去年底發(fā)生的“寶萬之爭”并未因萬科停牌偃旗息鼓，市場人士關(guān)注的多個(gè)謎題慢慢揭曉，其中之一就是寶能系究竟還有多少彈藥？

昨日晚間，寶能地產(chǎn)首次披露了其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況，市場人士得以窺視這家神秘的民營企業(yè)的實(shí)力。數(shù)據(jù)顯示目前該公司凈資產(chǎn)達(dá)1200億，而公司目前在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目總貨值達(dá)到了520億元，該公司已建成和在建的物業(yè)總價(jià)值超過了1500億元。

地產(chǎn)資金回籠充沛

據(jù)寶能內(nèi)部財(cái)報(bào)顯示，截止2015年底，寶能地產(chǎn)板塊的融資總額200多億。但從寶能地產(chǎn)項(xiàng)目貨值來看，以深圳兩個(gè)項(xiàng)目為例，寶能公館可售面積18萬㎡，貨值預(yù)計(jì)達(dá)170億；寶能城可售面積50萬㎡，貨值至少達(dá)350億，僅深圳兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)520億元的總貨值，除輕松覆蓋200億元融資債務(wù)外，更能為企業(yè)提供充沛的流動(dòng)資金。

2015年，深圳房價(jià)在全國房地產(chǎn)市場下行的背景下異軍突起，寶能陸續(xù)推出多個(gè)項(xiàng)目，其中寶能公館和寶能城分別以6.5萬/㎡和8.5萬/㎡的開盤均價(jià)創(chuàng)造了片區(qū)內(nèi)的全新價(jià)格標(biāo)桿。僅在開盤當(dāng)天，兩個(gè)項(xiàng)目的銷售額分別高達(dá)到22億元和25億元。

寶能有關(guān)人士表示，除對外銷售的面積以外，寶能地產(chǎn)在深圳已建成的自持物業(yè)約100萬㎡以上，總價(jià)值超500億元；在建自持物業(yè)部分約250萬㎡，總價(jià)值近1000億元，其中僅深圳寶能城一個(gè)項(xiàng)目的自持物業(yè)價(jià)值預(yù)估就已經(jīng)高達(dá)200億元。除此外，還有若干核心區(qū)域未開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

在二三線城市房地產(chǎn)走勢趨緩的背景下，寶能地產(chǎn)在除深圳外的其他城市也都有一定的銷售業(yè)績。例如，合肥寶能城是濱湖新具代表性和地標(biāo)性的項(xiàng)目，體量約300萬㎡，為合肥單個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)月銷冠，其住宅部分累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售額約25億元。此外，烏魯木齊寶能城銷售額24億元，超過同期萬科、中海、恒大等優(yōu)秀企業(yè)，名列當(dāng)?shù)厝赇N售前列。其他城市各在售項(xiàng)目的銷售額也均穩(wěn)步增長。

土地增值方面，寶能地產(chǎn)全國范圍內(nèi)土地儲(chǔ)備約2800萬㎡，累計(jì)增值超過約600億。比如，寶能地產(chǎn)2014年6月進(jìn)駐合肥，其中合肥寶能城占地1183畝，招拍掛拿地價(jià)299萬元/畝，僅僅12個(gè)月后，與項(xiàng)目緊鄰的兩個(gè)地塊，拍出1070萬元/畝及1880萬元/畝的高價(jià)，片區(qū)土地價(jià)值至少翻了4倍，項(xiàng)目僅土地溢價(jià)就高達(dá)100多億元。

根據(jù)億翰智庫公布的《2015年中國典型房企年度銷售金額和年度銷售面積top150》榜單排名，寶能地產(chǎn)以銷售金額132億（排名第74）、銷售面積146萬平方米（排名第61），分別進(jìn)入地產(chǎn)百強(qiáng)名單。隨著多個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)入市，寶能有關(guān)人士預(yù)計(jì)，寶能地產(chǎn)2016年銷售金額預(yù)計(jì)將達(dá)270億元，未來三年綜合物業(yè)開發(fā)收入將超千億，開發(fā)利潤將超百億，寶能地產(chǎn)正加速向千億房企大踏步邁進(jìn)。

