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其實(shí)房?jī)r(jià)是跌過(guò)的

比如

鄂爾多斯、溫州、深圳

現(xiàn)在，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有幾個(gè)真正看空的，因?yàn)闈q得大家不覺(jué)得會(huì)跌了，而且感覺(jué)歷史上也從來(lái)沒(méi)有跌過(guò)，其實(shí)這也是錯(cuò)覺(jué)——?dú)v史上是跌過(guò)的。

這幾年，市場(chǎng)上有一個(gè)理論，即認(rèn)為一個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲到多少，跟這個(gè)城市居民的平均收入無(wú)關(guān)，而只跟財(cái)富的聚集度有關(guān)。明源君認(rèn)為，這個(gè)說(shuō)得太過(guò)絕對(duì)了。鄂爾多斯的人均GDP曾一度逼近香港，是北上廣深的3倍左右，財(cái)富集中度不可謂不高，可是最后……

受益于煤炭資源豐富，2009年，人口約160萬(wàn)人的鄂爾多斯市，人均GDP約2萬(wàn)美元，逼近香港，財(cái)富集中度可謂相當(dāng)高。在煤礦生意中發(fā)家致富的鄂爾多斯人，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市。2010年鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價(jià)在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅項(xiàng)目的售價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米。然而進(jìn)入2012年鄂爾多斯夢(mèng)樓市基本腰斬，媒體報(bào)道，一些別墅由于賣不出去，只用用于養(yǎng)豬。

另一個(gè)典型的案例是溫州。2011年之前，溫州的房?jī)r(jià)水平在當(dāng)時(shí)比肩杭州，而杭州的房?jī)r(jià)水平僅次于北上深。邏輯跟鄂爾多斯類似，因?yàn)闇刂萆倘吮椴既?，這使得溫州人的實(shí)際收入水平要遠(yuǎn)高于人均GDP。因此，溫州的民間資金總規(guī)模也非常可觀，溫州炒房團(tuán)更是一度名噪全國(guó)。

但2011年之后，溫州的房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了大幅下跌，因?yàn)闇刂萑私?jīng)營(yíng)的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)走弱的背景下負(fù)債累累，只能通過(guò)賣房來(lái)解決償債問(wèn)題。

當(dāng)然，還有一個(gè)原因是，溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長(zhǎng)20%，遠(yuǎn)低于一線城市的人口增速?？墒?，人口增速一度領(lǐng)跑全國(guó)的深圳，也曾出現(xiàn)過(guò)大跌。

2008年的前6個(gè)月，深圳新房均價(jià)除2月份達(dá)到16289元/平方米外，此后的3個(gè)月直線下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海樓盤澳城發(fā)起春雷活動(dòng)，房?jī)r(jià)每平方米的降幅達(dá)5600~8400元，開發(fā)商稱希望以最快速度將價(jià)格調(diào)整一步到位，結(jié)束觀望。7月底，深圳碧水龍庭68戶業(yè)主宣布集體斷供；年底，前海的小戶型樓盤沙發(fā)打出了最低7380元/平方米的起價(jià)，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)關(guān)內(nèi)最低。

當(dāng)然，當(dāng)年熬過(guò)來(lái)的購(gòu)房者和開發(fā)商都盡顯風(fēng)光，可以吹噓自己有遠(yuǎn)見(jiàn)，但是，不要忘了：沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。