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（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）部分園區(qū)租賃房產(chǎn)未辦理產(chǎn)證①東楓德必WE"園區(qū)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書東楓德必WE"園區(qū)位于北京市朝陽區(qū)東風(fēng)南路8號(hào)，業(yè)主方系北京市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)”）。上述房產(chǎn)的工程竣工日期為2017年12月25日，東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)已就上述房產(chǎn)的建造事宜取得了《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，尚未辦妥房屋所有權(quán)登記。東楓德必WE"園區(qū)的建筑面積約5.8萬平方米，占公司承租運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)可供租賃總面積的比例為9.69%；報(bào)告期各期，該園區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為0萬元、238.70萬元、5,462.66萬元，占各期營(yíng)業(yè)收入的比例分別0%、0.31%、6.00%；對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況影響較低。雖然公司與北京市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》明確約定，北京市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)有限公司對(duì)公司因該房屋權(quán)屬問題影響本合同效力，導(dǎo)致公司無法正常經(jīng)營(yíng)或使用的經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行賠償。若該園區(qū)未來因房產(chǎn)未取得產(chǎn)權(quán)證書事宜影響東楓德必WE"園區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)，將會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

②天杉德必易園園區(qū)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書天杉德必易園園區(qū)位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山路1900號(hào)，業(yè)主方系珀麗置業(yè)（上海）有限公司。天杉德必易園的租賃房產(chǎn)屬于在建工程，未取得產(chǎn)權(quán)證書，珀麗置業(yè)（上海）有限公司依據(jù)法院裁定獲得上述房屋的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。天杉德必易園園區(qū)的租賃面積約為0.8萬平方米，占公司承租運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)可供租賃總面積的比例為1.39%；報(bào)告期各期，該園區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為1,615.11萬元、1,715.75萬元、1,838.87萬元，占各期營(yíng)業(yè)收入的比例分別2.67%、2.22%、2.02%；對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況影響較低。上述房屋因歷史原因尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，若該園區(qū)未來因房產(chǎn)未取得產(chǎn)權(quán)證書事宜影響天杉德必易園園區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)，將會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

③其他園區(qū)未取得產(chǎn)權(quán)證書的情況由于公司承租運(yùn)營(yíng)的園區(qū)物業(yè)多為老舊建筑群改造而成，個(gè)別園區(qū)租賃房產(chǎn)中有部分房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證書。該部分未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋多為歷史原因形成的臨時(shí)建筑或輔助設(shè)施建筑。根據(jù)公司與物業(yè)出租方簽訂的租賃合同，公司承租運(yùn)營(yíng)租入的未取得產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)面積約2.6萬平方米，占公司承租運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)可供租賃總面積的比例為4.34%。公司已和部分物業(yè)出租方簽訂的房屋租賃合同中約定了因無產(chǎn)證面積導(dǎo)致發(fā)行人損失情況下物業(yè)出租方的賠償責(zé)任，并由發(fā)行人控股股東作出補(bǔ)償承諾。若上述未取得產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)被政府主管部門認(rèn)定為違章建筑，被相關(guān)主管部門拆除，將會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

（2）部分園區(qū)租賃房產(chǎn)存在權(quán)利限制的風(fēng)險(xiǎn)

①德必虹橋綠谷WE"園區(qū)的租賃房產(chǎn)存在抵押德必虹橋綠谷WE"園區(qū)位于上海市閔行區(qū)申長(zhǎng)路518號(hào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)方及出租方系上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該租賃房產(chǎn)中：201室、202室及第3至第6層的房屋已由出租方上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押予中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海閘北支行（抵押權(quán)登記號(hào)：閔201612032198），抵押權(quán)登記日為2016年5月30日，債務(wù)金額為2億元，債務(wù)履行期限自2016年5月23日至2026年5月22日止；

