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調(diào)控政策解讀

4月鄭州樓市依舊火熱，開盤就清盤的模式從市區(qū)延伸到郊區(qū)，房價堅挺上揚。面對市區(qū)周邊中牟、滎陽等縣市樓市的異動，政府這次出手很快，連出多條限購新政，將熱點縣市中牟、新鄭、滎陽一并納入限購區(qū)域。鄭州限購升級，用行動驗證“房子是用來住的，不是用來炒的”。

5.2鄭州限購是對去年樓市調(diào)控政策的補充。這次調(diào)控不僅增加限購區(qū)，還增加了更多的購房與售房條件。這樣一來，那些企業(yè)炒房、離婚買房的行為就會減少。

1、調(diào)整商品住房限購區(qū)域。在《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彽耐ㄖ罚ㄠ嵳k〔2016〕64號）規(guī)定的限購區(qū)域基礎(chǔ)上，增加新鄭市、滎陽市、中牟縣。

解讀：限購區(qū)域不出意外的擴大了，這和所有人的預(yù)料相吻合，這和市場的表現(xiàn)相吻合，因為上個月滎陽東、南龍湖和綠博等上回限購區(qū)域的漏網(wǎng)之魚，表現(xiàn)實在太扎眼。不管品牌項目，非品牌項目、不管大開發(fā)商還是小開發(fā)商、開盤率基本上都是達到100%，而且價格上浮趨勢明顯，房產(chǎn)投資成分明顯。

2、在上述限購區(qū)域，暫停向注冊時間不足3年的企業(yè)（不含專營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)）銷售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。

解讀：如果上一條調(diào)控屬于‘意料之中’這一條調(diào)控就是屬于意料之外，不向不足注冊三年的企業(yè)銷售房產(chǎn)。這一條在別的城市調(diào)控措施中還不常見，有點類似于北京禁止將商住房銷售給給個人，屬于鄭州市的調(diào)控創(chuàng)新。因為在這一輪房產(chǎn)投資或者投機中，很多投機客為了避免去年文件關(guān)于購買資格的限制，直接注冊一個公司進行購買，使限購這一條限的不夠死，限的不夠全。這一條出臺，實際上和禁止補社保一樣屬于根據(jù)市場情況打補丁，同樣屬于“防投機”類型。

3、在上述限購區(qū)域，暫停向已擁有一套以上（含一套）住房的本市戶籍單身人士出售住房。

解讀：這一條同樣是屬于減少投機的條款，單身人士有一套房子已經(jīng)滿足居住需求，另一套肯定是投機或是投資，不妨徹底給掐死，同樣顯示政府打擊投資的決心，不管這個投資的主體是個人還是公司。另外鄭州市原來規(guī)定本地居民可以買兩套，有部分投資家庭干脆靠“離婚買房”，兩套變四套，這個條款雖然不能完全堵死路，但是兩套變四套，至少可以變成兩套變?nèi)?。并且如果離婚買房再剎不住，很可能就會出現(xiàn)北京那種，離婚一年之內(nèi)禁止買房的條款的紅牌。

4、在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓。

解讀：雖說是3年，如果嚴(yán)格操作，實際上是從買到賣五年不得變現(xiàn)銷售。限賣自從在北京開始出現(xiàn)之后，陸續(xù)已經(jīng)成為各地調(diào)控的必選動作。邏輯和目標(biāo)很簡單，買房很難，賣房更難，投資房產(chǎn)，靠增值獲益難上加難，這就是整個政策的邏輯。三年之后出手，在市場如此變化多端的時代，別說三年，三個月的市場情況也很難說清，另外三年之后出手，投資客的資金成本會大大加大，風(fēng)險會大大加大，勢必會嚇退一些投資群體。這同樣屬于打擊投資的范圍的。

5、在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房，自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認手續(xù)之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房。

解讀：和上幾條一樣，同樣是避免投資人鉆空子，用贈與方式保留購房資格（而不是采用購買方式，以規(guī)避去年限購的限制）。政府的意圖很明顯，不管你怎么獲得房屋，只要你得到房屋，就別想再輕易的買房子。并且限制的比購買還嚴(yán)，還死。