三四線樣本：中小城市地產(chǎn)難熱

2016年春節(jié)，在北京月入超萬元的程序員李征回到河北秦皇島老家，但他已經(jīng)不需要考慮置業(yè)問題了，此次回老家，他主要忙了兩件事，過年和裝修。

“2013年冬天已經(jīng)買了當時新開的一處樓盤，6500元/平方米，這次回去了解了一下，現(xiàn)在同樓盤新房價格基本與我買時持平?！崩钫髡f，他不會再考慮在老家買房了，現(xiàn)在更關(guān)心北京的房價走勢。

自2月2日不限購城市房貸新政出爐后，各地紛紛研究出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策，樓市去庫存方案制定正在加速。

但很多三線城市的去庫存前景并不十分明朗，以李征購房經(jīng)歷為例，據(jù)他所講，2013年10月買房時，除在家置業(yè)的想法外，也是考慮到市場實際情況。“我的房子位于本市的開發(fā)區(qū)，面朝海，背靠山，距離市區(qū)不超過8公里的路程，地段相當不錯?！崩钫髡f，6500元每平方米的房價包含著開發(fā)商的拿地成本、建筑成本和稅費等，這個價格已經(jīng)基本沒有太大下跌空間了。

時隔將近1年半，當時的期房已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)房，李征收房后發(fā)現(xiàn)，他購買的樓盤以及周邊幾個新盤的房價的確沒有下跌，但也并沒有任何上漲?！翱赡軒齑媪繉嵲谑翘罅税?，周邊都是房子?！崩钫髡f。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，截至去年12月末，秦皇島市區(qū)已批準上市商品房待售面積為360.04萬平方米，同比下降45.79%。其中商品住宅待售面積為297.95萬平方米。

李滌非在廣西貴港的調(diào)研則揭示出另一類情況。當?shù)卦?014年初南廣高鐵正式建成通車前，毗鄰高鐵站的地塊曾出現(xiàn)房價較大幅度的上漲，可如今近兩年過去，貴港市區(qū)房價變動不大的情況下，高鐵站地塊卻出現(xiàn)了相當程度的回落。據(jù)李滌非分析，這應(yīng)該表明此前熱炒高鐵站區(qū)位優(yōu)勢，使個別項目的價格出現(xiàn)了一定程度的泡沫，而如今開始回歸正常的價值中樞。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，三四線城市去庫存面臨著很多超越價格杠桿的復(fù)雜因素。

陜西華陰人口27萬，依托國家5A級風景名勝區(qū)—華山，且緊鄰西安，但老家在華陰的張明告訴記者，華陰雖受高鐵帶動發(fā)展較快，但人口基數(shù)小，且存在人口外流現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市需求不足。他還分析說，由于距省會西安較近，兩地房價差異不大，因此導(dǎo)致部分需求流向省會。

特殊樣本：資源類城市面臨困境

去產(chǎn)能、去庫存都列入今年五大重點工作中，當不低的樓市庫存撞上城市的去產(chǎn)能之困，房地產(chǎn)成交與房價均面臨嚴峻考驗，河北唐山便是一例。

今年隨老公回家過年的王楓再次感受到唐山的“樓?！薄Ｍ鯒鞲嬖V記者，唐山建成的、沒建成的房子太多了。前兩年老公曾想買一套每平方米超一萬元的新房，幸好當時攔住了他，現(xiàn)在這個樓盤跌到只有7000元了。

“這個城市經(jīng)濟支柱主要靠煤、鐵等，貧富差距較大，很難消化那么多房子?！蓖鯒饕惶岬疆敃r勸阻老公的邏輯，臉上不免有些得意。

中指院報告顯示，唐山經(jīng)營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達3592萬平方米，而近三年的年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。

該報告同時稱，2014-2015年兩年間，唐山樓市申領(lǐng)預(yù)售證面積合計1680.4萬平方米，而銷售總面積合計僅624萬平方米，不及新上市面積的零頭，市場去化壓力巨大。

供需巨大缺口直接反應(yīng)在當?shù)胤績r與經(jīng)濟量級的不匹配。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對優(yōu)勢穩(wěn)坐省內(nèi)第一把交椅。而住宅均價僅為5912元/平方米，在省內(nèi)各城市中房價居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬元的保定房價低440元/平方米。

中指院分析師劉雪瑞告訴記者，唐山經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型存在短期困難，人口導(dǎo)入能力有限，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷沖高回落，聚集大量庫存，若經(jīng)濟結(jié)構(gòu)未能及時轉(zhuǎn)型和調(diào)整，不能導(dǎo)入充足的需求來消化市場的強大供應(yīng)能力，不適宜房企進入和深耕。

對于資源和能源型城市而言，如何導(dǎo)入需求的確是個大難題，山西臨汾也面臨與唐山類似的情況。

當?shù)厝藦埬嬖V記者，整體來看，前些年依靠煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動的房地產(chǎn)業(yè)，目前處于供過于求的狀態(tài)，臨汾房價集中在4000~5000元/平方米，農(nóng)民人均年收入?yún)s不足萬元，依靠農(nóng)民進城購房，來消化庫存的效果微乎其微。（來源：每日經(jīng)濟新聞，胡?。?