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飆漲的M2和歷史上的救市政策

使人們相信

整個國家的房價會一直漲

事實(shí)上，經(jīng)歷了完整周期的美國人，也曾一度認(rèn)為房價不會跌。

自1940年以來，雖然美國房地產(chǎn)市場幾乎每十年就經(jīng)歷一次調(diào)整，但從長期趨勢來看，卻一直是上漲的（如下圖）。次貸危機(jī)前一輪的美國房地產(chǎn)牛市起于1993年，由于持續(xù)的上漲，到2005年，連保守的美聯(lián)儲主席格林斯潘向國會作證時，都罕見地表示“美國尚未出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)泡沫”。

來源：美國人口調(diào)查局（http：//www.cenus.gov）、明源地產(chǎn)研究院

這幾年，很多人常以1989年人民日報(bào)一篇報(bào)道來嘲笑認(rèn)為房價已經(jīng)很高的人，因?yàn)楫?dāng)時房價只有1900元，大家覺得房價太高了。現(xiàn)在，這個價格在五線城市都不一定買得到房子。這背后是30年，M2增長了289.48倍！如果加上影子銀行（根據(jù)穆迪的數(shù)據(jù)，截至2016年末，影子銀行的規(guī)模超60萬億），則30年間，M2增長了400倍以上！

1988年，上海人均年收入2277元，僅夠買彼時一平米的房子；2016年，上海人均可支配收入54305元，大概也是夠買一平米房子的水平。

來源：中國人民銀行、明源地產(chǎn)研究院

今年，政府下調(diào)了M2的漲幅，不過，由于基數(shù)已經(jīng)如此巨大（超過了美國和日本之和），到今年年底，M2的余額（央行的口徑）還是會超過170萬億。

經(jīng)濟(jì)學(xué)里，有個概念叫強(qiáng)制儲蓄，即政府增發(fā)貨幣使貨幣貶值，貶值的部分就相當(dāng)于強(qiáng)制儲蓄的部分。僅基于此，人們也要相信房價會永遠(yuǎn)漲。

銀行其實(shí)也是如此。2016年年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，五大行是放個人房貸的主力，占個人住房貸款比例高達(dá)70%，僅建行一家2016年就新增房貸8117.52億元，目前其按揭貸款余額達(dá)3.59萬億！

明源君有不少在銀行工作的朋友，哪怕在房地產(chǎn)最不景氣的年份，他們也傾向于向個人發(fā)放房貸或開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸，為啥？因?yàn)檫@個最保險。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右，遠(yuǎn)低于全行1.52%的不良率！M2飆漲，外匯嚴(yán)格管制，房地產(chǎn)是最大的蓄水池，要跌確實(shí)難。

而且，即便真像2008年那樣，普遍性下跌的話，政府也會救市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年，政府救市了。2014年，以3300為起點(diǎn)，又是一輪救市……既然樓市崩盤是政府不能承受之重，那購房者還怕個啥，買買買！

后續(xù)哪怕再遇到短期的低谷，人們依然會堅(jiān)信明天，而且忍受價格下跌的時間會比以前更長一些。

在測試抗抑郁藥物時，制藥公司常做的一個實(shí)驗(yàn)是，取100只大鼠（以求統(tǒng)計(jì)可信度），分別放進(jìn)裝滿水的玻璃管內(nèi)。這些大鼠會一次又一次努力想爬出玻璃管，但都無法成功。經(jīng)過15分鐘之后，大多數(shù)都會放棄努力，只是漂在管子里，對周圍的情況漠然處之。接著，另外取100只大鼠，同樣丟進(jìn)玻璃管，但這次會在14分鐘后、當(dāng)他們快要絕望之時，把他們撈出來，擦干、給食物、讓它們休息一下，然后再重新丟回管子里。第二次，大多數(shù)大鼠都能撐上20分鐘，之后才放棄。為什么這次多了6分鐘？因?yàn)檫^去曾有成功的記憶，讓大鼠覺得又有了希望……政府的救市，就相當(dāng)于將快被淹死的大鼠拎出來。