房地產(chǎn)打響2016年去庫存重任的“第一槍”。

2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對首套房商貸首付比例最低可降至20%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的二套房商貸首付比例調(diào)整為不低于30%。

相較于去年3月和9月發(fā)布樓市政策，此次《通知》對首套房和二套房商貸首付比例均有所“松綁”。具體來看，對于首套房商貸首付比例，雖然《通知》表示原則最低首付款比例為25%，但也強(qiáng)調(diào)“各地可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)”；二套房商貸首付比例則由去年3月確定的最低四成降為三成。

值得注意的是，此次房貸新政主要針對不限購的城市，尚未取消限購的5個(gè)城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）并不在新政之列，這也讓不少人士懷疑新政對刺激房地產(chǎn)銷售的作用究竟有多大。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉近日表示，盡管近期全國房價(jià)出現(xiàn)了總體回暖態(tài)勢，但城市間的房價(jià)分化仍是我國房地產(chǎn)市場的顯著特征。其中，去年12月份一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市;其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn);大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市，三線城市房價(jià)同比平均仍在下降。

任何東西都逃不開供給和需求，當(dāng)供給和需求不平衡的時(shí)候，就要用杠桿調(diào)節(jié)，這用過稱的人都清楚，供大于求，價(jià)格下跌，我讓你分期付，給你提供貸款買，一下需求就上來了，供給和需求也就平衡了，相反供不應(yīng)求的時(shí)候我搞限購，限價(jià)抑制需求。也能讓價(jià)格穩(wěn)定。

二、三線城市供大于求

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，特別是非限購城市的房地產(chǎn)，出現(xiàn)了一個(gè)問題就是房子太多，根本賣不掉，庫存的去化周期一般都在2-3年以上，而銷售還在逐年的下降，換句話說實(shí)際的去化周期會更長。如果房子賣不掉，開發(fā)商就收不回資金，收不回資金他就不買地，地方政府也就沒有財(cái)政收入來源，所以從上到下都著急。想賣給老百姓，但現(xiàn)在的問題是傻子太少，一般二三線城市，很普通的人家里都有個(gè)2-3套房子了，有的甚至有8-9套房子，實(shí)在是不缺房了。而且著一段房子的動蕩，讓他們很多人都萌生了念頭，把這些城市的房子賣了，然后到一線城市去湊首付，可問題是已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需失衡，二三線的城市完全賣不動了。有些地方的房子，一掛就是一年，連看的人都寥寥無幾。以東北、河北、河南、山東、山西等地尤其嚴(yán)重，我去年到三亞轉(zhuǎn)了一圈，密密麻麻全是蓋好的房子，長長的促銷彩帶飄落下來，當(dāng)?shù)厝苏f這些房子已經(jīng)賣幾年了根本就賣不掉，有錢人現(xiàn)在來度假，直接租房子，根本就不買。按理說，以前我們的認(rèn)識是，房子是剛需，是丈母娘逼著你要買的，但經(jīng)過實(shí)地走訪之后發(fā)現(xiàn)，完全不是這么回事。大家買房的目的只有一個(gè)，怕以后再漲價(jià)。至于需不需要，大部分人很肯定的說，真心知道，現(xiàn)在買房不如租房劃算。但就是怕他漲價(jià)。

其實(shí)這個(gè)心態(tài)很明顯就是已經(jīng)進(jìn)入了博傻階段，因?yàn)榧词乖谝痪€城市，房子的租售比也只有2%多一點(diǎn)，還沒有銀行定期利率高，換句話說他的比較現(xiàn)金流是負(fù)數(shù)，買房子出租是賠錢的買賣。相當(dāng)于買房人補(bǔ)貼給租房人錢。房子已經(jīng)沒有內(nèi)在價(jià)值了。如果再加上貸款利息，那么購房人出租，更是一個(gè)賠到姥姥家去的買賣。完全就是冤大頭，但這樣的冤大頭還不少，為什么？就是他們覺得房子是資產(chǎn)，是資產(chǎn)就能漲價(jià)。他們從沒有見過房子跌價(jià)！看空的人看空了十幾年，事實(shí)證明房子還在一直漲，而且快速的漲！

我們認(rèn)為房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)逐漸消失，但是這并不影響股市中的房地產(chǎn)板塊“火”一把

大盤在昨日強(qiáng)勢上攻后，房地產(chǎn)新政的出臺恰逢其時(shí)，今日房地產(chǎn)有望率領(lǐng)大盤繼續(xù)上攻，唯一美中不足的是外盤昨晚又跪了，給今日走勢蒙上一層陰影。策略上密切關(guān)注前半個(gè)小時(shí)大盤走勢，看能否頂住拋壓，如能走穩(wěn)，則紅包行情可期。

淘股吧網(wǎng)友建議關(guān)注房地產(chǎn)B、世聯(lián)行、保利地產(chǎn)等。

（來源：分級基金網(wǎng)）