日韩精品三级呦呦|五月丁香蜜臀|99久亚洲精品热|色婷婷五月一区

研究報告IPO咨詢 新三板咨詢民營銀行咨詢聯(lián)系我們

揭秘投資移民“地雷” “陷阱”怎么形成

理財來源:中商情報網(wǎng)時間:2016年02月18日 14:07 編輯:中商情報網(wǎng)

揭秘投資移民“地雷”

人民幣進入貶值通道之后,國內(nèi)的移民人數(shù)并沒有明顯增長,宜信財富高級副總裁、好望角咨詢總裁詹惠敏對記者表示,“因為在中國人移民的影響因素中,匯率的影響比較小。最重要的還是子女教育等方面的考慮?!?

而高凈值人群全球資產(chǎn)配置一個很重要的制約就是國內(nèi)的政策管制,因此先移民獲得身份,再在海外市場尋找投資機會,成為一種較為普遍的路徑,但其中也有些需要注意的風(fēng)險往往會被忽略。

移民風(fēng)險“地雷”

多家移民機構(gòu)人士介紹,美國投資移民EB5項目有兩個監(jiān)管機構(gòu),美國移民局和美國的證券交易委員會SEC。EB5看起來似乎很簡單,投資50萬美金,在美國特定的地區(qū)能創(chuàng)造10個就業(yè)機會,但美國平均工資是5萬美金,要求至少創(chuàng)造兩年10個就業(yè)機會,50萬僅發(fā)工資都不夠。

這導(dǎo)致,投資人直接來投EB5項目基本不可能,由此,區(qū)域中心應(yīng)運而生。區(qū)域中心可把項目區(qū)域里創(chuàng)造的間接就業(yè)機會算給投資人,其出具的經(jīng)濟學(xué)報告還是要移民局審批。

值得注意的是,提供這種服務(wù)的區(qū)域中心都是私營機構(gòu),英文叫regional center,也由美國移民局和SEC來監(jiān)管。雖沒有牌照,但移民局每年都要對區(qū)域中心檢查。

區(qū)域中心是投資移民產(chǎn)品的發(fā)行方,而投資人則要自負(fù)盈虧。詹惠敏表示,最關(guān)鍵的是借款方。比如房地產(chǎn)項目的借款方是開發(fā)商,需要核實開發(fā)商背景和相關(guān)商業(yè)計劃書,比如有沒有批準(zhǔn)在這兒造酒店,銀行是不是同意貸款了。第二就是不找新開發(fā)商。好望角“獵人角”項目,借款人Lennar公司是美國排名靠前的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。第三就是發(fā)行方區(qū)域中心跟借款方開發(fā)商之間不能有關(guān)聯(lián)關(guān)系,區(qū)域中心要有良好信用記錄。

“披露越多破綻越多,信息披露完備的項目風(fēng)險相對小。比如造酒店,說房租收入每天600美金,但周邊房租只有300美金,就不合理?!闭不菝舴Q。

還有從金融角度去考察杠桿和現(xiàn)金流的問題,開發(fā)商自己投入的錢占多少?!矮C人角”項目開發(fā)商自己投了50%,杠桿僅1倍。還要測算其現(xiàn)金流是否有資金鏈斷裂風(fēng)險。

雖然美國對造假、項目上的違規(guī)懲罰非常嚴(yán)厲,在美國投資移民歷史上出現(xiàn)過芝加哥會議中心等著名的風(fēng)險案件。但除了惡意造假外,還有其它經(jīng)營風(fēng)險。有的EB5項目實實在在運營,但也會經(jīng)營不善破產(chǎn),房地產(chǎn)項目相對于其它經(jīng)營性投資風(fēng)險要小。

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,中國移民群體還有個特點,就是相信政府,但項目是否拿到政府補助,跟公司運營好不好沒必然聯(lián)系。

“陷阱”怎么形成

在海外投資中,中國人最偏好的是房地產(chǎn)投資。以投資房產(chǎn)為例,信息不對稱成為最為常見的“陷阱”,其中最關(guān)鍵的就是貸款和租金等信息。