第7層至第9層的房屋已由出租方上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押予中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市普陀支行（抵押權(quán)登記號(hào)：閔201612021844），抵押權(quán)登記日為2016年4月19日，債務(wù)金額為1.4億元，債務(wù)履行期限自2016年3月21日至2023年3月31日止。截至2019年12月31日，德必虹橋綠谷WE"園區(qū)的可供租賃面積約1.7萬平方米，占公司承租運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)可供租賃總面積的比例為2.77%；報(bào)告期各期，該園區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為0萬元、1,057.80萬元、3,324.53萬元，占各期營(yíng)業(yè)收入的比例分別0%、1.37%、3.65%；對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況影響較低。雖然公司與上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》中已約定相關(guān)違約責(zé)任，但未來若上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無法按時(shí)還本付息，可能導(dǎo)致該物業(yè)的所有權(quán)人發(fā)生變更，從而對(duì)公司園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生一定的影響。

②德必愚園1890園區(qū)的租賃房產(chǎn)存在查封德必愚園1890園區(qū)位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)愚園路716號(hào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)方系上海醫(yī)藥（集團(tuán)）有限公司，物業(yè)出租方系上海禾眾投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司。上述房屋已被江蘇省無錫市中級(jí)人民法院（2016）蘇02執(zhí)363號(hào)《執(zhí)行裁定書》予以查封，限制起始日期為2016年7月6日。截至2019年12月31日，德必愚園1890園區(qū)的可供租賃面積約0.2萬平方米，占公司承租運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)可供租賃總面積的比例為0.28%；報(bào)告期各期，該園區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為461.52萬元、489.57萬元、508.57萬元，占各期營(yíng)業(yè)收入的比例分別0.76%、0.63%、0.56%；對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況影響較低。

雖然德必愚園1890園區(qū)的租賃關(guān)系成立于查封實(shí)施之前，且《房屋租賃協(xié)議》中約定了出租方上海禾眾投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司的相關(guān)違約責(zé)任，目前公司對(duì)該房屋的實(shí)際承租使用未受影響，但如果未來因查封事項(xiàng)影響德必愚園1890園區(qū)的正常日常運(yùn)營(yíng)，將對(duì)公司園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生一定的影響。

（3）業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

公司主要采用“承租運(yùn)營(yíng)”模式進(jìn)行園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，該經(jīng)營(yíng)模式下為保持經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，公司一般與物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或出租方簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同，并在合同中約定續(xù)租期、優(yōu)先續(xù)租權(quán)等條款以最大限度保障公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。此外，為了拓展業(yè)務(wù)規(guī)模、提高公司可供租賃面積、提升公司盈利能力，公司需要不斷拓展新建園區(qū)。若公司“承租運(yùn)營(yíng)”的園區(qū)租賃期限到期后不能續(xù)約或新建園區(qū)的盈利情況不及預(yù)期，可能會(huì)對(duì)公司整體的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。

（4）物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或出租方違約風(fēng)險(xiǎn)

公司作為文創(chuàng)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，在為下游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客戶提供舒適的辦公環(huán)境和專業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其周邊區(qū)域提升了人氣和消費(fèi)人群流量，進(jìn)而提升了園區(qū)及周邊區(qū)域的潛在價(jià)值。盡管公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)方簽訂的租賃合同明確約定了租金、租賃期限、續(xù)租條款、違約金等商務(wù)條款，但隨著園區(qū)及周邊區(qū)域潛在價(jià)值的提升，可能存在物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或出租方不執(zhí)行租賃合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或出租方自身的經(jīng)營(yíng)情況也一定程度影響公司對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理。

如物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或出租方因自身經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)等問題，導(dǎo)致園區(qū)物業(yè)無法按時(shí)交付或園區(qū)物業(yè)被查封、被執(zhí)行等，會(huì)對(duì)公司園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生不利影響。

（5）新型冠狀病毒肺炎疫情導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

自新型冠狀病毒肺炎疫情發(fā)生以來，國(guó)家及各地政府積極采取了延遲復(fù)工、隔離管控等防疫管控措施控制疫情的進(jìn)一步爆發(fā)。在疫情及上述措施的影響下，公司下游部分文科創(chuàng)企業(yè)的租賃需求下降，園區(qū)的招商工作受到一定影響。鑒于本次新型冠狀病毒肺炎疫情預(yù)計(jì)仍將持續(xù)影響國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)對(duì)公司全年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也會(huì)帶來一定的影響。