日韩精品三级呦呦|五月丁香蜜臀|99久亚洲精品热|色婷婷五月一区

04

人口的持續(xù)涌入

使人們認(rèn)定

某些城市會(huì)一直漲

對于人們常說的樓市黃金十年，其實(shí)本質(zhì)上是人口紅利（明源君不認(rèn)同土地紅利一說，西北荒漠土地很多，但是，除非你能挖出石油或者礦石，否則這個(gè)土地是不值錢的），因?yàn)檫@期間，人口大量地涌入城市，造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。

鄂爾多斯和溫州的房價(jià)為什么暴漲之后出現(xiàn)暴跌？明源君認(rèn)為，這兩個(gè)地方有一個(gè)很大的共同點(diǎn)是本地人很有錢（一個(gè)靠資源，一個(gè)靠頭腦），但是外地人沒錢，這使得它們對人口沒有吸引力。沒有源頭活水的注入，只是自己人在玩，當(dāng)然撲騰不了太久。

過往的數(shù)據(jù)表明，一個(gè)城市常住人口，以及小學(xué)生在校數(shù)量的增長，與房價(jià)存在著極其緊密的關(guān)系。目前，熱點(diǎn)城市的常住人口或小學(xué)生在校數(shù)量均保持著相對較好的增長勢頭，使得人們相信，這些地方的房價(jià)會(huì)一直漲！

現(xiàn)在各個(gè)城市的樓市分化已經(jīng)十分嚴(yán)重，且很難逆轉(zhuǎn)。但是，這也導(dǎo)致了人們的認(rèn)知容易出現(xiàn)極端。比如認(rèn)為北上廣深永遠(yuǎn)漲，東北三省、三四線沒救了?？墒?，大多數(shù)人的一致預(yù)期并不總是對的，至少不全對。碧桂園就在東北干得如火如荼，也誓言要深入湖南各縣市，打造100個(gè)項(xiàng)目。

最近這幾年，人口在向沿海一線二流動(dòng)的同時(shí)也伴隨著向中西部二三線回流趨勢。就中低端制造業(yè)的普通工種來說，一線和三線的待遇差距并不大。即便對于大學(xué)畢業(yè)生來說，其也會(huì)做成本-收益的權(quán)衡。所以，越來越多的城市開始通過補(bǔ)貼、解決住房等吸引大學(xué)生，最近又有幾個(gè)城市允許大學(xué)的繳納公積金，說到底是為了搶人。

短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進(jìn)程，長期看人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)也是沒錯(cuò)的，但人們即便看對了也通常不能忍受短期的下跌，而去打砸售樓處。所以，明源君此前指出，你想住的房子才能賺到最多的錢，一是你會(huì)要求其有居住的舒適性，二是你是長期持有。

05

好的地段

以及好的配套

可以堅(jiān)定人們只漲不跌的信心

同一個(gè)城市的不同區(qū)域，樓市分化也很嚴(yán)重。但是，通常來說，地鐵房、學(xué)位房，人們普遍認(rèn)為是只漲不跌，或者十分抗跌的。

幾年前，一個(gè)朋友問：有個(gè)問題我很納悶，學(xué)位房貴可以理解，可是，買得起地鐵房的人基本都是不坐地鐵的，為啥地鐵房這么貴呢？

做地產(chǎn)的小伙伴應(yīng)該都知道這個(gè)問題的答案。買地鐵房的人當(dāng)然不是為了方便坐地鐵（雖然客觀上，他坐地鐵確實(shí)十分方便），而是地鐵而帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，會(huì)讓其房子更快的增值。地段，地段，還是地段，也正是李嘉誠的信徒們掛在嘴邊的口頭禪。

通常來說，地段論是對的。但，地段并非唯一。而且，跟M2增長、政府救市、人口流入一樣，是房企不可控的，房企可以作為的地方是自己做配套或者說時(shí)興的內(nèi)容——諸如社區(qū)的打造等，物理空間里的內(nèi)容越發(fā)受到重視。

寧夏中房集團(tuán)的年銷售額幾十億，有個(gè)項(xiàng)目原來的銷售策略是要打價(jià)格戰(zhàn)，但其成本高于別人，仗沒法打。由于該片區(qū)最缺優(yōu)質(zhì)的小學(xué)和綜合商業(yè)，于是中房就在那個(gè)項(xiàng)目設(shè)立了一個(gè)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，一個(gè)綜合商業(yè)。最終每平方溢價(jià)300多。而且這個(gè)教育資源在客戶入住后也是持續(xù)運(yùn)營賺錢的。目前，中房擁有從幼兒園到中學(xué)的完整品牌教育體系。哪里有中房大一點(diǎn)的社區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源就可以復(fù)制到那個(gè)社區(qū)。魯能置地則通過打造擁有完整運(yùn)動(dòng)體系的運(yùn)動(dòng)社區(qū)，為其帶來了很好的溢價(jià)……這種方式的讓人們相信只漲不跌，并非忽悠，而是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>