去年底發(fā)生的“寶萬之爭”并未因萬科停牌偃旗息鼓，市場人士關(guān)注的多個謎題慢慢揭曉，其中之一就是寶能系究竟還有多少彈藥？

昨日晚間，寶能地產(chǎn)首次披露了其財務(wù)數(shù)據(jù)情況，市場人士得以窺視這家神秘的民營企業(yè)的實力。數(shù)據(jù)顯示目前該公司凈資產(chǎn)達1200億，而公司目前在深圳的兩個項目總貨值達到了520億元，該公司已建成和在建的物業(yè)總價值超過了1500億元。

地產(chǎn)資金回籠充沛

據(jù)寶能內(nèi)部財報顯示，截止2015年底，寶能地產(chǎn)板塊的融資總額200多億。但從寶能地產(chǎn)項目貨值來看，以深圳兩個項目為例，寶能公館可售面積18萬㎡，貨值預計達170億；寶能城可售面積50萬㎡，貨值至少達350億，僅深圳兩個項目共計520億元的總貨值，除輕松覆蓋200億元融資債務(wù)外，更能為企業(yè)提供充沛的流動資金。

2015年，深圳房價在全國房地產(chǎn)市場下行的背景下異軍突起，寶能陸續(xù)推出多個項目，其中寶能公館和寶能城分別以6.5萬/㎡和8.5萬/㎡的開盤均價創(chuàng)造了片區(qū)內(nèi)的全新價格標桿。僅在開盤當天，兩個項目的銷售額分別高達到22億元和25億元。

寶能有關(guān)人士表示，除對外銷售的面積以外，寶能地產(chǎn)在深圳已建成的自持物業(yè)約100萬㎡以上，總價值超500億元；在建自持物業(yè)部分約250萬㎡，總價值近1000億元，其中僅深圳寶能城一個項目的自持物業(yè)價值預估就已經(jīng)高達200億元。除此外，還有若干核心區(qū)域未開發(fā)建設(shè)項目。

在二三線城市房地產(chǎn)走勢趨緩的背景下，寶能地產(chǎn)在除深圳外的其他城市也都有一定的銷售業(yè)績。例如，合肥寶能城是濱湖新具代表性和地標性的項目，體量約300萬㎡，為合肥單個項目開盤當月銷冠，其住宅部分累計已實現(xiàn)銷售額約25億元。此外，烏魯木齊寶能城銷售額24億元，超過同期萬科、中海、恒大等優(yōu)秀企業(yè)，名列當?shù)厝赇N售前列。其他城市各在售項目的銷售額也均穩(wěn)步增長。

土地增值方面，寶能地產(chǎn)全國范圍內(nèi)土地儲備約2800萬㎡，累計增值超過約600億。比如，寶能地產(chǎn)2014年6月進駐合肥，其中合肥寶能城占地1183畝，招拍掛拿地價299萬元/畝，僅僅12個月后，與項目緊鄰的兩個地塊，拍出1070萬元/畝及1880萬元/畝的高價，片區(qū)土地價值至少翻了4倍，項目僅土地溢價就高達100多億元。

根據(jù)億翰智庫公布的《2015年中國典型房企年度銷售金額和年度銷售面積top150》榜單排名，寶能地產(chǎn)以銷售金額132億（排名第74）、銷售面積146萬平方米（排名第61），分別進入地產(chǎn)百強名單。隨著多個項目的陸續(xù)入市，寶能有關(guān)人士預計，寶能地產(chǎn)2016年銷售金額預計將達270億元，未來三年綜合物業(yè)開發(fā)收入將超千億，開發(fā)利潤將超百億，寶能地產(chǎn)正加速向千億房企大踏步邁進。

除了地產(chǎn)提供的現(xiàn)金流以外，寶能似乎還有其他法寶。寶能有關(guān)人士表示，地產(chǎn)僅僅是寶能集團多元化進程中的核心板塊之一，其金融、物流等核心業(yè)務(wù)板塊同步發(fā)展、齊頭并進，各項業(yè)務(wù)順應(yīng)時代潮流，蓬勃發(fā)展、穩(wěn)健前行。該人士表示，寶能對外始終強調(diào)“相信市場的力量”，準確抓住市場時機、有效估計市場風險、充分尊重市場選擇，將是寶能健康穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展的根本源動力。

寶能地產(chǎn)重倉深圳

寶能地產(chǎn)目前已進駐全國20個城市，在建及已建成項目40多個，其中10個項目部署于深圳，即25%的項目總量位于深圳,價值份額深圳占據(jù)40%以上。這還不包括深圳核心區(qū)域的若干土地儲備。

在房地產(chǎn)市場兩級分化問題日漸加劇的時局之下，寶能地產(chǎn)的整體核心資產(chǎn)主要遍布深圳核心區(qū)域和重點省會城市，深圳地產(chǎn)項目的價值份額占總體資產(chǎn)的40%以上，這可謂是寶能地產(chǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。近年來，深圳的土地資源日益緊缺，導致土地成交價格不斷攀升，土地溢價頻創(chuàng)新高。2015年12月25日，深圳推出位于寶安尖崗山的兩宗住宅用地，A122-0352宗地以29.6億元、51331元/平方米的樓面地價迅速成交，成為深圳新任單價地王；緊接其后，A122-0345宗地經(jīng)過多輪膠著競爭，以8萬/平方米的樓面價成交，一躍刷新深圳乃至全國宅地的單價地王。作為住宅供應(yīng)的主要源頭，城市更新也已進入快速發(fā)展期，城市更新進入規(guī)?；?。在這一背景下，受惠于深圳經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展、深圳市城市化建設(shè)的發(fā)展需求，寶能地產(chǎn)位于深圳的無論是已建成的自持經(jīng)營性物業(yè)，還是正處于開發(fā)建設(shè)中的項目，升值空間巨大。

2014年上半年，寶能地產(chǎn)結(jié)合當時全國房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，審時度勢的提出了“以銷定產(chǎn)，量入為出，開源節(jié)流，健康持續(xù)”的發(fā)展理念，將發(fā)展重心重新回歸到北上廣深和少數(shù)重點省會城市，迅速從部分三四線城市抽身出來。這一重大發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整在接下來兩年的全國房地產(chǎn)經(jīng)濟下行環(huán)境中證明為企業(yè)的長遠發(fā)展搶占了先機，贏得了主動。

據(jù)某權(quán)威估值機構(gòu)給寶能地產(chǎn)出具的最新評估報告顯示，寶能地產(chǎn)目前凈資產(chǎn)約1200億，相較于輿論盛傳的寶萬之爭中寶能“蛇吞象”的角色設(shè)置，這是一個令人側(cè)目的數(shù)字。有分析人士指出，如果寶能的地產(chǎn)板塊獨立上市，將無疑躋身中國最具競爭力的地產(chǎn)平臺之列。（證券時報 禾禾）