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深圳市特發(fā)服務(wù)首次發(fā)布在創(chuàng)業(yè)板上市 上市主要存在風(fēng)險(xiǎn)分析(圖)
來源:中商產(chǎn)業(yè)研究院 發(fā)布日期:2020-08-04 09:14
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本次上市存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)市場風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會于2018年10月發(fā)布的《2018全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》,截至2017年末全國物業(yè)管理總面積約246.65億平方米,比2015年末增加71.10億平方米;物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)量已達(dá)11.8萬家。近年來,國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)陸續(xù)登陸資本市場,既吸引了廣泛的社會關(guān)注,又獲得了越來越多的資本支持,快速提升專業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量,積極布局業(yè)務(wù)整合和并購重組,加大市場拓展力度,從而加劇市場競爭?,F(xiàn)階段,我國物業(yè)管理行業(yè)在管物業(yè)面積巨大,市場規(guī)模空前,但行業(yè)進(jìn)入門檻不高,從業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多,市場集中度不高且競爭日趨激烈。同時(shí),在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)升級的趨勢下,各類業(yè)主對專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的需求日益提升。

公司需要進(jìn)一步提高自身的服務(wù)與管理能力,在優(yōu)勢領(lǐng)域內(nèi)擴(kuò)大品牌影響力并加快實(shí)現(xiàn)服務(wù)內(nèi)容多元化,提升物業(yè)管理規(guī)模的同時(shí)控制人力成本,以應(yīng)對未來激烈的市場競爭。此外,受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響,若公司所服務(wù)的客戶自身的發(fā)展速度放緩或出現(xiàn)下滑,則可能對本公司經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

(二)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

(1)人力成本上漲風(fēng)險(xiǎn)

公司主營業(yè)務(wù)成本以人工成本為主,2017年度、2018年度和2019年度,公司人工成本占當(dāng)期主營業(yè)務(wù)成本的比例分別為66.61%、65.19%和67.41%。近年來,隨著業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大,員工人數(shù)持續(xù)增加,主要服務(wù)項(xiàng)目所在的珠三角、長三角等區(qū)域工資水平亦顯著上升,公司面臨較大的用工成本上漲壓力。公司維持及提高盈利水平即需要在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)有效控制人力成本的增加。雖然公司大力推進(jìn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化及智能化以應(yīng)對人力成本上漲的壓力,但無法保證能持續(xù)有效地控制或降低人力成本。若公司無法持續(xù)地應(yīng)對人力成本上升的風(fēng)險(xiǎn),不斷提高盈利能力,公司的業(yè)務(wù)發(fā)展及經(jīng)營業(yè)績將受到不利影響。

(2)業(yè)務(wù)外包風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)告期內(nèi),為適應(yīng)客戶需求,提高服務(wù)效率,合理控制成本,公司選擇性地將保潔、保安、綠化等部分物業(yè)管理服務(wù)委托給相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)專業(yè)的第三方服務(wù)提供商,2017年度、2018年度和2019年度,公司業(yè)務(wù)外包成本占主營業(yè)務(wù)成本的比例分別為23.24%、25.58%和23.84%。公司在選擇第三方服務(wù)提供商時(shí),通過招投標(biāo)程序嚴(yán)格審查其規(guī)模、聲譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量等;在合同中對服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范等相關(guān)條款進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定;在業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中對外包服務(wù)提供商進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。但若第三方服務(wù)提供商未嚴(yán)格按照合同約定提供相關(guān)服務(wù),或在服務(wù)過程中未嚴(yán)格執(zhí)行公司的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范,將會對公司的服務(wù)質(zhì)量和品牌聲譽(yù)帶來不利影響,進(jìn)而影響公司經(jīng)營業(yè)績。