業(yè)內(nèi)人士介紹,有的房貸產(chǎn)品前三年只還利息,月供就低,但三年以后月供就突然高起來。還有些中介推出保三到五年租金,常見的騙局是本來房價是20萬,賣25萬,多的5萬折算成三年房租返還給投資人。但三年后房子可能租不出去了。

除顯性房產(chǎn)稅外,在美國投資房產(chǎn)還有其他的隱形費用。買老房子經(jīng)常需要維修,維修費用很高,還有些房屋財產(chǎn)保險要買。

正在辦移民的李玉(化名)對記者表示,她在美國買房后才發(fā)現(xiàn)美國沒有所謂學(xué)區(qū)房。孩子上公立學(xué)校還是要有身份。而且買房過程中沒有身份也是處處受限,美國貸款利率低至3%、2%,但為外國人放貸款的公司很少,且利率比美國人高50%。首付美國人只要20%,外國人就是30%-40%。外國人還沒有增值稅的免稅權(quán)。在美國買房子還有遺產(chǎn)稅,美國永久居民有540萬美金的免稅額,沒有綠卡的從零開始收40%以上遺產(chǎn)稅。

除EB5之外,還有通過L1簽證轉(zhuǎn)綠卡的騙局。某小企業(yè)主王某稱,L1簽證針對跨國公司在美開設(shè)分公司的高管,但移民中介就編造了一個公司,說王某是該公司高管。L1只有一年期,但要轉(zhuǎn)成綠卡還要經(jīng)過審查,包括是否是真公司,是否在運營,你說是高管,總得雇五六個當(dāng)?shù)氐墓蛦T,實際下來花費反而會高于EB-5。但其優(yōu)勢在于快,只要幾個月到半年,EB-5則需一年多至兩年時間。

歐洲小國成新寵

記者了解到,隨著美加澳等傳統(tǒng)的移民大國調(diào)整政策,提高門檻,歐洲一些小國正在成為新的熱門移民目的國,其移民政策相對寬松、辦理周期短、福利條件和子女教育等有優(yōu)勢。以葡萄牙為例,申請移民只需在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產(chǎn)。

葡萄牙等國還可把雙方父母也給帶上,一家七口可一起移民。有些移民中介將其變成理財產(chǎn)品,不僅幫客戶買房子,還有保租金、?;刭彽臈l款,變成保本保息的移民金融產(chǎn)品。

葡萄牙等歐洲小國也沒有資金來源的審核要求?,F(xiàn)在美國移民要查資金來源證明。要查到什么程度?據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,比如說是工資性收入,要提供稅單證明,如果是證券交易收入,需提供交割單。但也有規(guī)避的辦法,比如說在北京、上海就很好做資金來源證明。因為房價高,可以說房產(chǎn)升值來的。

李玉表示,7年前購買的房產(chǎn)不需提供交易記錄,7年內(nèi)要提供,買房子的價格及現(xiàn)在估值間的升值部分就是資金來源,并不需要真的把房子賣掉,可通過銀行做虛擬抵押給房產(chǎn)提供估值。

比如李玉在上海有套房子現(xiàn)在估值500萬,買入價是100萬,升值了400萬,即為資金來源的證明。李玉到銀行做虛擬抵押,貸出400萬來,形式上這400萬做投資移民去了,但在資金審查通過后就可以把錢還給銀行。(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道廣州)

更多>>圖文推薦
  • 做調(diào)研 買報告 就找中商
  • 要融資 寫商業(yè)計劃書 就找中商

中商情報網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明:

1、凡本網(wǎng)注明 “來源:***(非中商情報網(wǎng))” 的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。

2、如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,請在30日內(nèi)進行。

3、征稿:中商情報網(wǎng)面向全國征集創(chuàng)業(yè)、財經(jīng)、產(chǎn)業(yè)等原創(chuàng)稿件,并為創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)項目、產(chǎn)品、人物提供免費報道!中商創(chuàng)業(yè)交流QQ群:174995163  482217341

相關(guān)事宜請聯(lián)系:0755-82095014 郵箱:editor@askci.com

精華推薦
相關(guān)閱讀
大家都愛看