25%;成交金額765.28億元,占全市的38%。
地鐵對房價的刺激顯而易見。在廣佛交界的南海區(qū)(桂城、里水、大瀝)、禪城區(qū)(亞藝湖景路、魁奇路、季華路)、順德區(qū)(陳村、北滘、樂從),過去一年房價都大幅上漲;而較遠的三水和高明區(qū),房價也明顯上漲。
2016年底,廣佛同城正式納入佛山未來十年城市發(fā)展總體規(guī)劃,廣佛都市圈效應不斷疊加。據(jù)佛山市交通局透露,到2050年佛山將建14條線路,其中9條與廣州對接,2020年前將同時啟動8條地鐵建設,涉及佛山禪城、南海、順德多個片區(qū)。廣佛同城將繼續(xù)利好佛山樓市。
樓市政策相對寬松
以廣州、深圳為核心的珠三角城市群中,佛山樓市儼然一幅價值洼地的姿態(tài),另外佛山樓市政策相對寬松,備受青睞;樓市投資在經(jīng)歷了深圳、珠海、東莞、惠州、廣州的輪動之后,齊聚佛山。
3月份,佛山全市新房均價突破萬元大關。此外,由于二手房不限購,部分區(qū)域的二手房價反超新房。進入4月,在廣佛樓市調(diào)控加碼之下,佛山新房供應量增加,而價格相對保持穩(wěn)定;二手房價格則面臨高位盤整。
禪城、順德、南海多個熱點區(qū)域一手房供應量不足,是3月二手房成交旺盛的主要原因。另一方面,3月底佛山樓市新房限購加碼,也進一步刺激了二手市場的交投。
由于實施結構性限購政策,部分區(qū)域限制外地人購買新房,而二手房完全不限購,以及購房即可落戶的政策,令佛山樓市上漲,尤其是二手房房價難以抑制。目前,佛山市住建局已關注到該現(xiàn)象,并稱將視具體情況采取措施。
壓力之下,佛山二手房是否會加碼調(diào)控?對此,佛山市住建局回應稱,二手房交易情況已引起了政府相關部門的關注,市政府將視具體情況,適時采取措施。
3月全國首套房平均房貸利率排行榜
融360近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:3月份,全國首套房平均貸款利率為4.49%,環(huán)比上升0.45%,同比持平。其中3月份佛山首套房平均房貸利率最低,平均折扣為8.5折,平均利率為4.47%。房貸利潤低,無疑減少購房成本,進而刺激樓市。
佛山地價
2016年是佛山地價記錄不斷被刷新的一年,土地樓面價比肩甚至超過當?shù)胤績r的例子比比皆是,面粉比面包貴不再是一句玩笑話。
從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看,2016年佛山市五區(qū)共有77宗商住地塊成功出讓,總成交金額為582億元,與2015年341成交總額相比增長了約70.7%。土地成交面積312萬平方米,與2015年相比下降約25.7%,換句話說,就是佛山商住地供應量減少了,而成交地價卻在大幅上漲!
各區(qū)成交方面,除了南海同比去年有所增加外,其余四區(qū)的土地成交面積均與去年相比大幅下滑。五區(qū)之中,以南海和順德的土地貢獻最大,共計200.44萬㎡,僅這兩區(qū)就已經(jīng)占據(jù)全市土地超65%的成交量;成交金額436.04億,達賣地總收入的74.9%。
2016年佛山五區(qū)商住地成交情況
值得一提的是,綠九置業(yè)在11月28日以17.36億總價加上6.93萬㎡配建奪得了奇槎4.6萬㎡商住地,折合樓面價16632元/㎡,一舉超過了11月24日五礦地產(chǎn)拿地時創(chuàng)下的15885萬/㎡的樓面價。易居中國廣東分公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問部總監(jiān)林璟睿表示,以1.66萬元/方的樓面價估計,以后價格要賣到3萬元/平米才有利可圖。奇槎未來價格或許要與廣州接軌了。
全國樓市調(diào)控的大環(huán)境下,佛山樓市難獨善其身,短期之內(nèi)限購區(qū)域的成交量將會下滑,價格上漲受到抑制。但佛山與廣州一衣帶水,交通進一步對接后,佛山仍是廣州外溢客重要的目的地,從長遠而言,房價會保持穩(wěn)定。