(3)客戶集中度較高風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)告期內(nèi),公司前五大客戶的服務(wù)收入占營業(yè)收入的比重分別為62.30%、55.78%和54.68%。其中,第一大客戶均為華為,公司為華為在深圳、東莞、成都、武漢、廊坊等地的多個(gè)基地提供物業(yè)管理服務(wù),對華為的服務(wù)收入占營業(yè)收入的比重分別為38.81%、30.81%和28.66%。公司對第一大客戶華為及前五大客戶服務(wù)收入占比均呈逐年下降趨勢,但客戶集中度仍相對較高。如果華為及其他主要客戶與公司的合作關(guān)系或其所處行業(yè)、自身運(yùn)營情況發(fā)生重大不利變化,公司的重要客戶和收入來源將相應(yīng)受到影響。若發(fā)行人在市場競爭中又無法持續(xù)獲取新的客戶或服務(wù)項(xiàng)目,公司業(yè)務(wù)發(fā)展與盈利能力將受到不利影響。(4)安全事故的風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)管理服務(wù)中,公司員工或聘請的第三方服務(wù)提供商會對電梯、消防設(shè)備、弱電設(shè)施、安防設(shè)備等設(shè)備進(jìn)行維修及保養(yǎng)。同時(shí),業(yè)主在使用該等設(shè)備的過程中可能因?yàn)槭褂貌划?dāng)或設(shè)備故障等原因而發(fā)生意外,造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失,甚至人身傷害。如出現(xiàn)上述意外情況,即使公司嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)合同提供各項(xiàng)服務(wù),仍可能會被相關(guān)方提起訴訟,面臨賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn),另外,還可能因監(jiān)管部門調(diào)查或推行安全措施而影響業(yè)務(wù)的開展。如發(fā)生上述負(fù)面情況,可能會損害公司的品牌形象,公司的業(yè)務(wù)開展、經(jīng)營業(yè)績及財(cái)務(wù)狀況也將受到不利影響。

(5)住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)難以上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)

我國住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)長期受到較高程度的價(jià)格控制。2014年12月,國家發(fā)改委出臺《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》(發(fā)改價(jià)格[2014]2755號),要求各省級價(jià)格主管部門廢除保障性住房及前期物業(yè)服務(wù)合同的住宅外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格控制或指導(dǎo)政策,但保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)仍由各省級價(jià)格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。雖然政策層面已放開價(jià)格限制,但在實(shí)際經(jīng)營過程中,缺乏價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)難以上調(diào)。近年來,物價(jià)和人力成本剛性上漲,若公司不能通過調(diào)整收費(fèi)價(jià)格或多元化經(jīng)營提高收入,則公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績將受到不利影響。

(6)部分租賃物業(yè)存在瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)告期內(nèi),公司存在租賃位于集體建設(shè)用地上的房產(chǎn)的情況,該集體建設(shè)用地上房產(chǎn)的規(guī)劃用途為住宅,公司租賃上述房產(chǎn)作為員工宿舍使用符合規(guī)劃用途。截至本招股說明書簽署之日,發(fā)行人租賃的集體建設(shè)用地上的房產(chǎn)面積占發(fā)行人全部租賃房產(chǎn)面積的比例為55.10%。如因土地問題,政府主管部門依法處罰的責(zé)任承擔(dān)主體是出租方。但若未來發(fā)生因房產(chǎn)瑕疵導(dǎo)致房屋搬遷、拆除,導(dǎo)致公司不能持續(xù)租賃上述集體房產(chǎn),則因搬遷形成的費(fèi)用和新租賃房產(chǎn)價(jià)格上升將對公司的盈利能力造成不利影響。

(7)新型冠狀病毒疫情風(fēng)險(xiǎn)

2020年初以來,我國發(fā)生了新型冠狀病毒肺炎疫情。疫情期間,眾多物業(yè)企業(yè)參與到疫情防控一線,社會認(rèn)可度得到進(jìn)一步提高。但疫情期間,物業(yè)企業(yè)也耗費(fèi)了高額人力、物力成本。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目拓展減速、成本增加、基層員工流失、服務(wù)品質(zhì)波動為經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。

此外,公司政務(wù)服務(wù)業(yè)務(wù)和華中地區(qū)的綜合物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要集中于受疫情影響較大的湖北省武漢市,疫情造成的延期復(fù)工導(dǎo)致服務(wù)收費(fèi)和新業(yè)務(wù)拓展都受到較大影響。若后續(xù)疫情持續(xù)發(fā)生不利變化及出現(xiàn)相關(guān)行業(yè)傳導(dǎo)等情況,可能對公司現(xiàn)有及潛在客戶的物業(yè)管理服務(wù)需求造成影響;同時(shí),受疫情影響部分客戶回款延遲,若由于疫情對客戶生產(chǎn)經(jīng)營造成較大影響,可能導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款壞賬增加,進(jìn)而影響公司未來的經(jīng)營業(yè)績。

(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

(1)物業(yè)收費(fèi)結(jié)算模式風(fēng)險(xiǎn)

