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全國多城調(diào)控仍在繼續(xù)。這一輪“花式”限購潮用盡奇招，打擊力度最大的是“商住房”領(lǐng)域。北京、上海先后加碼“商住房”規(guī)范，尤其4月21日上海規(guī)定商業(yè)、商辦用地不得建公寓，細(xì)則一出徹底堵死了“商住房”，這類產(chǎn)品也將就此退出歷史舞臺(tái)。

深圳市場(chǎng)也因此風(fēng)聲鶴唳，深圳的“商住房”會(huì)不會(huì)出臺(tái)政策跟進(jìn)？深圳市房地產(chǎn)研究所李宇嘉博士表示，“商住房”從規(guī)劃源頭被堵死，未來將不復(fù)存在。深圳商務(wù)公寓需求旺盛，限購的可能性不大。

從源頭堵死，“商住房”將絕跡

對(duì)“商住房”打擊力度的最大的就是北京、上海和廣州。從21日上海出臺(tái)政策文件來看，基本停止了對(duì)商辦類的規(guī)劃審批，而且在售的必須要整層的銷售或者整棟的銷售，其實(shí)是從規(guī)劃和統(tǒng)一供應(yīng)的源頭上已經(jīng)徹底堵死了“商住房”的路。

“商住房”嚴(yán)控是從北京最先開始的。2016年，北京“商住房”市場(chǎng)異?；鸨?。由于2016年北京的房?jī)r(jià)上漲后，2016年10月北京出臺(tái)調(diào)控政策，9月30日出臺(tái)的調(diào)控政策最核心的就是不允許外地人買房。限購之下，外地人幾乎無法在北京買商品房，所以導(dǎo)致了2016年北京的“商住房”銷售量達(dá)到6萬棟，還比住房還要多。

3月26日，針對(duì)“商住房”調(diào)控的政策靴子落地，從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面對(duì)商住精準(zhǔn)“打擊”，從源頭上把“商住房”的路堵死了。上海這次出的政策也是，同樣從在售，從規(guī)劃源頭上徹底讓“商住房”退出了歷史舞臺(tái)。不管是在售的、規(guī)劃的、增量的未來都不可能有這種產(chǎn)品誕生了。

商務(wù)公寓不是“商住房”

商務(wù)公寓具有合法產(chǎn)權(quán)，必定會(huì)繼續(xù)存在，而“商住房”類住宅嚴(yán)格規(guī)范后將不復(fù)存在，這是趨勢(shì)。

在深圳建筑規(guī)范中分為商品住房、商務(wù)公寓、辦公用房、商業(yè)用房，其中非住宅類的商業(yè)用房和工業(yè)廠房就叫“商住房”即類住宅，商業(yè)公寓跟它是并列的。

“商住房”商業(yè)用房和辦公用房本質(zhì)是用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，企業(yè)辦公和個(gè)人創(chuàng)業(yè)辦公。但商務(wù)公寓具有居住屬性，明確有獨(dú)立衛(wèi)生間的，有可以接入天然氣的，跟住宅的的設(shè)計(jì)規(guī)范完全一樣。跟商品住宅的唯一差別是產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用地土地使用權(quán)是40年。

商務(wù)公寓，在深圳建筑標(biāo)準(zhǔn)和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中都有涵蓋，商務(wù)公寓一類產(chǎn)品是合法的，但是“商住房”類住宅打“擦邊球”，是政策的“灰色地帶”。

在建筑規(guī)范上是沒有商辦類住房，酒店式公寓、公寓式辦公，在建筑規(guī)范里都是不存在的。類住宅一般是把辦公和工業(yè)廠房切割，切割改造成具有住宅功能的房子。其實(shí)，很多商業(yè)、工業(yè)用地是拿7%的配套以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為借口拿來賣，用7%的配套打擦邊球，建了公寓式辦公，因此才衍生了“商住房”類住宅的出現(xiàn)。

買“商住房”要警惕三大風(fēng)險(xiǎn)

買“商住房”會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？如果政策出臺(tái)了，會(huì)有被拆掉的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)和辦公產(chǎn)品，深圳最小面積應(yīng)該是200平米、層高約4.5米，一般通過左右分割或上下隔斷，改造成面積較小的類住宅，這樣以后被拆的風(fēng)險(xiǎn)很大。

另外，是有安全隱患。類住宅的消防安全配套是按照商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)，如果住了人的話，每個(gè)單位空間的消防和安全的這種設(shè)施是不夠的，所以是有安全隱患的。

第三，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)和體量是比較大，從未來投資的前景來講，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高，往往很難轉(zhuǎn)手。

深圳商務(wù)公寓需求旺盛

深圳的商務(wù)公寓跟北京、上海是不一樣的，因?yàn)樯钲?，首先來講深圳年輕人口比較多，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的氛圍很濃厚，購買物業(yè)、投資物業(yè)的情緒很高漲，所以深圳存量房的流通率，換手率都很高，2016年的換手率達(dá)到了8%，而北京上海只有3%-4%。

商務(wù)公寓是宜商宜居產(chǎn)品，針對(duì)一些金融個(gè)人創(chuàng)業(yè)和居住為一體的需求，深圳這一需求比其他城市要旺盛得多，商務(wù)公寓的空置率很低。

商務(wù)公寓總價(jià)比住宅低，而且比租寫字樓成本低，像互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技公司，對(duì)小面積的辦公需求很大，因?yàn)檫@類公司不需要生產(chǎn)類空間，這類對(duì)商務(wù)公寓的需求很大。

另外，深圳一些非戶籍人口比較多，對(duì)沒有購房資格的人來講，買商務(wù)公寓是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。還有很多來深圳短期投資的一些人群，租期長(zhǎng)的可能會(huì)租商務(wù)公寓，因?yàn)樯虅?wù)公寓很多在商務(wù)中心區(qū)。這個(gè)是深圳相比于其他城市的幾個(gè)不同特點(diǎn)。所以深圳商務(wù)公寓，還是一個(gè)不錯(cuò)的產(chǎn)品。

“商住房”將被終結(jié)，已經(jīng)是鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)，北京上?！皻㈦u儆猴”，深圳也不會(huì)很遠(yuǎn)，這是大勢(shì)所趨。相比之下，商務(wù)公寓的未來是無限光明，由需求衍生的合法市場(chǎng)，規(guī)范之后只會(huì)越來越好。