究竟如何判斷 當(dāng)下的“合理房價”？

房價再度成為輿論焦點。住建部的兩會記者發(fā)布會上，媒體拋出的17個問題中有5個與房價直接相關(guān)，這不能不說是集中反映了公眾輿論中存在的一些擔(dān)憂。

值得注意的是，雖然公眾輿論對房價問題極為關(guān)切，但整體來說，輿論對房價走勢的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價本身。市場輿論幾乎一致認(rèn)為，房價特別是一線城市房價已經(jīng)大幅脫離了“合理區(qū)間”，處于一種非均衡狀態(tài)。但這種思路從邏輯上講是存在瑕疵的，因為任何非均衡分析的展開實際都蘊含著一個基本的前提條件，那就是市場各方認(rèn)可的均衡點是存在的。那么問題來了：當(dāng)前市場里，均衡狀態(tài)下的房價應(yīng)該是什么樣呢？

沒人知道答案，也幾乎是一個無法回答的問題，不同的市場主體對于均衡點的理解不同，市場信息的傳遞也遠(yuǎn)非模型假設(shè)的那樣是沒有鴻溝的。所以，公眾輿論普遍呼吁的“合理房價”，從邏輯上講其實只是個偽命題，因為我們永遠(yuǎn)無法證明怎樣的房價才是“合理”的。

那是否就無從判斷房價的合理性了呢？也不是，只是我們必須搞清楚房價中到底包含了什么。

一般來說，市場對一個區(qū)域房價的估算，多采用重置成本法。通俗地講，就是不管房子是新還是舊，我們可以都假定在這個位置重新蓋一個，再按相應(yīng)比例扣除差額來參考判斷。新房價格很好理解，包含了建筑成本、土地成本、稅費成本、公共服務(wù)成本等各種因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的差異，那房價實際可以劃分為兩大部分——建筑成本和非建筑成本。

假如將購房視作一種選擇，同時建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本其實就成了我們的選擇成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權(quán)利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權(quán)就有市場價格。而隨著社會收入結(jié)構(gòu)的變化，居住選擇權(quán)的內(nèi)含價值也在變化，不同時期不同地區(qū)可以波動很大。

從這個角度出發(fā)，我們可以很直觀地去判斷什么才是“合理房價”。在中國現(xiàn)狀下，一線大城市顯然意味著有更好的就業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，這些城市的房價里為選擇權(quán)而付出的成本，在房價中的占比非常大，通常會大大超過建筑成本；二三線城市中，這種選擇權(quán)的內(nèi)含價值相對低一些；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權(quán)利甚至一文不值。所以，在當(dāng)前狀況下，一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，最主要的原因就是這些城市房價中蘊含的居住選擇權(quán)，在經(jīng)濟意義上屬于非常稀缺的資源。

如果一切條件不變，讓市場自由選擇的話，強者恒強的格局一定會是最終結(jié)果。好在城市公共服務(wù)的提供并非一成不變，從長期來看這種外在的供應(yīng)約束是可以改變的?，F(xiàn)在一線城市能夠提供的所有公共服務(wù)，實際上也是過往經(jīng)濟發(fā)展形成的結(jié)果——30年前，我們會相信深圳的房價有一天會超過廣州，甚至令香港側(cè)目嗎？

盡管遠(yuǎn)水難解近渴，但至少這說明了不同城市的房價差異之大，不純粹是人們不理性的結(jié)果。我們每個人都有自己的預(yù)算約束曲線，一旦與供給約束相切，那就是你當(dāng)下的“合理房價”。