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最近和一些有豐富房市投資經(jīng)驗(yàn)的朋友交流。大多看法是，目前筍盤(pán)越來(lái)越少，二手成交也不算冷淡，但考慮到深圳周邊一圈城市都出了政策，還是需要謹(jǐn)慎一些。那么，深圳房市在剛過(guò)去的這一周走勢(shì)如何呢？

下面鼴鼠就帶大家看看深圳本周（4.13-4.19）房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)變化吧。

一、全市二手房源主要分布在哪里，放盤(pán)數(shù)量有啥變化？

截至4月19日，全市在售二手房源為龍崗區(qū)最多，共6248套，占全市27.05%。

各片區(qū)放盤(pán)數(shù)量變化如下：

福田、南山、羅湖房源有所減少。

二、全市范圍內(nèi)，有多少業(yè)主上調(diào)了報(bào)價(jià)，多少業(yè)主下調(diào)了報(bào)價(jià)？

根據(jù)鼴鼠監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，4月13日至4月19日期間，全市共有351套房源上調(diào)了掛牌價(jià)格，共有879套房源下調(diào)了掛牌價(jià)格。

下調(diào)放盤(pán)價(jià)格的數(shù)量有所增加。市場(chǎng)冷暖情況從上上周開(kāi)始，又回到了中性略偏冷的范圍?，F(xiàn)在回頭看，“金三”行情直接被調(diào)控預(yù)期中斷了。

三、各個(gè)片區(qū)有多少業(yè)主上調(diào)了報(bào)價(jià)，多少業(yè)主下調(diào)了報(bào)價(jià)？

鼴鼠分區(qū)域統(tǒng)計(jì)了各個(gè)片區(qū)上調(diào)/下調(diào)報(bào)價(jià)的數(shù)目。為便于直觀比較，我們根據(jù)上調(diào)和下調(diào)數(shù)量計(jì)算出 “業(yè)主信心指數(shù)”。其中因坪山、大鵬、光明放盤(pán)較少，未計(jì)入統(tǒng)計(jì)。

所有區(qū)域信心指數(shù)為負(fù)，但負(fù)的也不多，中性略偏弱。

*業(yè)主信心指數(shù)= /（上調(diào)房源數(shù)+下調(diào)房源數(shù)）

業(yè)主信心指數(shù)反映了二手房業(yè)主信心狀態(tài)，數(shù)字越小說(shuō)明業(yè)主缺乏信心易降價(jià)，數(shù)字越大說(shuō)明業(yè)主充滿信心易漲價(jià)，對(duì)短線走勢(shì)有較好的說(shuō)服力。數(shù)字為負(fù)數(shù)說(shuō)明房?jī)r(jià)短期存在下行壓力。

具體每個(gè)小片區(qū)調(diào)漲/調(diào)跌的房源數(shù)量如下表所示。

景田、園嶺、黃貝嶺、橫崗等片區(qū)表現(xiàn)還不錯(cuò)。

四、本周各個(gè)小區(qū)同戶型的報(bào)價(jià)比上期有哪些變化？

鼴鼠對(duì)比了2671個(gè)小區(qū)每個(gè)戶型本周和上周最低報(bào)價(jià)的變化，得到了這樣一張表：

上表共有8921條記錄，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，和上周相對(duì)比這短短一周時(shí)間共有595個(gè)小區(qū)戶型的最低價(jià)抬升了（意味著你要去買該小區(qū)的某個(gè)戶型，需要付出更多的銀子），647個(gè)小區(qū)戶型最低價(jià)下降了?？傮w表現(xiàn)偏弱勢(shì)。

各個(gè)片區(qū)最低價(jià)抬升/下降數(shù)如下表*：

該指標(biāo)香蜜湖、紅樹(shù)灣、皇崗、新洲、蓮塘表現(xiàn)還不錯(cuò)。

*該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)不區(qū)分具體不同戶型，如同樣3室2廳可能上周賣的最低價(jià)那套是90平米，而本周是120平米的。每一期分析總有一些“下降”并不是真的降價(jià)，而是上期分析的三室兩廳是120平米而是90平米，同時(shí)也有一些“抬升”并不是真的漲價(jià)，而是上期數(shù)據(jù)里最低價(jià)那套三室兩廳是90平米，本期是120平米。從統(tǒng)計(jì)角度上看，這種誤差會(huì)相互抵消。

五、全市各區(qū)房?jī)r(jià)現(xiàn)在在什么水平？

截至4月19日，各區(qū)在售二手房平均單價(jià)為南山最高（掛牌均價(jià)為70702元），坪山區(qū)最低（掛牌均價(jià)為30659元/㎡）。坪山、大鵬、光明因放盤(pán)較少，受個(gè)體因素影響較大，不具有代表性。

這個(gè)叫“提琴圖”。解讀方法如下：

白點(diǎn)：該區(qū)域房?jī)r(jià)中位數(shù)位置。

黑色粗線覆蓋范圍：該區(qū)域按均價(jià)排序25%-75%位房子覆蓋的范圍，可以反映該區(qū)域的大多數(shù)房子均價(jià)在什么范圍。

黑色細(xì)線：該區(qū)域房?jī)r(jià)最高有xx萬(wàn)一平米的房子。

藍(lán)色色塊：本期該區(qū)域房?jī)r(jià)均價(jià)的密度分布形狀。

綠色色塊：上期該區(qū)域房?jī)r(jià)均價(jià)的密度分布形狀。

總結(jié)：

1、目前看深圳3月份轉(zhuǎn)暖的那一波行情，短期內(nèi)算是夭折了。當(dāng)時(shí)以為會(huì)出現(xiàn)的熱點(diǎn)擴(kuò)展局面后續(xù)并沒(méi)有出現(xiàn)。潛在購(gòu)房者在附近城市密集出臺(tái)調(diào)控政策的背景下，心態(tài)都較為謹(jǐn)慎。

2、豪宅區(qū)行情繼續(xù)堅(jiān)挺。