立春之后總有一場(chǎng)“倒春寒”。

上周，投資平臺(tái)——陜西鑫琦資產(chǎn)管理咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)“鑫琦資產(chǎn)”）的兌付危機(jī)在上海掀起一場(chǎng)波瀾。撥開(kāi)兌付問(wèn)題的薄霧，鑫琦資產(chǎn)的產(chǎn)品運(yùn)作模式也頗值得玩味。

鑫琦資產(chǎn)在官網(wǎng)上將產(chǎn)品稱(chēng)為“資產(chǎn)證券化”。但實(shí)際上，其模式相當(dāng)于將房屋價(jià)值作為理財(cái)產(chǎn)品，以10萬(wàn)元為單位份額進(jìn)行拆分銷(xiāo)售。對(duì)小額投資者而言，相當(dāng)于一套房屋資產(chǎn)對(duì)應(yīng)多人共同所有。在投資人投資期滿(mǎn)后，鑫琦資產(chǎn)將按照出資額等價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)份額以返還本金。

不過(guò)，并非私募基金管理人的鑫琦資產(chǎn)，在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行“拆分”處理后，也面臨目前對(duì)于該類(lèi)資產(chǎn)管理公司沒(méi)有明確的監(jiān)管的尷尬。

折價(jià)的資產(chǎn)

鑫琦資產(chǎn)總公司位于西安，并在北京、上海、山西、四川、海南等地設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，除上海外，位于北京、西安等地的分支機(jī)構(gòu)情況與上海類(lèi)似，亦發(fā)生兌付危機(jī)。

一位鑫琦資產(chǎn)內(nèi)部員工向記者透露：“鑫琦資產(chǎn)兌付問(wèn)題涉及資金約17億元，涉及客戶(hù)2000余人，分布在北京、西安和上海，其中上海占到90%。”

據(jù)投資人反映，鑫琦資產(chǎn)希望通過(guò)“以資抵債”的方式與投資者協(xié)商解決，意即用鑫琦資產(chǎn)名下的房產(chǎn)作折算進(jìn)行全額兌付，折算幅度為85折。如85萬(wàn)元本金給價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)。

根據(jù)上述人士的說(shuō)法，鑫琦資產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)約27億元，足以抵付掉投資者的全部金額。目前北京和西安的投資者已經(jīng)通過(guò)“以資抵債”的方式完成兌付。

鑫琦資產(chǎn)2月19日在官網(wǎng)公告稱(chēng)，截至2月18日12時(shí)，公司與投資者共簽署房產(chǎn)131套，涉及464人，價(jià)值3.3億元。

鑫琦資產(chǎn)還表示，此次問(wèn)題由于房地產(chǎn)下行周期所致。

記者獲得的一份《資產(chǎn)明細(xì)》顯示，鑫琦資產(chǎn)目前共有17個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)合計(jì)21.23億元，項(xiàng)目均分布于二線城市，以鄭州、西安兩地為主。

鄭州、西安兩地房?jī)r(jià)過(guò)去一兩年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。百城價(jià)格指數(shù)顯示，西安市2014年以來(lái)房?jī)r(jià)整體呈下跌趨勢(shì)，2016年1月樣本均價(jià)6406元/平方米，同比下跌4.39%。鄭州房?jī)r(jià)則在近兩年變動(dòng)較大，2013年均價(jià)年增長(zhǎng)超過(guò)20%，達(dá)到9700元/平方米，2014年至2015年上半年間價(jià)格回落明顯，最低跌至9000元以下，2015年下半年才略有回升。

從《資產(chǎn)明細(xì)》來(lái)看，鑫琦資產(chǎn)多數(shù)位于鄭州、西安兩地的房產(chǎn)單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，以上述資產(chǎn)中總價(jià)最高的建正東方中心為例，其項(xiàng)目單價(jià)為16000元/平方米。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目本月出售評(píng)估價(jià)僅約10000元/平方米。

關(guān)于實(shí)際資產(chǎn)，鑫琦資產(chǎn)方面稱(chēng)，經(jīng)內(nèi)審，公司資產(chǎn)完全可以覆蓋掉投資者的資產(chǎn)總額。經(jīng)偵已邀請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行真實(shí)性、可償性的審計(jì)，審計(jì)結(jié)果將會(huì)及時(shí)公布。

另有投資者認(rèn)為，鑫琦資產(chǎn)在最初銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)就有價(jià)格虛高的情況，對(duì)此鑫琦資產(chǎn)回應(yīng)：“公司資產(chǎn)都是高層區(qū)或項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)部分，所以會(huì)高于均價(jià)?！?