公司目前在管的綜合物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要采用包干制的收費(fèi)模式。在包干制收費(fèi)模式下,客戶定期向物業(yè)管理企業(yè)支付相對確定金額的服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)自行享有或承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省的開支可能成為其利潤來源,推動物業(yè)管理企業(yè)不斷完善服務(wù)體系并提高服務(wù)效率,從而有效控制成本,同時(shí)積極擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容來增加收入來源。但若未來公司服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低、服務(wù)成本難以被覆蓋,所服務(wù)的項(xiàng)目仍然存在虧損風(fēng)險(xiǎn),從而對盈利能力、經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

(2)應(yīng)收賬款金額較大的風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)告期各期末,公司的應(yīng)收賬款賬面價(jià)值分別為10,708.83萬元、15,168.83萬元和20,544.06萬元,占總資產(chǎn)的比例分別為37.90%、41.48%和42.39%,主要為期末應(yīng)收的物業(yè)管理費(fèi)、政務(wù)服務(wù)費(fèi)等。報(bào)告期內(nèi),公司賬齡在一年以內(nèi)的應(yīng)收賬款賬面價(jià)值分別為10,708.83萬元、15,104.64萬元和20,408.32萬元,占比分別為100.00%、99.58%和99.34%,應(yīng)收賬款賬齡絕大部分在一年以內(nèi)。報(bào)告期內(nèi),公司主要客戶商業(yè)信譽(yù)良好且與公司合作關(guān)系穩(wěn)定,應(yīng)收賬款賬齡絕大部分在一年以內(nèi),公司已按照會計(jì)政策足額計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大,公司未來應(yīng)收賬款余額預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加。公司應(yīng)收賬款賬面價(jià)值相對較大,若出現(xiàn)客戶違約或公司內(nèi)部控制未有效執(zhí)行的情形,將發(fā)生應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例提高的風(fēng)險(xiǎn),對公司的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況將產(chǎn)生不利影響。

(3)現(xiàn)金收款風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)告期內(nèi),公司存在部分住宅物業(yè)客戶或停車車主以現(xiàn)金繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的情況,現(xiàn)金收款占營業(yè)收入的比例分別為4.80%、1.56%和0.65%,占比較低且呈逐年下降趨勢。公司已制定嚴(yán)格的現(xiàn)金收款管理制度及庫存現(xiàn)金管理制度,嚴(yán)格規(guī)范日常業(yè)務(wù)中的現(xiàn)金收付行為,并與銀行等機(jī)構(gòu)合作在住宅小區(qū)、停車場推廣安裝POS機(jī)和“掃碼支付”設(shè)備,鼓勵(lì)業(yè)主、車主使用POS刷卡、微信、支付寶等電子支付方式,不斷降低現(xiàn)金收款在主營業(yè)務(wù)收入中的占比。但仍存在部分業(yè)主、車主難以改變支付習(xí)慣,以現(xiàn)金繳款的情況。若公司針對現(xiàn)金收款的管理措施執(zhí)行不到位,仍可能存在一定的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

(4)毛利率下滑的風(fēng)險(xiǎn)

公司目前的主營業(yè)務(wù)包括綜合物業(yè)管理服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、增值服務(wù)等,其中綜合物業(yè)管理服務(wù)為公司最主要的業(yè)務(wù),也是其他各類業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)。2017年度、2018年度和2019年度,公司綜合毛利率分別為21.96%、21.05%和18.65%;綜合物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。報(bào)告期內(nèi),綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入、毛利占比較高,系影響公司綜合毛利率的主要因素。公司綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率水平主要與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)態(tài)構(gòu)

成、成本管控,以及各項(xiàng)目收入來源等因素相關(guān)。未來,隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭進(jìn)一步加劇及人力成本等主要成本的上升,公司可能面臨毛利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)參股公司未能如期實(shí)現(xiàn)盈利的風(fēng)險(xiǎn)

截至2019年末,公司分別持有武漢紫光、河南特發(fā)和特發(fā)建設(shè)49%、35%和45%的股權(quán)。公司在2018年度對武漢紫光、河南特發(fā)的權(quán)益投資分別確認(rèn)投資損失30.91萬元和4.28萬元。2019年度,武漢紫光扭虧為盈,但河南特發(fā)持續(xù)小額虧損,特發(fā)建設(shè)尚未形成規(guī)?;\(yùn)作。如果公司投資的參股公司未能通過開展相關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利,公司將需要確認(rèn)投資損失,對公司的盈利能力和財(cái)務(wù)狀況將產(chǎn)生不利影響。

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