新年伊始，房地產(chǎn)去庫(kù)存連放大招。2月19日，財(cái)政部等三部委發(fā)出通知，調(diào)降房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。不過(guò)，這一次政策松綁再次繞開(kāi)了一線城市。

根據(jù)通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

此外，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

通知同時(shí)指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整政策，按原有政策執(zhí)行。

契稅是根據(jù)商品房的網(wǎng)簽價(jià)征收的，此前稅率一般在1%～3%之間，對(duì)于首套房，面積低于90平方米的，按1%征收，面積為90～140平方米的，按1.5%征收，面積為140平米以上或“非普通住宅”，按3%計(jì)征；對(duì)于二套房，此前無(wú)論面積大小，均按3%征收。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，降稅主要刺激的是剛需和改善性購(gòu)房需求。假設(shè)南京王先生要買(mǎi)一套改善性住房，如果在90平米以?xún)?nèi)，總價(jià)200萬(wàn)元，過(guò)去需要交納6萬(wàn)元契稅，新政實(shí)施后只需繳納2萬(wàn)元。如果面積在90平米以上，即使總價(jià)同為200萬(wàn)元，則以前需要繳納6萬(wàn)元，新政后需繳納4萬(wàn)元。

營(yíng)業(yè)稅方面，張大偉認(rèn)為，相比之前不一樣地方的主要體現(xiàn)在非普通住房。在過(guò)去的政策中，大戶(hù)型、高價(jià)、別墅等物業(yè)滿(mǎn)2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，而在新政策中未予明確，如果各地落地細(xì)則中也按照住房計(jì)算，則將對(duì)改善性需求構(gòu)成非常明顯的利好。

值得一提的是，這已經(jīng)是今年2月份以來(lái)，第三個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的政策利好。

2月2日，央行發(fā)布通知，將不限購(gòu)城市購(gòu)房首付比例下調(diào)，最低可降至兩成；近日，住建部等三部委發(fā)出通知，自2月21日起將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和3個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率，即目前按1.50%執(zhí)行。

民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，新政主要是對(duì)沖房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以及去庫(kù)存，不會(huì)帶來(lái)全國(guó)性的房地產(chǎn)上漲，但一線城市在政策放松預(yù)期、信貸放量的帶動(dòng)下可能繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)。下一步還可能繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步調(diào)降，國(guó)家住房銀行也有望提上日程，但降息的可能性不大。

（來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 曾福斌）