除了地產(chǎn)提供的現(xiàn)金流以外，寶能似乎還有其他法寶。寶能有關(guān)人士表示，地產(chǎn)僅僅是寶能集團(tuán)多元化進(jìn)程中的核心板塊之一，其金融、物流等核心業(yè)務(wù)板塊同步發(fā)展、齊頭并進(jìn)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)順應(yīng)時(shí)代潮流，蓬勃發(fā)展、穩(wěn)健前行。該人士表示，寶能對外始終強(qiáng)調(diào)“相信市場的力量”，準(zhǔn)確抓住市場時(shí)機(jī)、有效估計(jì)市場風(fēng)險(xiǎn)、充分尊重市場選擇，將是寶能健康穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展的根本源動(dòng)力。

寶能地產(chǎn)重倉深圳

寶能地產(chǎn)目前已進(jìn)駐全國20個(gè)城市，在建及已建成項(xiàng)目40多個(gè)，其中10個(gè)項(xiàng)目部署于深圳，即25%的項(xiàng)目總量位于深圳,價(jià)值份額深圳占據(jù)40%以上。這還不包括深圳核心區(qū)域的若干土地儲(chǔ)備。

在房地產(chǎn)市場兩級(jí)分化問題日漸加劇的時(shí)局之下，寶能地產(chǎn)的整體核心資產(chǎn)主要遍布深圳核心區(qū)域和重點(diǎn)省會(huì)城市，深圳地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值份額占總體資產(chǎn)的40%以上，這可謂是寶能地產(chǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。近年來，深圳的土地資源日益緊缺，導(dǎo)致土地成交價(jià)格不斷攀升，土地溢價(jià)頻創(chuàng)新高。2015年12月25日，深圳推出位于寶安尖崗山的兩宗住宅用地，A122-0352宗地以29.6億元、51331元/平方米的樓面地價(jià)迅速成交，成為深圳新任單價(jià)地王；緊接其后，A122-0345宗地經(jīng)過多輪膠著競爭，以8萬/平方米的樓面價(jià)成交，一躍刷新深圳乃至全國宅地的單價(jià)地王。作為住宅供應(yīng)的主要源頭，城市更新也已進(jìn)入快速發(fā)展期，城市更新進(jìn)入規(guī)?；?。在這一背景下，受惠于深圳經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展、深圳市城市化建設(shè)的發(fā)展需求，寶能地產(chǎn)位于深圳的無論是已建成的自持經(jīng)營性物業(yè)，還是正處于開發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目，升值空間巨大。

2014年上半年，寶能地產(chǎn)結(jié)合當(dāng)時(shí)全國房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，審時(shí)度勢的提出了“以銷定產(chǎn)，量入為出，開源節(jié)流，健康持續(xù)”的發(fā)展理念，將發(fā)展重心重新回歸到北上廣深和少數(shù)重點(diǎn)省會(huì)城市，迅速從部分三四線城市抽身出來。這一重大發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整在接下來兩年的全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境中證明為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展搶占了先機(jī)，贏得了主動(dòng)。

據(jù)某權(quán)威估值機(jī)構(gòu)給寶能地產(chǎn)出具的最新評估報(bào)告顯示，寶能地產(chǎn)目前凈資產(chǎn)約1200億，相較于輿論盛傳的寶萬之爭中寶能“蛇吞象”的角色設(shè)置，這是一個(gè)令人側(cè)目的數(shù)字。有分析人士指出，如果寶能的地產(chǎn)板塊獨(dú)立上市，將無疑躋身中國最具競爭力的地產(chǎn)平臺(tái)之列。（證券時(shí)報(bào) 禾禾）