資產(chǎn)“拆分”的灰色地帶

比較有爭(zhēng)議的，是鑫琦資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式。

公司官網(wǎng)顯示，鑫琦資產(chǎn)前身成立于2005年7月，后于2012年5月更名，注冊(cè)資本2億元，是一家經(jīng)國(guó)家工商局登記注冊(cè)的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)，作為“資產(chǎn)證券化”的先行者，公司主要從事資產(chǎn)管理、投資管理、財(cái)務(wù)咨詢(xún)、房產(chǎn)中介及信息咨詢(xún)等服務(wù)。

鑫琦資產(chǎn)在官網(wǎng)上將其產(chǎn)品稱(chēng)為“資產(chǎn)證券化”。

實(shí)際上，鑫琦產(chǎn)品的模式相當(dāng)于將房屋價(jià)值作為理財(cái)產(chǎn)品，以10萬(wàn)元為單位份額進(jìn)行拆分銷(xiāo)售。對(duì)小額投資者而言，相當(dāng)于一套房屋資產(chǎn)對(duì)應(yīng)多人共同所有。在投資人投資期滿(mǎn)后，鑫琦資產(chǎn)將按照出資額等價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)份額以返還本金。

如鑫琦資產(chǎn)所述，其并非一家虛構(gòu)資產(chǎn)融資的理財(cái)公司，手中擁有地產(chǎn)項(xiàng)目中的部分房產(chǎn)。官網(wǎng)介紹，公司的理財(cái)產(chǎn)品為固定收益，每月付息；產(chǎn)品期限分為6個(gè)月、9個(gè)月、一年，10萬(wàn)元起投，預(yù)期年化收益率根據(jù)金額不同，從10.8%-15.6%不等。一位投資者向記者提供了一份購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)簽訂的合同，合同中包括《資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》、擔(dān)保函、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、

固定資產(chǎn)收益單、公證書(shū)等文件。

根據(jù)《資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》，該投資者投資金額為20萬(wàn)元，相應(yīng)的作為增信措施，持有建正東方中心一套房產(chǎn)的23.5%比例的資產(chǎn)。

其中，合同中還有一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同的出賣(mài)人為河南建正房地產(chǎn)有限公司，買(mǎi)受人為鑫琦資產(chǎn)，委托代理機(jī)構(gòu)為河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司。鑫琦資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋為預(yù)售商品房，2012年一次性付清購(gòu)買(mǎi)房款。

記者撥打了出賣(mài)人和買(mǎi)受人的電話，均無(wú)人接聽(tīng)。隨后撥通到委托代理機(jī)構(gòu)的電話，對(duì)方稱(chēng)自己是建正東方中心售樓部，他表示，不能回答涉及業(yè)主的問(wèn)題，不過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是房屋買(mǎi)賣(mài)，不存在融資借款等行為。

由此來(lái)看，鑫琦資產(chǎn)較大可能是以公司名義向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋，再以其為基礎(chǔ)資產(chǎn)量?jī)r(jià)拆分，并將價(jià)值作為固收產(chǎn)品銷(xiāo)售給投資者。

一位資管行業(yè)律師分析：“簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同可能是純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，也可能在私下鑫琦資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商之間有房屋回購(gòu)協(xié)議，部分非一線城市的小開(kāi)發(fā)商會(huì)用類(lèi)似方式暫時(shí)去庫(kù)存?！?

鑫琦資產(chǎn)相關(guān)人士證實(shí)了這一觀點(diǎn)，其表示：“鑫琦資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商之間部分是合作關(guān)系，部分是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系?！?

在鑫琦資產(chǎn)最初對(duì)投資者的承諾中，投資期內(nèi)，投資人相當(dāng)于通過(guò)合法行為，以成本價(jià)格從鑫琦資產(chǎn)項(xiàng)目中受讓某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全部或一定份額不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押增信，成本價(jià)即市場(chǎng)價(jià)格的一半，即用100萬(wàn)受讓一套價(jià)值200萬(wàn)房子的一年所有權(quán)。

但根據(jù)上述《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的價(jià)格計(jì)算，投資者相當(dāng)于用鑫琦資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的75%受讓資產(chǎn)。上述律師表示：“類(lèi)似鑫琦資產(chǎn)的形式購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)可能與開(kāi)發(fā)商之間會(huì)商議到一個(gè)最優(yōu)價(jià)格，低于市場(chǎng)價(jià)?！?

早在2014年，鑫琦資產(chǎn)曾因?yàn)樯嫦臃欠Y被推到輿論的浪尖。當(dāng)時(shí)就有媒體質(zhì)疑過(guò)鑫琦資產(chǎn)在房展會(huì)上半價(jià)賣(mài)房捆綁理財(cái)，可能涉嫌非法集資。

然而，鑫琦資產(chǎn)并不在私募基金管理人備案名單中，也就是說(shuō)鑫琦資產(chǎn)不是合法私募機(jī)構(gòu)。然而，目前對(duì)于該類(lèi)資產(chǎn)管理公司沒(méi)有明確的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。