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4月唐山房?jī)r(jià)同比上漲6.9% 三四線城市樓市火爆時(shí)餡餅還是陷阱?
來(lái)源:和訊 發(fā)布日期:2017-05-25 14:03
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5月22日,嘉興大劇院上演了一場(chǎng)奪地大戲。據(jù)媒體報(bào)道,現(xiàn)場(chǎng)425家開(kāi)發(fā)商(其中包含“馬甲”)爭(zhēng)奪8宗地, 5分鐘內(nèi)超最高限價(jià)被熔斷,有競(jìng)拍房企感嘆:土拍過(guò)程堪比項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)!

在一二線城市紛紛偃旗息鼓,市場(chǎng)“量跌價(jià)平”狀況下,三四線樓市卻異軍突起,呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-4月份全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)15.7%,其中,非重點(diǎn)城市銷售面積同比增長(zhǎng)25.7%,比全國(guó)商品房增速高出10個(gè)百分點(diǎn)。相較于一二線成交面積同比下降,三四線樓市火熱程度可見(jiàn)一斑。

三四線城市全面回暖,一改往日銷售頹勢(shì),是否意味著三四線城市迎來(lái)投資窗口期?

在和訊房產(chǎn)采訪到的業(yè)內(nèi)人士看來(lái),目前部分三四線城市樓市的“割韭菜式”回暖,只是階段性的,無(wú)論從人口聚集、庫(kù)存量以及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素看,這種回暖很難長(zhǎng)期持續(xù),對(duì)于多數(shù)三四線城市來(lái)說(shuō),去庫(kù)存壓力仍然很大,需作持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。

超預(yù)期回暖

對(duì)于土生土長(zhǎng)的唐山人劉先生來(lái)說(shuō),最近唐山樓市太反常:曾經(jīng)賣不動(dòng)的樓盤一夜之間被操著外地口音的購(gòu)房客清盤。就連身邊的朋友也在鼓動(dòng)自己:“趕緊買一套吧,以后越來(lái)越貴你就吃大虧了?!?/p>

這兩年,京津冀區(qū)域房?jī)r(jià)一路看漲,唐山房?jī)r(jià)卻多年穩(wěn)定在5500元/㎡左右。今年以來(lái),受益于京唐城際鐵路開(kāi)建等利好消息影響,唐山樓市開(kāi)年后開(kāi)啟漲價(jià)模式。

更大的瘋狂來(lái)自于4月雄安新區(qū)概念拋出后,環(huán)京及環(huán)雄安區(qū)域普遍開(kāi)啟限購(gòu)、封盤舉措,當(dāng)時(shí)沒(méi)有限購(gòu)的唐山成為人們爭(zhēng)搶的“洼地”,一時(shí)間,多年苦于庫(kù)存難消化的唐山也趕上了好行情。數(shù)據(jù)顯示,唐山市新建商品住宅價(jià)格前4個(gè)月環(huán)比分別上漲0.2%、0.2%、0.9%、2.3%,同比漲幅分別為3.3%、3.4%、4.4%、6.9%,目前唐山新房均價(jià)已達(dá)8625元/㎡,二手房均價(jià)達(dá)9427元/㎡。

三四線樓市“割韭菜式”回暖 真熱還是虛火?

唐山房?jī)r(jià)走勢(shì)

在唐山這波房?jī)r(jià)上漲行情中,中高端項(xiàng)目的漲勢(shì)更為驚人。和訊房產(chǎn)在調(diào)研中了解到,唐山渤海豪庭項(xiàng)目2月份均價(jià)8500元/㎡左右,目前漲至均價(jià)14000元/㎡,仁恒湖濱城項(xiàng)目2月份價(jià)格10000元/㎡,目前也漲到15000元/㎡,就連爛尾多年的唐門一品也從3月初的7500元/㎡漲到11000元/㎡,更有不少項(xiàng)目封盤調(diào)整價(jià)格。

面對(duì)突如其來(lái)的樓市火爆,在唐山生活30多年的劉先生有著清醒的認(rèn)識(shí):“唐山本地人住宅需求疲軟,最近樓市大熱多是外地炒房客帶起來(lái)的,但是唐山處于地震頻發(fā)帶,產(chǎn)業(yè)過(guò)于依賴重工業(yè),難以吸引人口流入,唐山樓市明顯后勁不足?!?/p>

唐山二手房市場(chǎng)的低迷也佐證了劉先生的看法。據(jù)唐山某中介經(jīng)紀(jì)人透露,現(xiàn)在很多核心地段的二手房都掛著“急售”字樣,多數(shù)房源掛出去小半年無(wú)人問(wèn)津。

除唐山之外,還有大批三四線城市火力全開(kāi),成為當(dāng)下樓市的奪人眼球的存在:一年內(nèi),滄州新盤價(jià)格從7000-8000元/㎡左右一路攀升到2萬(wàn)元/㎡,一年漲3倍,漲幅超巔峰時(shí)期的深圳;常州房?jī)r(jià)由2015年的6000元/㎡左右漲至15000元/㎡以上。

火熱行情難持續(xù)

去年下半年,三四線樓市還處在“庫(kù)存高壓、量?jī)r(jià)回落”的悲觀氛圍中,如今,三四線樓市超預(yù)期熱銷,是否意味著購(gòu)房者可以安心入場(chǎng)?

業(yè)內(nèi)人士表示,由于中長(zhǎng)期供應(yīng)無(wú)彈性,二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá),加上熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)很難持續(xù),三四線樓市回升基礎(chǔ)不扎實(shí)。城市化轉(zhuǎn)入“大城市化”后,三四線城市人口凈流出,樓市前景并不樂(lè)觀。

相較于一二線城市來(lái)看,三四線城市居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲更為敏感,受人口流動(dòng)性弱影響,當(dāng)?shù)鼐用裨跇鞘猩蠞q通道中購(gòu)置房產(chǎn),無(wú)疑于提前消耗了部分需求,一旦資本外溢消退,投資客離場(chǎng),多數(shù)三四線城市將很快冷卻下來(lái)。

土地供應(yīng)上,多數(shù)三四線城市的土地資源還很寬裕,土地價(jià)格難有上漲空間,如果當(dāng)?shù)卣砰_(kāi)土地供應(yīng),不但使房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù),相反還會(huì)對(duì)進(jìn)一步加大庫(kù)存量,增添三四線樓市負(fù)擔(dān)。

此外,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位、居民收入水平也是制約三四線房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。目前,多數(shù)三四線城市居民收入增長(zhǎng)有限、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口凈流入減少,出現(xiàn)了零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。而像這樣的三四線城市,即使迎來(lái)短暫樓市熱銷,也是不可持續(xù)的。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒認(rèn)為,三四線城市房?jī)r(jià)目前呈上漲態(tài)勢(shì),但很快漲幅會(huì)降下來(lái),不會(huì)瘋狂,短暫的炒作并不能代表未來(lái)三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力就此減輕。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示,三四線樓市這一波火熱行情屬于“割韭菜式”上漲,之前經(jīng)歷三四年的樓市沉寂,積累了一部分本區(qū)域內(nèi)的剛需及改善需求釋放,加之一二線城市限購(gòu),投資需求外溢支撐,三四線城市出現(xiàn)一輪庫(kù)存消化,價(jià)格上漲行情,但這種趨勢(shì)并不具有長(zhǎng)期支撐因素。因?yàn)楹芏嗳木€城市還處于供大于求階段,未來(lái)也不具備人口流入的可能,缺少市場(chǎng)長(zhǎng)期支撐因素。

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